如何利用重置贷款连续投资

2014年03月24日 腾嘉业英国房产资讯



如果你问一位在英国投资房地产多年的买家,你的致富经验是什么,他一定会三步并两步的跑过来握住你的手说:‘重置贷款,重置贷款,重置贷款。’(有些地方也译作抵押贷款)。他们会告诉你,创业当年才没有积攒很多年的雄厚资本,但是利用重置贷款,一套二,二套三,利用别人的钱(银行的钱)来积累自己的资产。

就算是经营房地产多年的买家,也是用很久才理解这个原理。我们建议想从事房地产投资的读者对本章反复阅读。

我们先来认识两个概念:房产的成交价格和真实价格。成交价格,顾名思义是房产最终销售的价格。真实价格,是投资人有能力出价购买的价格。成交价格受真实价格和市场泡沫影响。简单的说就是供求关系影响。

大概7年前,Stratford是伦敦著名的脏乱差区。没有人愿意去那里居住,也没有人去那里购房。那里的成交价格远远低于真实价格。但是,伦敦偏偏竞选2012奥运成功;Stratford偏偏被选为奥运会主场地。市场经济看不见的手开始发挥功效,该地区的成交价格一路飙升。同样的道理,谁会想到无人问津的Brick Lane吸引的那些不知名的艺术家,会有一天变成有名的设计师,使Brick Lane成为时尚街而房价上升?

所以,买家做得第一步,就是要寻找成交价格低于真实价格的房产。宏观的因素很难掌握,一般可以通过登陆政府建设网站来掌握政府建设动向。如果该地区将要兴修新的地铁,比如Battersea,消息刚公布时成交价格就会上升。成交价格低有时不只受宏观因素影响,也有很多情况是户主迫于压力急于出手,把价格压得很低以求迅速卖出。比如,忽然继承了遗产但是自己却住在很远的地区;已经买好在国外的房子急于出手现存的,等等。

  

   理解了这两个概念后,我们就可以介绍贷款和重置贷款了。当你买房时,第一次向银行贷款,叫做‘贷款’。居住六个月后,你可以向银行(可以是不同的银行)再次对同一房屋进行贷款,叫做‘重置贷款’。再居住六个月后,你还可以再贷款,还叫‘重置贷款’。以此类推。只有第一次是‘贷款’,以后不管多少次都是‘重置贷款’。

   贷款和重置贷款最大的区别是,贷款是根据房屋的成交价格评估的;重置贷款是根据房屋的真实价格评估的。 我们在上文中已经知道,这两个价格是不一样的。这就是tricky的地方。

   举例说明,一座房屋,真实价格为£120k,售价也为£120k,(一般是不同的,只在此举例用)租赁型的贷款银行会最多贷出75%的款,即£90k,买主需要交25%的押金,即£30k。这是很平常的贷款案例。

   同样的房屋,但是此卖主因为某些原因,急于出手,他认为降一些价格会卖的更快。所以他就固执的把价格订为了£88k。银行同意贷款75%,即£66k,买主自己准备了£22k押金。前文说了,买家做的第一步,就是要寻找成交价格低于真实价格的房产。现在找到了。成交价格比真实价格低了£32k。接下来该买主(现在是户主)需要做的就是静等六个月然后重置贷款。

   到时,银行会派出评估员来此房产评估。你不用追着评估员说,我这个房子是£88k买的,因为这是一个无用的数据。不小心说了也没关系,因为他们也不会往心里去。在重置贷款时评估员只关心房屋的真实价格。我们说过,此房屋的真实价格是£120k,这时,评估员就会根据他看到的房屋情况汇报给银行,此房屋价格为£120k。银行向户主提供75%的贷款,即£90k。这£90k先要用来偿还之前欠的£66k,再减去当时买入时放入的押金£22k, £(90-66-22)=£2k。这£2k就是经过重置贷款而获得的现金。你可以用这£2k付律师等费用,如果有剩余,可以投资下一个房产。

   明白了吗? 如果没明白建议把此案例再阅读一遍。如果真的很难理解,可以暂时理解为房屋是你购买的股票,你用很低廉的价格购买,后来股票升了,升值的这部分就是你的现金所得。

 

   和股票类似的是,房价随买家期望而波动。期望越高,房价就会上升。而不是我们单纯认为的利息率。很多买家会问,那我应该买哪里的房子?我怎么会知道这里会升值呢?

   请问大家看过小孩子踢足球吗?很小的那种孩子,足球往哪里跑所有的人都会往同一个方向跑。等你跑到了,球早就没了。所以真正的买家只会买别人想不到的地方。就好像会踢足球的,会先跑到那个没人的角落,等球飞来。

   

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