近期，多伦多的房地产市场有多么疯狂，就不用我多说了。如果您近期正在买房子，很有可能，您已经经历了不只一次抢Offer的局面。一个房子抢Offer，只有一个”赢家”能抢到，对于没抢到的买家朋友们来讲，伤心总是难免的。

然而，对于抢到房子的”赢家”来讲，就一定是”胜利”吗？

不一定！

最近，越来越多经纪同行们对我说，帮客人抢到了房子，但是，批贷款却成了问题。例如，本公司一位经纪对我说，他的客人是收入较高的专业人士，但贷款申请却几经周折。因为是抢Offer，成交价也确实偏高，造成贷款银行对此物业的评估价明显低于成交价。银行只肯按评估价的80%批给贷款，少批了几万加币，加上成交价与银行评估价的差距也有几万元，买家要在原预算基础上额外多准备十多万加币做DownPayment才能Close这间房子。最后，只能找”第三方”借高利贷，遇到这种局面，房子交接前买家心中的压力有多大是可想而知的。

作为天天在第一线为客人买房或卖房的专业地产经纪，我完全明白，无论是买家还是卖家都最关心这样一个问题: “这个房子应该卖多少钱？”

要解答这个问题，就要学会计算在当前市场条件下房子的市场价值(Market Value)，主要的计算依据包括: 房屋的占地/房屋建筑面积/设计水准与装修材料/市场供求比例关系等等。同样一栋房屋，不同的时间点和不同的市场条件下，其市场价值(Market Value)也会变动，並不是一成不变。

无论是做为买家，还是做为卖家，无论是上市时的叫价，还是最后的成交价，都应该以市场价值为准，偏离太多，就很可能会遇到与本文开篇例子所讲的困难局面。事实上，现阶段银行决定放出房屋贷款之前，都会派专业评估师进行估价，如果买家抢高了，然后，拿不到足够的贷款，最后不能Close，买卖双方都会是输家！说不定，还有官司要打，耗时间费金钱。这种最坏的局面是我们每一个人都应该避免的。

有的买家朋友对抢Offer局面心中没底，索性避开。这並不是一种积极的应对之道。其实，如果您身边有一位有经验的专业地产经纪，大可心平气和地参与抢Offer的局面。

首先，我们应该分析和计算待售物业的市场价值，这是基础和准绳。然后，再进一步收集信息，了解具体有几个真实的买家参与当天抢Offer，这样，我们会有方法估算最后的成交价，买家朋友也就好决定自己的最后出价了。

是不是一定要抢到？不一定，要看值不值。最稳妥而又积极的抢Offer方法是” 有限制加价同时珊减条件”。(具体细节应该根据不同个案以不同方式处理。篇幅所献，无法详细描述。)

以往，专业的地产经纪在为卖家设计卖房策略时，会帮助卖家明确认识当前待售物业的价格走势。市场是处于明显的上升轨道？还是处于下跌轨道？或是价格稳定持平阶段？然后，帮助卖方选用合适的叫价方法。

具体方法可以是:

平叫:

以前，很多时候朋友们会听到看到”目前平均成交价为叫价的99%”和” 平均需要20天售出” 等统计数据，这其实反映出大多数物业的叫价方法是平叫，也取得比较好的结果，是一种最保险最常用的叫价方法。因为叫价不高也不低，吸引来看房的人群正好是可以负担这个价位的潜在买家，足够的展示时间也足以等到真正喜欢这所房子真正价值的买家，而不是想拣便宜的投机客。预留的少许讲价空间让买家认为买得值，正确的谈判策略也保证了卖家卖出了好价钱。本人以往就有本来平叫的物业，只因室内整理修饰得干净利落，最后也同时吸引到三个Offer，从而超叫价卖出。所以，平叫虽是平淡的基本功夫，却让买卖双方都有安全感。

低叫:

物业上市，叫一个明显比区内同类房子低的价钱，展示6到10天再集中某一天收Offer，故意让买家们抢，希望最终售价超出叫价，甚至远高于市场价值(MarketValue)。很多时候，”打酱油”的买家也来凑个热闹，算个人头，让最想买到房子的那个买家心理更加紧张，从而，砸更多的钱来保证买到房子。房子有可能卖到超高价，只是，买家会不会后悔？真地有钱交接吗？

要想避免抢Offer带来的弊病，买家朋友和买方经纪应尽量尝试Bully Offer。这是一种”以快打慢”的方法，争取一对一谈判的机会，不让那些”打酱油”的买家”来凑热闹，不给其他买家机会去影响我们的正常思考过程和计价方式，以及正常的谈判气氛。只有争取到一对一谈判的机会，买卖双方才能心平气和地理智地达成交易。

(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。）

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