随着美国近年房租飙涨与贷款利率下跌，不少租屋族开始考虑解除租屋契约，买栋自己的房子。然而，对于美国租屋提前解约的规定及注意事项，你真的都清楚了解吗？ 


首先，大部分房东对于提早解除租约都抱持开放态度，只要付清违约金，房客可自由选择租约结束时间。常见的解除租约动机有搬家、工作转职等状况，但房客决定要买房也不算少见。

然而，提前解约的罚款及因应措施，会因各州法律或是房东个人习惯有所不同。Princeton Properties于新英格兰州拥有高达500户房产，其市场总监莎拉·格林就认为可视个案情况弹性处理。然而位于北卡罗来纳州夏洛特市的Crescent Communities因房产数目少，因此在毁约政策上就相对严格。“基本上，我们愿意尊重房客意愿，但同时也希望保障自身权益。”社区经理戴伦·皮尔斯提到。

除了社区规模，社区的空屋率也会影响社区经理对提前解约的处理方式。一般来说，若空屋率低，社区经理通常会收取一笔小额赔偿金并同意提前解约。但若事情不尽人意，则需依照合约规范进行。

也许你不想与社区经理打交道，打算连夜搬出，省得夜长梦多。然而美国法律规定，房屋所有人有权向房客追讨剩余月份之租金、额外赔偿费、清洁费及房屋修缮费，甚至没收押金。

关于支付剩余月份租金，旧房客之责任终止于新房客入住。举例而言，若你提前解约，社区负责人在一个月之内找到了接替房客，你只需要赔偿一个月的租金。若房子花了两个月才租出，则你必须负担两个月房租。根据消费者法律资讯网站Nolo.com，房东及社区管理者必须主动“降低损失”。意思是他们不能被动等待新房客上门，并要求旧房客全额赔偿。他们有义务积极招揽房客并尽快将房屋租出。然而，并非所有社区管理者都具备专业法律知识，许多管理者在处理提前解约问题时，会扣留旧房客押金并要求他们全额支付剩余月份租金。因此，当你遇到提前解约状况时，应该要具备赔偿一至二个月房租的心理准备。但若最后高于此费用，即需要确认详细状况并且衡量是否遇到不了解相关法条的社区管理者，进而寻求法律协助。

如果你想解除租约搬进新居，最好与房东商讨。

或许，你自认为运气很好，尽管未提前通知即迁出，仍未受到房东追讨剩余款项。千万不要高兴得太早，即有可能房东直接将债务转由信用公司处理，此笔不良记录，未来有可能影响你申请房贷。不具名的租屋经纪人表示：“不告而别绝对会断了你的后路。当你需要申请贷款时，银行会要求我们提供你过去的信用记录，此时，我们将会据实呈报你过去的不良记录。”因此，还是建议诚实的告知房东，并寻求双方都能接受的解决方案。

此外，违约费用中会有一笔重新招租费，包含了清洁、整修、招屋宣传及营销。这笔费用会根据房租剩余月份来衡量，剩余月份越多，费用越高。然而，一旦付清此笔费用，你和租赁方即银货两讫，互不相欠。有些住户想省下这笔费用，选择自行清洁及整修房屋，但最终成果可能不符合社区管理公司的标准。因此，大部分的社区管理公司仍会希望能由固定厂商来进行处理。 

除了重新招租，还有另一种解决方案“转租”。转租意味着房屋契约的承租人还是原房客，但他将房屋第二手转租给其他人。转租看似为变通之道但却有极高风险。第一，转租人并未经过背景审查，个人信用及犯罪记录都有潜在危险。第二，若转租人毁损房屋，因契约乙方仍是挂着原房客的名字，因此租屋公司有权向原房客求偿。此责任归属关系导致大多数房东都不愿意接受此方案，还是希望能重新寻找合适的房客。

本文由资深地产经纪William董偉民 提供，内容及转载自达拉斯华人资讯。

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