房价越来越疯狂了！无论是上海为买房离婚导致婚姻登记处每天办50个，还是北京二手房交易坐地起价，甚至几位买家之间加价竞争，这些似乎传递出一个不太好的信号；如果说房价有涨有跌，楼市稳步增长，那是既有利于经济增长，又有利于投资者收益的好事；而现在，房价似乎成了希腊神话中的“金苹果”，为了得到它各方不择手段，最终带来的是无尽的灾难。
从房价为啥上涨说起
一线城市房价疯涨，带动二三线城市的房价也蠢蠢欲动；人们见面打招呼不再是“吃了吗”，而是“买房了吗”；于是也没有人想过，几乎榨干居民收入的房价为什么会这么高，如果房价下跌又怎样？
房子是开发商卖的，那么我们就看看开发商这里有什么名堂。房价无非就是地价、税费、建筑成本、营销成本和开发商应得的利润组成；目前的形势是，房价虽然高，地价也不低，因此房企的利润并不乐观——从2016半年报的101家房企来看，营业收入5228亿元，净利润仅为484亿元；而且，近20%的房企仍处于亏损状态。
也就是说，在土地所有者、开发商和购房者三方博弈中，土地所有者抽取了土地出让金对冲地方债，那么剩下的事情就让开发商和购房者“撕逼”去吧。如果有一个政策利好的推动，加上购房者对未来“看涨”的预期，房价就这样被推高（开发商有利）或者被拉低（购房者有利）。
房价涨跌不重要，重要的是能不能带来收益
实际上，房价的机制比这个要复杂的多，笔者只是抽象出一个模式，便于投资者理解。那么投资者最关心的事情来了，房价既然有涨有跌，那么在2016年房价已经涨了大半年的情况下，房价还会不会上涨呢？
笔者认为，现在还关心房价上涨与否是不够明智的，也没有抓住投资的本质；当下最应该考虑的是：即便是现在勒紧裤腰带买下一套房，未来就一定安定了吗？——未必。
首先，7月新增贷款全部流入居民房贷，实体经济没有吃到一口，而实体经济严重萎靡，很多私营企业主都直言“炒房比做生意赚钱多了”；也就是说，老板都觉得钱难挣了，员工加薪的事情又怎么能提呢？工资是国内居民主要收入形式，没有收入支撑，房价又怎么一个劲儿猛涨？
其次，刚需人群是稳定楼市的基础，他们不会抄底、不会囤积、不会频繁交易，他们买一座用于结婚成家的房子，然后就慢慢还贷款了。问题在于，当下楼市中投资客太多了。数据显示，从去年房价开始上涨以来，异地购房数量明显增加。2015年厦门外地购房比例超过60%，惠州和东莞的住房深圳户籍购房比例超过50%。依靠投资投机炒作往往会引发房地产市场供求扭曲错位，并在未来埋下隐患。
第三，人们相信高地价基础上的房价不会下跌，事实上并非如此。2009年的广州亚运城项目，当年拍出255亿的天价，而后期开发的房价，一直徘徊在万元上下，即便是房价疯涨的2016年，其成交均价仅为12051元/平方米。
此外，笔者之前就强调：“好的时候抓紧卖房，坏的时候不要盲目抄底”。这并非在看空国内的房地产市场，而是期望投资改变过去陈旧的、仅以价格高低研判楼市的观念，也改变单一载体承载着个人全部财富的资产配置方案。前面也提到，国内的楼市主要是短线波动，而且这些波动受到政策操控、心理预期等非逻辑的因素影响，难以把握。这样的资本市场，“投资”变成“豪赌”，谈何安全与收益？
综上，房价会不会发生灾难性的暴涨暴跌，实际上和收益并不直接关系；对于普通购房者来说，房价涨了，持房成本高了，按揭支付的利息更多了；对于投资者来说房价涨了，有没有人接盘才是收益的所在。而房价什么时候跌？那就要看决策层的调控意愿和调控能力了——崩溃也是大家不愿意看到的，但“不愿”不等于“不能”。而作为投资者，不要把自己的身家押在了不能把握的预期之中，重新规划个人财富配置方案，谋求最安全的资产栖息地。
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