自2013年10月，因为银行出台限制贷款最高80％的政策，房地产市场在去年10-12月及今年1-2月有明显放慢。但是房价并没有明显下跌。但是拍卖成交率明显下降，成交速度放缓。这些迹象让人难以琢磨。

在过去的2013年5-10月，房价涨幅太快，拍卖市场太火，有些买家，听到我专业的分析后，没有下手或没有忍心下手，但是在2013年11月至今的市场上，他们如愿以偿，买到比较中意的房产。未来3月，4月房产市场会有可能再次盘整，是一次利好购房机会。真正房市的变化走势，要看未来的7月-9月的市场表现。我的预计是有涨有跌，总的趋势上涨，个别地区可能会有所下跌，总的涨幅会比2013年大大放缓。

虽然我们来自海外的移民、或投资人、首次购房者大多数都有至少20%的首付，2013年10月银行贷款限令的出台对我们影响不大，但是这个限制政策对当地kiwi还是有着相当大的影响。同时直接受打击的还有职业房产投资者，他们以前可以通过房产增值，通过二次或多次贷款，还可以买到3栋4栋或者更多，由于新政策的出台这类投资者，由于现金流的缺乏，可能现在只能买1栋或者2个投资房了。

加上新币不断高涨的因素，使得海外资金进入新西兰比较缓慢。同时贷款利息的不断调升。相信2014年，就奥克兰房地产市场而言，会有比2013年决然不同的变化。

综合以上因素，加上本人多年的从业经验，对于未来的2014年，奥克兰各区的房地产走势作出如下推断，欢迎大家共同探讨，批评指正。

北岸、中区以及东区（适合居住、房产保值的区域）

房市如果放缓，我个人认为中区、东区和北岸受影响不会太大，北岸的一些区还会持续缓中略升；虽然在新的一年可能不会象12，13年那么疯狂的涨势，但是这些区的房价相对还是有保值保证的。这三个区，分别有奥克兰顶级著名的6所公立高中，同时地理环境也是适合人居住。特别是北岸东海岸线，随着人们生活水准的提高、加上移民对奥克兰进一步的了解，以及当地成熟KIWI家庭追捧，这个区域会逐渐向北延伸，跨过Torbay,翻越Long Bay,逼近Gulf Harbour,2013年Silverdal的房市的良好表现就是最好的验证。

同时在2014年，我们会发现不少的自住业主会趁房市还好，把自家现有的住房上市，希望卖个好价，换房改善自家的居住环境或空间。相对其他区域，2014，这些区的房产市场还是会依然火爆坚挺。

但是对于一些买旧房改造装修的投资人来说，如果买进价过高，特别是校区以外的物业，利润可能不会像他们预想的那么理想，有时甚至不如买进后留下，做中长期投资，适时出手的利润更可观。现在的市场上有很多初入市的投资者，加上一些不良中介的鼓动，认为只要买do-up就会有丰厚的利润，对房屋本身的价值不太清楚，购入时价过高；在快速上升的市场上还有一些利润，如果市场降温，实现利润的空间就相当有限了。

就现在的市场价位而言，如果能买到较好的开发项目，保证还是会有可观的利润，但是需要足够经验、耐心和专业中介的帮助。

总之，以上3个区，保值性比较好，有足够的升值空间。是自住长期投资的最佳选择。也是奥克兰房市的主要风向标。

南区（追求现金回报率较好的区域）

我个人认为，到目前为止，现在投资人在南区的买价过高，租金毛回报率低于6%的投资处处可见。在物业的售出形式上，南区市场缺乏公开透明度-以议价销售为主，而且是大跨度范围的议价，让买家很难把握出价范围。开价、或拍卖的房屋较少。在市场极度火爆时，很多房产代理、投资者（投机业主）利用买家急于入手的心态加上媒体不负责任的造势喧嚷乘机推高房产的售价。因为南区入门门槛较低，现金回报相对较高，2013年上市的物业较多。很多投资人选择南区，挖取他们的房地产投资业的第一桶金。

 
由于地理环境、交通、社区环境等诸多因素，对于首次置业者，特别是有孩子的年轻小家庭，在南区购买房产的几率越来越少。除去投资者，特别是追求现金流回报的投资者，南区缺乏价格的支撑点，任何的市场变动，都回导致房产价格的下滑。我个人认为如果你有较多投资集中在南区，应该及早考虑分散你的投资风险。如果奥克兰房市下跌，南区会是最先下跌的地区之一。

西区（入门级自住与现金回报的区域）

西区在价位和价值上还是有一定的优势。日益成熟的城区建设（如New Lynn 和Avondale）和相对较低的房价，在性价比上是比较突出的。虽然那些屋况和街区比较差的房屋升值空间有限，但总体来说，西区的均价还是比较稳定。价格相对偏低，可能会吸引一些首次置业者前往。当然在西区，也有不少区像南区的情况一样，主要是租客居住为主，市场风险较大。如果奥克兰房市下跌，西区也会是领先下跌的地区之一。

未来2-3个月相信媒体对房地产的宣传可能会有相对多的负面报道出现；今年又是大选年，相信任何一个执政党派，不愿看到他们的子民们无钱买房自住，各种打压房市的政策会出台取悦选民；同时中央银行这些月的压力很大，3月份升息看样是势不可挡，7月份再次升息可能性极大，最终房贷利率到通常的7%，8%看来是指日可待；银行虽然已经开始对条件很好的首次购房者和买新房的购买放宽了80%贷款限制，但对买投资房的购买者还是严格控制在80%以下。这些因素，同样会使2014年房地产价格受到震动性影响。

我不认为奥克兰的房价短期会下跌（如果跌，也不会大跌），而更大的可能是未来几年，价格会比较平稳。如果今年房价再象去年那样暴涨，那么会加大快速下跌的可能性。所以现在的平稳房市，应该算是一个不错的走势。

2014年怎么买房？买什么样的房？

最近的主流媒体逐渐开始预测房市会很快进入买方市场。未来短期可以会是一个较好的购买期，同时也是一个重新组合你的投资，优化你资产的时机。

我个人觉得在现今较为平稳的市场，上市的房源会越来越多，如果你有做足功课，足够的经验加耐心，找好经验丰富，真诚可信的中介，你一定能找到理想的物业。2014年贷款利息会有大的调整，一定要计算好这一块。如果你是买自住房，只要你不购买超出你供贷能力的房，最好在可保值的区域，对以后市场变化，不受影响。如果是买投资，那你一定需要计算好你的收入和支出（包括利息上升和房屋空置期），不要过分借贷。如果你是买大开发项目，不要受任何人的干扰，最好落实项目的可靠性，同时注意价格，排除未来的风险价格。个人认为现在这个市场，最好是长线投资，同时土地是永久不衰的投资产品。

我们每个人，今天是买家，明天一定是卖家。要成为一个成功的房地产投资人，只有你买的便宜的那个瞬间，决定你未来会有好的回报。在今天的市场，我个人不是很倾向购买投资者过于集中的租客区，差街区里的好房，小地新房，离城区太远，人口增长较慢的区域。我比较倾向推荐大地，多个合法出租可能租金高的房产。当然，这样的物业不容易到手，不过只要你花够了功夫，还是能找到合适的物业。这样的物业上市的越来越少，投资现金流好，所以升值相当有保障。这时就需要找我这样资深房房产中介，真诚可信是我的服务宗旨。

屈 睿（Ray Qu）

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