英国房地产行业历史悠久,市场已经非常成熟.市场上也不乏一些行业先驱者,创造并成功运营了一些新型房地产金融产品.本文主要介绍两个近年来的热点产品:
UBS 参与型房地产按揭基金 UBS Participating Real Estate Mortgage Fund (UBS-PREMF)
InProp 商业地产基金（房地产衍生品基金） inProp UK Commercial Property Fund
UBS 参与型房地产按揭基金(UBS-PREMF)
UBS-PREMF是UBS 2014年1月份完成首轮£140million募资的封闭型债权性基金，其出资方为三家机构投资者：UBS和日本三菱公司(共同作为GP管理)，加上一个欧洲养老金机构。基金经理为Anthony Shayle-UBS全球房地产总监，英国债务和投资组合经理
UBS-PREMF的发起主要是因为金融危机后英国商业地产贷款市场出现了极大的债务缺口，银行因为巴塞尔协议三而大幅锁紧信贷，而同时在2012年开始的几年，出现大量房地产项目的债务到期，这一时期可能出现房地产企业再融资困难。（但事实并非如此，大量海外资金涌入以及保险公司的疯狂放贷，市场并未出现再融资危机，回复UBS查看历史文章：新一轮借贷潮的涌入将让英国再次走向金融危机，作者为UBS-PREMF的基金经理Anthony Shayle
UBS-PREMF目标IRR为8%-10%，收益来自于贷款利息，加上地产项目的租金及资本增值的一部分，预计其利息约占总收益的75%。目标单个项目贷款规模为£10-40 million，LTV上限75%。基金的目标存续期为9-10年，获得了最高30个月的到期“宽限时间”。
参与型债务和传统的夹层债务模式(Mezzanine debt)有什么区别呢？
夹层债务：在偿还顺序中一般排名第二，即传统的房地产金融中位于高级债上面的债务
参与型债务：在获得利息收入的同时，也将租金和资本增值的一部分作为收入
利息收入：
参与型债务优先于夹层债务获得利息
本金：
参与型债务安全性排名第一，所以可以控制资产和股权的结构
参与型债务可以控制破产程序；而夹层债务需要等待
破产
参与型债权人在违约的情况下可以出售资产；或者在法庭的判决下行使止赎权，从而控制资产
夹层债权人在清算时顺序排在第二，需要等参与型债权人做出决定后才能行使权力
下图反应的是参与型债务与高级债+夹层债结构的区别
UBS-PREMF参与型债务总收益的组成为三部分：
利息：固定利率
租金收益分成：额外现金流（租金收入减去固定利息）的一部分
资本增值：资本增值的一部分也将作为收入
这种新型模式债务结构更加灵活，并且相对于同年限和同风险评级的债券产品可以预期获得更高的回报。
但是对于成熟的英国房地产金融市场来说，9%-11%（即8%-10%的投资者回报+1%管理费）的借贷成本对于大部分的房地产项目是很难承受的。UBS通过自身的品牌和track record成功募集到了首轮资金，是否可以顺利地将其投放到合适的项目，这一新型债务结构是否在英国可以成功实践？恐怕很快便能见分晓。
InProp商业地产基金 inProp UK Commercial Property Fund
传统资本市场上有非常多的指数型基金,这类基金购买指数的成分股,以求跟踪指数走势,获得资本市场的平均收益,这样可规避非系统性风险。
对于房地产市场来说，跟踪指数似乎是一件遥不可及的事情，因为房地产市场的流动性和金额巨大的原因，要构建一个跟踪指数的组合需要大量的资金量，对于一般的中小型投资者来说几乎不可能。
Inprop商业地产基金便是这样一个模式，它通过购买欧洲期货交易所交易的房地产期货产品，跟踪IPD英国全房地产收益指数，从而获得英国房地产市场平均收益。回复inprop，查看历史文章：走进英国的房地产金融衍生品，文章详细介绍房地产期货的基本概念和应用。
Inprop商业地产基金2010年9月份发起，到现在已经达到了£127m的规模，发起时的主要投资者为荷兰人寿ING，苏格兰寡妇SWIP以及英国保诚PRUPIM。
基金为开放型，每月可以根据NAV交易，申购和赎回费用均为0。
基金通过购买房地产期货以获取房地产收益，并购买大量国债以保证流动性。
那么具体表现如何，见下图：
蓝色点表示IPD指数，绿线表示inProp基金净值走势。其中10年9月之前为测试数据，之后为基金表现。
不难看出，基金与指数的差距达到了200到800个基点(bps)，这已经比较难用管理费来解释了。
虽然跟踪指数效果并不理想，但从成立到现在，基金规模已经增长了一倍以上，说明市场对于跟踪房地产指数的需求还是非常强烈的。
看来市场对于inProp的态度更多还是认可了它的存在，对于获取房地产指数收益抱有信心。
另外值得一提的是，该基金成立时间并不长，并且正好经历的是房地产行业的牛市，当下一个周期到来的时候，其流动性优势能否顺利抵御房地产的风险，非常值得我们期待。
耶鲁大学教授Robert Shiller，作为芝加哥商品交易所一些房地产期货产品的创始人，日前表示，他始终相信，随着信息科技的发展，房地产指数最终肯定是可以被准确地跟踪的。
大数据时代，是否能对房地产金融进行一次革命？这或许只是时间上的问题！
文/Jeffrey
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