不知道细心的您发现了没有，奥克兰在世界城市各种排名榜单中一直都位居前列，比如全球城市生活质量排第三、世界城市美世（Mercer）宜居榜排第三、全球生活品质排行榜排第三，以及世界城市美世（Mercer）生活素质榜排第八等等。
不过在这些“玲琅满目”的榜单之中，却鲜有见到奥克兰排在第一的位置上。《新西兰先驱报》在进行了10天的调研之后，发现了一些奥克兰发展过程中正在面对的“桎梏”。如果把奥克兰比作一枚具备“白富美”潜质的萌妹纸，将城市发展过程中的住房-交通-娱乐-教育等方面的因素比作白富美在养成阶段所需要具备的品格；我们可以清楚看出奥克现在已经具备了哪些品格，哪些需要再接再厉。我们真正的排名是？
2015《国际住房负担能力调查》将奥克兰排在最难负担房价城市中的第九位。收入房价比方面，奥克兰比伦敦房价略微便宜，比洛杉矶、多伦多、纽约、巴黎、布里斯班和波士顿贵。在参加调查的378座城市中奥克兰排第14贵。在这份榜单中，香港“拔得头筹”，渥太华和悉尼分列二三。
在土地规划法和基础建设成本的双重制约下，奥克兰目前难以“放开手脚”，在全市展开大规模土地开发也是房源供应紧张和房价居高不下的重要原因。
房价不降，排名不升
贵为“白富美”，这个“富”却“富得”并不赏心悦目。德意志联邦银行将新西兰排在“世界房价被高估榜”第三的位置，仅次于加拿大和比利时。经济合作与发展组织（OECD）数据显示，相对于房租和收入水平，新西兰房价在发达国家中分别排垫底和倒数第二。
（OECD成员国房价排名）
这组并不让人欢欣鼓舞数据大部分是由于奥克兰过热的房产市场造成的，现在全市的房产中位价维持在75.5万纽币，比去年同期增涨了26%。就在房价飙涨之前买房置业的人们坐等房产升值带来的财富升值的同时，有更多居民已经与房产市场“渐行渐远”了。
毋庸置疑，奥克兰是座国际化大都市，有“白”和“美”的得天独厚的优势。这里的海滩、艺术、著名学校、酒店业以及人才市场无不吸引着国内外移民前来安居。不过繁荣的背后却暗藏玄机，房源不足问题在同一时间被无限放大。专家预测届时每年将会有最多30,000套房屋以及大约13,000套新房缺口出现在这里。
（人口增长和房源缺口比例图）
“城区包围郊区”
（城区与郊区边界图）
需要注意的一个有趣的数据是：奥克兰城区面积为544平方公里，仅有1/3伦敦市的面积大小。奥克兰在全世界城市人口密度方面的排名虽然不高（排在868位，每平方公里2500人），但面积的制约使这里的人口密度越来越大。新西兰统计局预测，按照现今房源增速奥克兰届时（2031年）将有200万常住人口。因此到时候人口增长和房源短缺之间的矛盾会愈演愈烈。
虽然目前只是奥克兰中区“人口大爆炸”，但预计未来奥克兰其他大区和Manukau、Waitakere以及北岸等几个区也都无一幸免。这就给房屋建设速度提出了更高的要求，因为“安居才能乐业”，有了足够的房源数匹配人口数才能被称作是“宜居城市”。
（人口密度随年份变化图）
奥克兰房产浮世绘
我们现在的处境：奥克兰房价正在经历“不断创造新高”的过程，移入人口不断增加和房源和建地持续短缺加剧了打造宜居城市的难度。在这样的大背景下，高密度住宅（公寓、跃层、联排房）似乎也越来越被买家接受成为常态。
（奥克兰特殊住宅区分布图）
我们现在能够看到的：已经有超过80片特殊住宅区被划分出来，接下来3年间39,000套新房指日可待。奥克兰市议会目前仍在“打磨”《城市统一规划草案》，期望能在未来给奥克兰带来可容纳100万移入人口的“肚量”，这其中就包括政府和当地议会合作释放土地开发权限。
文章来源：后花园房地产在线
