昨天奥克兰市议会已经为Unitary Plan开绿灯，允许奥克兰在未来的30年新建422,000套住宅以满足奥克兰的经济增长需求。
40多万套住宅，我的天呐，吓死宝宝了。
那到底购房者对哪一类的住房需求较高呢？
我们来看一组数据
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虽然数据还未得到及时更新，但是我们可以很清楚看出从2006年到2013年购房者对1间卧室的小型住宅需求量远超过5间卧室的独立住宅；而1间或2间卧室的小型住宅供给量远低于4间或5间卧室的大型独立住宅。由此看出，人们对小型住宅的青睐一直远高于大型独立住宅，但小型住宅的供给量却远低于大型独立住宅，而政府颁布的Unitary Plan 鼓励加建高密度的小型住宅填补了供需不平衡的短漏洞，越来越多的拥有大面积土地的独立住宅被改建成联排别墅和公寓。
即使对小型住宅的供需缺口如此之大，即使市议会已经点头Unitary Plan高密度的房屋建设的计划，即使市政府对土地释放和投资者建房手续已经放宽，但奥克兰市政府对很多限制性细节仍没有让步，对奥克兰统一规划的发展进行宏观操控。比如奥克兰最小住宅面积仍然要保持在35平方米，限制楼层高度，限制阳光角和洪水区的规格等。
奥克兰市政府：想逃的了我的手掌心？呵呵
这导致新建40多万套住宅听起来遥不可及，因为最大的问题在于并不是所有土地都是理想的四四方方规整形。你可能需要从邻居那边要个拐角或是借个光才能达到一片连续方正规整的土地。
要在一块不规则形状的土地上建造3到4套符合要求的小型住宅，设计难度远高于在同一块土地上建一套大面积的独立住宅。而开发商为了达到利润的最大化，会选择在这块不规整的土地中尽可能的多建几套小型住宅。
那么问题来了，开发商如何在不规整的土地中建立更多的小型住宅呢？
而目前除了邻居互相协商以外，还有两个办法。
01
政府强制征地
政府有权力去为公共事业的发展来强制征地，如公路，铁路，电力线等。但新西兰并没有先例去强征地作为开发住宅的用途。因为如果政府有了这样的权力，那政府将变成最大的土地主，并且政府可以通过不断地流通循环土地出让而得到盈利。从目前的情况来看，新西兰暂时不具备实施这样的政策的条件。
02
开发商圈地
开发商为整合开发房屋用地而收购周边大量土地。但是如果原业主知道了开发商整合开发的意图，往往会把价格抬高。所以开发商有时候会隐藏他们的收购意图，并采用多个不同的代理去跟业主谈判分批逐一交涉以及收购。有时遇到漫天要价的钉子户，开发商也会因为成本超出预算而左右为难。
举例
如图所示，开发商小李想收购整片某区开发联排公寓，开发商小李则需要跟ABCD四位业主进行分别谈判购买ABCD四块土地，少收购一块地，这联排公寓的项目就要被搁置。A要加65万，B要价57万，C要价63万，这时候，业主D发现开发商小李想买这整个区域去开发公寓项目，而且已经把业主ABC的土地都已经收入囊中，最为最后一块地的收购变得至关重要。于是业主D虽然土地面积最小但开出天价120万，开发商小李非常头疼，买吧，感觉成本太高，不买，项目就要流产。
但有些开发商眼光足够长远，并且耐性好，他们最终或许可以收购的土地都在市场价格上下浮动，开发成本得到控制。
例如以前大家敬而远之的黑帮街Panama Road附近，现在已经焕然一新，开发商们收购了他们整片破旧的区域，规划改建成新居民区，走在街上犹如新开发区，你随处可以看见房屋正在搭建或者卖房的标牌插在全新的住宅旁边。
一直以来很多人抱怨新西兰的发展相对较慢，在Unitary Plan的催化下，奥克兰的发展脚部会越来越快，受益于交通和商业的发展，曾经破乱的“差”区可能被开发商有朝一日整合成一大片更容易规划开发的土地，打造出有品位有格调的新型社区。老旧的目光可以适当转换并放长远一些，因为改变或许就发生在你身边。
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