摘要

全美范围内不断上涨的房价，与持续发展的房源库存危机息息相关，而库存危机本身，则是由购房需求增长和房源供给不足共同造成的。房屋建筑商行为方式的改变，也在一定程度上加剧了危机的蔓延。

相比历史正常水平，美国在过去十年中，总共少发放了 230 万张独栋住宅建筑许可证。按照目前每年新增 130 万套独栋住宅的规模计算，相当于有两年的“建房空白”。

尽管住宅建设率保持稳定增长（今年六月份的新房销售量也比去年同期增长了 2.4%），但全美人均独栋住宅建设率仍低于历史正常水平。

从 1985 年至 2000 年，美国平均每 1000 名居民中，有 3.9 人申请并获批独栋住宅建筑许可证，而目前这一数字仅为 2.6 人，下降了三分之一（33.5%）。

或许有人会质疑，许可证发放数量减少与近年来美国人口增速放缓有关。为了排除这一影响，我们单独考察了美国新增居民群体建筑许可证的发放情况，发现其比例同样低于历史水平，且呈现出明显的下降趋势。

有观点认为，美国境内的人口流动，导致建筑许可证发放数量出现地区差异，某些地区或许偏低，但其它地区也许会超过历史水平。为此，我们考察了全美最大的 35 个都会区的新增居民群体，发现其中 28 个都会区的许可证发放量较历史水平偏低，仅有 7 个都会区例外。其中，克利夫兰、匹兹堡和底特律三地，在过去十年间人口出现负增长。只有芝加哥、休斯顿、奥斯丁和圣路易斯四个都会区，人口数量增加的同时，发放许可证的数量也高于历史水平。

我们在分析 2008 年以来发放的建筑许可证时，并没有将次贷危机发生前美国房地产行业的巨大泡沫排除在外，建筑商在此期间建造了过量的房屋，特别是在一些房市异常火爆的地区。数据显示，2000 年至 2008 年期间，美国人均住宅许可证发放量比 15 年前（1985 年至 2000 年）增加了 17.4%，总计多发放了超过 160 万张许可证，部分市场直到今天仍未彻底消化这些多建造出来的房屋。

然而，值得一提的是，一些大型都会区在房市泡沫期间发放的建筑许可证数量，其实是低于历史水平的，比如纽约、洛杉矶、费城、华盛顿特区、迈阿密、波士顿、旧金山、西雅图和圣地亚哥。这意味着与上世纪末相比，进入新世纪后，上述地区从未出现过真正意义上的“建房热”。

此外，房屋拆迁和空置对住宅库存量也有影响，并且拉长了剩余住宅的使用年限。2005-2006 年，十五年以上房龄的住宅存量下降了 0.8%（73.2 万套）；到了 2015-2016 年，这一数字仅为 0.5%（53 万套）。这说明仍在“服役”的老房子越来越多了。

现有住宅使用年限的增加，从另一个侧面印证了上述现象。2007 年，已售住宅的房龄中位数为 21 年，到了 2017 年，则上升为 34 年。

还有一组数字，更能说明这种趋势：2006 年，房龄在十年以下的住宅占比为 10%，房龄超过五十六年的住宅占比为 32%。到了 2016 年，这两个比例分别发展为 4% 和 39%。

房源不足造成房价飙升，“买房难”限制了家庭人口规模的扩大，迫使越来越多的人选择与他人“合住”。在美国房价增长最快的地区，生育率已经出现明显的下降。并且，有 30% 的成年劳动人口（working-age adults）选择与他人合住，高于 2005 年 21% 的比例。

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