海外买家税实施一年了，有些已经有工签、且正在办理“BC省提名移民项目”的买家，还是不太清楚在哪个时间节点买房能豁免海外买家税；有些已拿到加拿大居民或公民身份的、符合退税条件的买家，也不知道该怎么办理退税。有的还去找律师帮忙，但律师说不能代为办理，一下子就懵了。为此，小编特地根据BC省府网站的信息，作了一个详细的解答。
1. 谁该交海外买家税？
BC省海外买家税的英文名称是Additional Property Transfer Tax，直译是“额外物业转让税”，征收对象是所有在大温哥华地区买房的外国实体（foreign entities）或应纳税受托人（taxable trustees），税率为15%。没有加拿大护照或永久居民身份的买家均视为“外国实体”。实行时间是从2016年8月2日起。
2 .大温这个概念相当混乱和模糊，征收海外买家税的大温具体城市有哪些？
安莫尔（Anmore）、贝尔卡拉（Belcarra）、宝云岛（Bowen Island）、本拿比（Burnaby）、高贵林（ Coquitlam）、三角洲（Delta）、兰里（Langley City and Township）、狮湾（Lion’s Bay）、 枫树岭（Maple Ridge）、新西敏（NewWestminster）、北温（North Vancouver City and District）、皮特草原（Pitt Meadows）、 高贵林港（Port Coquitlam）、 满地宝（Port Moody）、列治文（Richmond）、素里（Surrey）、温哥华（Vancouver）、 西温（West Vancouver）、白石（WhiteRock）以及选区A（Electoral Area A）。
3.购买什么类型的住宅需要支付海外买家税？
海外买家购买三种类型的房屋可能需要交海外买家税：
1) 由BC省物业估价局界定为“住宅”（residential，即第一类）的物业，支付房屋交易价的15%作为额外物业转移税。
2) 由BC省物业估价局界定为农用地（farm land）或是农业保留地（part of the Agricultural Land Reserve）上盖的住宅（residential improvement），支付房屋价值外加0.5公顷土地价值的15%作为额外物业转移税。
3) 由BC省物业估价局界定为商业（commercial）的物业上所包含的住宅（residential improvement，第一类），比如在一栋带商业空间的大楼中的共管公寓，支付房屋价值的15%作为额外物业转移税。
如何缴税就不细说了，因为在加拿大办理房屋产权转让一般都由律师或公证员处理，他们会处理相关税务事宜。下面重点说明豁免或退税该如何办理。
4.哪些人购买时可豁免海外买家税？如何办理？（需填写additional property transfer tax return表格）
如上所述，外国买家在购买大温地区的三类房产时，需要支付“额外物业转移税”，也就是说，在办理房屋产权转移时，要提交Additional property transfer tax return表格。
根据BC省政府2017年3月17日公布的新政策，获得BC省提名（BC Provincial Nominee Program）资格的购房者购买自住房可豁免15%的额外物业转让税，且只可豁免一次。
这里有个关键时间节点，就是在房屋产权转移日（即过户日，需要到产权办公室进行房屋产权登记）之前，买家必须拿到BC省提名证书，有确认号。有些买家正在办理省提名项目，估计自己可以拿下，于是就着手买房子。但如果在房屋产权转移日之前还没拿到省提名证书，就必须交15%的海外买家税，无法豁免。
当然，买家如果在房屋过户之后的一年内转变为加拿大居民或公民身份，一样可以获得退税，这是后话。
那么，比较踏实一点的做法就是在拿到省提名证书之后再着手买房子，这样在办理产权转移时就直接豁免了。
申请豁免的办法，就是在递交的Additional property transfer tax return表格上，在Part A部分，有一个选项是表示自己已经获得省提名，要勾选这个选项，并附上省提名证书的电子文档。然后通过电子邮件将填好的表格和省提名证书复件发送到电子邮箱[email protected]。或者，请办理产权过户的律师代为发送电子邮件。
《额外物业转让税》税表示例如下。由于这个表格可在买房时由律师提交，小编对这个表格就不作详细解释了（点击小图可看大图）。
5.哪些人购买房屋后可退海外买家税？如何办理？（需填写additional property transfer tax application for refund表格）
2017年3月17日BC省政府公布的新政策可以追溯，于是产生了退税问题。
获得省提名后申请退税的自住房买家有两个关键时间点要考虑，一是获得省提名证书的日期在2016年8月2日至2017年3月17日之间，二是房屋产权登记日。
如果在房屋产权登记日这一天或者之前获得省提名证书，就可以申请退还已经缴纳的额外物业转移税。如果是在房屋产权登记日之后获得的省提名证书，是不是还能退税，小编的理解就是看第二种退税情形了。
根据省府的政策，第二种可退税的购房者就是在购买自住房之后的一年内获得加拿大居民或公民身份者，日期以房屋产权登记日为准。也就是说，如果省提名证书是在房屋产权登记日之后获取的，但在之后的一年内拿到了加拿大居民身份，一样可以申请退税。
以上所有退税都必须在房屋产权登记日之后的18个月内申请。如果是获得居民或公民身份后申请退税的，还必须在产权登记日之后的92天内搬入该居所，并继续居住至少满1年。
所有申请退税的自住买家必须填写additional property transfer tax application for refund表格，并把它寄送到表格上的地址。
对于拿到加拿大居民或公民身份的退税申请者，还要提交相应的证明文件。首选是永久居民卡，即PR卡；如果没有PR卡，可提交有效的移民签证和登陆纸（Valid Immigrant Visa and Record of Landing ，IMM100），以及确认号为T开头加9个数字的永久居民确认文件（Confirmationof Permanent Residence document ，IMM5292 或 IMM5509）。
《额外物业转让税退税申请表》示例
申请表各部分详细的解释如下：
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