小心租客举报!房东易忽略的三大变革

2017年09月06日 逸居新西兰


大约有一半的新西兰人,或者说是三分之一的家庭居住在出租的房子里。租客的利益,最近也成为2017大选的议题之一。


工党党魁Jacinda Ardern 在9月2日宣布,如果上台后将提高租客的权利,如限制房东每年只能涨价一次,且提前租约结束通知的时间拉长到90天。此举是为了让出租成为一种更加稳定、健康的家庭居住体验。


图片:credit:pixabay


保障租客的利益,一直是新西兰政局的话题。最近几年,相关部门一直在修改租房法。从去年到今年,住建部先后出台了住宅租赁修订法案(No.1 和No.2),作为实施中的Residential Tenancies Act 1986的补充。No.1修订案已在2016年开始实施,写清了出租房对保温棉和烟雾报警器的要求。No.2 修订法案在今年7月4日完成国会一读(first reading),其目的是要理清以下问题:

  1. 租客破坏房屋的责任归属,

  2. 出租房屋的冰毒污染,

  3. 把不适宜居住的场所用于出租。


和过去相比,目前房屋租赁的法律法规发生了不少变化,其中涉及安装烟雾报警器、保温棉要求和冰毒污染(Meth)。不过,华人房东对此的重视度并不高。若租客举报,可能会因此收到罚款。


图片:credit:pixaby


烟雾报警器:卧室门3米之内安装一个

根据商业、创新和就业部(MBIE)官网新闻发布,最近奥克兰一位Boarding house(寄宿住房)的运营者因没有安装烟雾报警器而被罚款1500新西兰元。

 

按照建筑标准,所有新房子建成时需要安装一个烟雾报警器。如果业主打算把房子用于出租,则需要在每个卧室门或是有人睡觉的房间门口的三米之内,至少安装一个运作良好的烟雾报警器。


这项在2016年7月1日实施的烟雾报警器新规,还要求,多层房屋必须在每层至少安装一个烟雾报警器。如果有主房屋外的sleepout或者caravan也需要安装烟雾报警器(只要有人在里面睡觉就要安装)。


值得注意的是,去年7月1日起,所安装或更新的烟雾报警器,必须是光电式烟雾报警器(photoelectric),且电池的寿命至少是长达8年。


图片:credit:pixabay

 

不过,如果你安装的烟雾报警器不是光电式,但安装位置正确,可等到过期或是无法运作时再更换新的。一般情况下,每个报警器都有建议更换的日期。如果老旧的报警器上没有相关的提示日期,且使用超过了8年,或是你不知道报警器用了多久,建议更换成新规建议的报警器。这一点,不少房东缺乏主动的意识去检查和更换。


安装烟雾报警器是房东的职责,且必须保证在每段租约开始时,烟雾报警器能够正常使用。不过,更换电池则是租期中的租客职责。

 

房东如果被举报或发现违法此项规定,最高罚款为$4,000。租客若没有尽在相应的职责,也可能受到高达$3,000的罚款。

 

保温状况:必须写入租赁合同

2016年7月1日开始,所有租赁合同里需要写清保温情况。房东必须说明出租的房子里是否有保温棉,安装在哪里,何种类型,以及状况如何;以供租客作出明智的选择。


图片:credit:pixabay


同时,从2016年7月1日起,在出租屋任何新安装、或是替换的保温棉需要遵守2019年7月1日开始实施的新标准,也就是达到 R-values的最低值。

图片:Credit: www.tenancy.govt.nz


R-values把新西兰分成三个区,每个区有对应的标准。


图片:Credit: www.tenancy.govt.nz


如果现有的出租屋低于这些标准,需要在2019年7月1日进行升级。


从2019年7月1日开始,所有出租屋将必须在屋顶和地板下安装保温棉,除非因为合理的某些原因无法安装。提前通知租客24小时后,房东有权在在早上8点到晚上7点之间进入出租屋安装保温棉。

