澳洲的"以房养学"概念

2014年05月21日 墨尔本华人生活圈



以房养学,是家叶海外负责人朱影莹女士于2006年创立的新留学投资概念,它顾名思义就是靠海外购房供养海外留学,即通过海外购置房产,利用房子的升值来补回留学所花费的费用。通常在美国和澳大利亚以房养学的案例比较多见。这个是20世纪最新颖的留学方式。

前不久一个孩子留学归来的朋友就给我讲述了他的亲身经历,他在澳大利亚投资了一栋房产,总价值约为40万澳元,而孩子在澳大利亚留学3年的学费是6万澳元,生活费是一个月1000澳元,总计3.6万澳元,总的留学和投资成本大概50万澳元,当然在房子方面他采取了月供的形式。而投资的三房房产,他孩子自住一间,其余两间分别租给了两个学生,一名国内和一名国外的,每间的月租是800澳元,两间一个月的房租收入为1600澳元,三年下来的收入为5.76万澳元,除去一些维护成本大概为5万澳元,而近几年澳大利亚地产价格持续上涨,每年的平均涨幅为10%,朋友投资的地段稍微高于这一涨幅达到了12%,3年后他将该地产转手价格为56万澳元,最终三年下来因为房子朋友获得的总收益为61万澳元,减去留学和地产投资的成本,他还赚了11万澳元。

由此可见,高额度的贷款、极低的贷款利率、还息不还本的贷款政策、增值部分二次贷款、稳定的房产增值和租金增长这些条件缺一不可。

能保证正向现金流,才是最好的投资!
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投资是致富的必经之路,而地产投资又是在澳洲诸多投资项目中的最佳选择之一。那么,如何实现地产投资的理想状态“以房养房”呢?



以房养房

首先,地产投资和任何投资一样,需要一定的资金投入。没有本钱就不叫投资了。即便是做生意,也需要一定的资金投入,并且还会有房租,人工,水电费等各项运营成本。地产投资就象一个生意,首先需要投入一定的首期。为了做得稳健一些,可以投入房价的30%作为首期,其余70%向银行借贷;做得积极一些,可以只投入20%的首期,80%都利用银行贷款;做得巧妙些,还可以只付10%订金买入楼花,等房子建好后再付第二个10%首期和80%贷款利息,用现在的钱购买几年后的房产,无成本享受建房阶段的增值。

其次拿到房后需要一定的运营费用来养住房产。因为住宅类物业,租金通常可以覆盖贷款利息和物业费。目前澳洲住宅的年租金回报5%~7%左右,一套50万的房子每年可带来2.5~3.5万澳元的租金收入(澳洲的空置率在2.2%左右,出租从来不是什么问题)。而目前贷款浮动利率在5%左右,贷款40万一年的利息大约2万元,在保证贷款还款和物业费的前提下还可以有少部分的剩余。

如果只分析到这儿,你肯定会说:这也赚不了多少钱嘛?而很多人就是忽略了地产投资的最终目的――增值,因为只是停留在计算租金,利息,退税,杂费了,怎么算也不怎么赚钱,不敢行动,错失机会。一个可以稳定增值的房产,更容易实现以房养房。因为通过澳洲政策再贷款,不用卖房就可以把增值变现,成为房租之外另一个养房的资金来源。也就是说有限的资金可以连续投资多套房产,享受多套带来的增值收益。

所以,在房产投资中,租金赚的是小钱,但却是现钱;增值赚的是期钱,但却是大钱。一个好的策略是二者的平衡:用房租养住房子,以时间换增值。正像我的一位会计师朋友所说的,如果有房产可以做到正向现金收入,也就是租金收入大于贷款利息,这样的房子“有多少买多少”。

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