纽国法律趣谈之 – CROSS-LEASE“分割”后遗症:第一节

2015年09月01日 新西兰华页



纽国法律趣谈之CROSS-LEASE分割后遗症:第一节

每一天,新西兰有无数买卖房产交割的活动,地产中介忙于收取合同无条件后的佣金,律师忙着和客人签转让房产和银行贷款文件。纽国,特别是奥克兰,目前房产买卖异常活跃,大部分买卖合同都是以拍卖形式成交,到合同给到自己的律师时通常都已经是无条件的必买必卖合同。

房产市场不乏有Cross-Lease房子,但这种房产的业权到底是什么回事,其实有多少买家真正知道呢?



何谓Cross-Lease?

Cross-Lease房产的发展始于50年代,最盛放得时期为70年代。举一个最简单的情况来说,一个发展商买了一块地,地上建了两个房。他想把地分成两块,但Council又说分割后的两块地太小不能批。他就把两套房子以999年的租约以每年一毛钱的价格租给自己,租约里有很多限制性的租约承诺,例如表明租在第一个房子的住户不能闯入第二个房子周围的那一半土地,同样的,租在第二个房子的住户不能闯入第一个房子周围的那一半土地等等。


发展商把第一套房卖给A先生,把第二套房卖给B小姐。


A先生和B小姐就是联名拥有那一块地,A先生和B小姐联名自动续租第一套房子给A先生,同时A先生和B小姐也联名自动续租第二套房子给B小姐。A先生作为第一套房子的租客不能闯入B小姐房子范围的那半块地, B小姐作为第二套房子的租客不能闯入A先生房子范围的那半块地。换句话来讲,A先生和B小姐是A先生的联名房东(第一套房子),同时A先生和B小姐是B小姐的联名房东(第二套房子)。


后来,A先生把他的Cross-Lease房产卖给C先生了,情况就会跟以上的一样:C先生和B小姐就是联名拥有那一块地,C先生和B小姐联名自动续租第一套房子给C先生,同时C先生和B小姐联名续租第二套房子给B小姐,一直下去。这两套房子很大可能在2008年之前不知道转手过多少次,我后面会解释为什么我提这年份。



租约里的承诺可能没有法律效力?


Cross-Lease租约里的承诺(Covenant)通常有很多,每个租约也可能不一样,但本文现只跟进刚才谈过的那一条,就是互相不能进入对方那半边地。


新西兰的普通法规定,租约里的承诺如果是涉及到所租出房产的事宜,那就算租客不断的换,该租约承诺会继续约束每一个新租客。如果租约承诺只涉及所租出房产以外的事宜,即只会是一个“个人”的承诺,只能约束第一个租客而已。


“租客不能闯入对方房子那一半的地”到底有否涉及到租出房产的事宜?问题的根在于“租出房产”是什么。在以上的情况,租出房产就是那个房子,那个房子外墙和屋顶包围着的油漆以内的才是租给每一个Cross-Lease拥有者的租出房产。意味着房子以外的,包括草地、后花园、前院和车库通到马路的那条小径,都不是租出房产的部分。B小姐不能走到C先生的前院遛狗只是因为有个租约承诺管着她,如果她真的走过去C先生的前院了,即属侵权。


那么C先生也不可能走到B小姐的后花园开派对吧?答案是“很大可能可以”。原因很简单:因为这一大块地本来就是C先生和B小姐共同拥有的地权(就是以地主的身份,而不是以租客的身份),C先生和B小姐如果没有租约承诺监管的话,大家都是可以使用这块地的任何一部分(除了出租房子那部分)。但问题是“租客不能闯入对方房子那一半的地” 的“那一半的地” 根本不是”租出房产”的一部分,该租约承诺只是约束了A先生作为他“个人”的承诺,当A先生把房子卖给C先生后,C先生就没有必要遵守A先生的“个人”承诺了。


C先生很大可能可以在B小姐的后花园开派对,把自己的车拍到B小姐的前院去,坐在B小姐的窗门旁边,站在她屋顶上跳舞等等,导致完全侵扰B小姐的私隐和平静安稳的生活环境。如果B小姐忍不住把她的房卖了给D小姐,D小姐也同样可以跑到C先生的地上捣乱,互相践踏。




难道法庭会允许这事情发生吗?

理论上来讲是有可能的,但到目前为止没有一个人尝试过这么过分侵扰邻居的行为,也没有人知道Cross-Lease潜伏的问题其实有多大。类似的新西兰法庭案例目前来讲是矛盾的,也没有一个最高法院判下来的案例供参考。


2008年1月1日推出了新的政策,如果Cross-Lease租约有租约承诺存在的话,不管是不是”个人“的承诺,以后的买家继续受到该租约承诺的约束,不能再说“不关我的事”了。但问题是如果2008年1月1日之前已经转过手的Cross-Lease房产而导致“个人”承诺已经失去的话,那些承诺就不会复活的。所以该政策对已经转过手的Cross-Lease房产几乎没有一点正面的影响。


所以,在买Cross-Lease房产的时候,最好让自己的律师帮您看看到底租约条款里有没有什么问题,就算要花一点律师费让他们去查都是值得的。因为,您也可能沦落到第二个B小姐的后果。


下一节我们继续看看Cross-Lease其他更严重的问题。

关于作者:

彭铭澍,是新西兰及澳洲的注册律师,拥有新南威尔斯大学建筑学学士及悉尼大学法律博士学位,现于新西兰一所华人律师楼担任出庭及事务律师。

如欲联络或想提出法律问题,请电邮至:[email protected] 或发信到:PO Box 106265 Auckland City AUCKLAND 1143


*注: 以上只供参考,不可以当做法律意见,读者不能依赖本文作为法律依据。本文纯属个人意见,不代表本报及作者工作单位的立场。



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