 

该规定适用于Residential Tenancies Act 下的所有的出租住宅类型,包括出租屋和寄宿家庭。值得一提的是,规定指出,安装保温棉的成本须有房东支付。

 

2019年7月1日后,房东若不遵守此规定,则被认为触犯法律,可能会被处以最高$4,000的罚款。


LJ Hooker Ponsonby房产管理经理Robin Yang告诉《逸居新西兰》,从目前新西兰的劳动力来看,安装保温棉的人手并不充裕。至于成本方面,新西兰政府官方给出的成本参考是,一栋96平米的房屋,聘请专业人士安装屋顶和地板的保温棉,大约需要3400新西兰元,不包括消费税。不过,Robin指出,实际中,价格并没有那么高。此前,政府为鼓励房东安装保温棉,还推出补贴等激励措施,但是现在力度逐渐减少。


冰毒污染新标准:立法中,实际已采用


在过去,即使房屋被冰毒(Meth)污染,租房法庭也找不到明确的法律法规条文来进行处理。被冰毒污染的房屋,与笼统地和危房、发霉房或车库改建房一起被列为不符合健康或安全要求的房屋状况。

 

今年6月22日,一则关于检测和清除冰毒的新标准《NZS 8510》经 the Standards Approval Board批准通过。新标准的目的在于,为受冰毒污染的房屋提供处理方式的指南。不过,目前该新标准(NZS8510)还未被官方列为法案或是规章制度,仍不具备法律效力。住宅租赁修订法案二(No.2)建议,《NZS 8510》设定的去除冰毒污染的等级应该被法律承认,并执行。

 

在实际操作中, Robin Yang告诉《逸居新西兰》,虽然冰毒清除新标准是自愿性的,但是奥克兰议会已经确认会在实际操作中参照该标准执行。


新标准把高频区域的可接受最高值从每100平方厘米0.5微克提高到1.5微克。该新标准提出了可被接受的最高值,用于是否清除冰毒的决策。


图片:credit:goodlifeadvice


具体而言,在卧室、客厅、厨房、浴室、洗衣房和车库等高频使用的区域,检测若发现,每100平方厘米的面积中冰毒的含量超过1.5微克,则认定为污染。在一些只有大人偶尔才会去靠近的狭窄空间,冰毒含量每100平方厘米不得超过3.8微克。

 

Insurance Council of New Zealand运营经理接受《Property Investor》采访时指出,在新标准正式出台之前,许多保险公司已经参考那个更高的限制值。

 

不过,Robin发现,投资者尤其是海外投资者对冰毒的理解度和重视度不够。 “他们认为冰毒很遥远,基本不重视。”

 

目前,一些大型的房产管理公司,如Harcourts 、RayWhite、Barfoot & Thompson、 LJ Hooker和Bayleys,都在积极地推荐房东出租之前做冰毒检测,试图提高房东的重视度。不过,实际情况却是,房东的积极性很低。Robin所在的团队管理了几百套的房子,进行过检测的比例只有个位数。


图片:credit:accountantblog


房东的顾忌在于,如果检测超标,上报结果,会被写在LIM报告上。Robin指出,哪怕最后清除干净,也不会被取消纪录,只会写上已清除的信息。虽然洗白了,但还是黑历史。房东担心将来因此卖不出去,所以不会主动上报。而该标准的执行仍处于自愿性阶段,议会也本着不举报不管理的原则。

 

不过,Robin提醒,“如果最后房客私自检测冰毒,并发现冰毒结果超标,可以反过来咬房东一口,最高可能会要回所有的房租。”因此,出租前进行冰毒检测并告知租客,既是对房东的一种保护,也是对新租客的一种威慑。


本周文章推荐


【向MM提问】:品牌传播如何与个人产生共鸣?


两本杂志的马太效应:放大你的价值


收藏 已赞