那些年 我们踩过的住宅房产的坑

2018年09月26日 诺德仕海外



在中国高净值人士中,不少热衷于国内的房地产,或多或少都带着“房东”的头衔。投资国内住宅类房产自然是明智之举,但是如果你用同样的逻辑去投资美国住宅地产,极有可能会遇到一些国内遇不到的情况,那就有必要说一说了。



01
不付房租还赖着不走的

我们一般都把房客看做弱者,这点上中美无差别。


在中国,对租房者更多的是心理上的同情,但房子的主人最终还是房东,主要是房东说了算。


但是在美国,法律在很大程度上是偏向保护房客,尤其是付不起房租的人。这背后的逻辑也比较好理解,如果一个人没有钱交房租了,你是有钱人,是让有钱人多赚钱呢还是让人无家可归呢?美国法律为了减少这些人给社会造成更大的影响,所以在法律上是偏向于租客的。因此在美国,就有这么一群人,非常熟悉房屋出租的法律,专门钻法律的空子,成了“职业蹭房人”,能做到不交房租住大半年,可是坑苦了房东!


“职业蹭房人”是怎么做到的呢?按照美国法律,即便是付不起房租,房东也不能强行赶他们走。像在中国的房东常用的换锁之类的那些手段都是犯法的。房东这个时候可千万不能动肝火了,气坏了自己可真是不值得。你只能一点一点按步骤跟“蹭房人”磨时间了。


你就先假装客客气气(可能心里已经揍过他们一万遍了)地给这些不规矩的房客开个三天的通告,好给他们改正。不过有心蹭你房的老油条,是一定不会在三天之内改邪归正的。房东这时就能启动驱赶房客的法律程序了,但你还不能得意,再忍三个月吧,他们还可以在你家延长居住三个月,这三个月是给他们的合法期限。


这些蹭房人通常的手段就是来租房时只缴纳一个月房租,然后就找各种理由欠房租几个月,即使房东启动法律程序也没关系,至少还可以利用三个月的合法期限再免费住一阵子,就这样拖来拖去,大半年的时间都能合情合理地赖在你家了。



02
出租房子被改成大麻屋的

很多初到美国出租房子的华人朋友怎么也没想到,在美国当房东,还有出租房子被改成大麻屋的风险。要是真遇上这种事,房租问题都是小事了。你面临的不仅是花大钱清理房屋,改回房屋结构,还有将来出售屋子贬值的问题。


通常在室内种植大麻,须提供密闭及长时间紫外线照射的养植环境,因而须改造屋内的电路及排气设施。大麻屋租客不希望引起电力公司的怀疑,也不想支付这么多的电费,他们会将电表箱所在的墙壁打一个洞,从电力公司的电路上接出一根电线连接配电盘,这样使得电流不经过电表。为了在大麻屋里灌溉方便,还会在房子里设置水池。这些电路的私改造以及长时间的潮湿环境,很容易发生短路,都存在导致火灾的高风险。非法种植大量大麻的住宅,火灾事件频传。


一般大麻屋的房屋都是会被破坏的,包括房屋结构的改变,电路、水管的乱改等问题。而且大麻屋密闭、潮湿的环境,易让房子发霉,若没有彻底清理,可能会引发入住者的健康危害。大麻屋的维修费用非常高,大约在5至10万美元左右。


更倒霉的是,房东若是遇见这种事还不好要赔偿,因为大部分保险公司会因“非法用途”或者“私自更改格局”拒绝你。自己看见这房子心烦,想转租或转卖也不是那么容易了,要么砸手里卖不出去,要么贬值,因为加州的法律规定,屋主在租赁或转卖时都要事前和买房者披露房屋资讯,告诉他们这间房屋在三年内曾种植大麻。


所以想在美国做“房东”,难题还是有很多的。但是如果你买的是商业地产,那就不会是这回事了。



03
投资商业地产与住宅房产是不同的


商业地产,其实就是对应上面提到的住宅型地产的,两者性质上不同。最本质的差别在于签约对象不同。住宅型的租户是个人,而美国的法律是美国法律保护租客的,并不会强制让租客离开,如此一来即损失收益又浪费精力。但是商业地产的签约对象都是公司,大家讲究的是契约和合同,目的在于盈利,甲方赚的多乙方赚的少的话,并不会保护乙方的利益。


在商业地产投资上,诺德仕已经有近10年的经验,并且目前已经发行了十期美国商业地产基金。秉承着在商业地产的一贯投资策略,每一期坚持3个10年的风控标准,秉持Amazon-proof投资原则,选择历经Downturn-proof的投资标的,拥有月月分红的稳定现金流,力做高品质租客——世界500强的房东。


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