文：Victor刘磊
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”这句诗直击多少人的心灵，带来了多少对美好生活的憧憬；然而诗意和收益不沾边，如果仅仅把“诗意的栖居”看做是收益的保障，那最终也只能“望城空叹”、无人接盘。
事实上这种情况已经不止一次在现实中上演。如山东威海地区的海景房，尽管已经是“白菜价”，却仍然是“想说爱你不容易”；即使是“面朝大海春暖花开”“远离雾霾诗意生活”这样的广告语都无法逆转颓势，在文登、银滩、乳山等多个售楼处，即使在周末高峰销售期，即便是祭出开发商都不敢想象的底价，售楼处依然门可罗雀。
海景房到底怎么了？为什么昨日的辉煌不再？说到底是因为投资者看不到收益的前景，他们只能看到大量的空置房，孤零零地散落于景区；配套设施跟不上，并不适合养老、生活。然而，我们能说我们的投资者聪明了吗？显然这个结论下早了——他们看到国内的海景房没有收益，但是对国外的海景房却抱有希望；如近期铺天盖地的宣传，在东南亚诸如新加坡旁、马拉西亚填海地区的好风景的房子，也是招来了不少投资者“解囊”。
难道外来的和尚真的会念经吗？该如何面对和分析这种市场现象？笔者并不看好这种投资方向，结合国内、国外对于海景房的认知和判断的历史经验，以及对未来市场的展望，笔者总结了以下四方面的原因。
原因一：供应过剩，套现难；
海景房的大量发展恰恰是一线城市限购之际，开发商不得不囤积三四线城市，以至于造成今日楼市分化，三四线城市的房屋数量供应远远超过了地方城市的承接能力，空置率高企，价格拦腰依然滞销的情况时有出现。其中，特别是威海文登等地区，很多地区的入住率不到10%，70%的海景房被外地投资客购买，没有了真实的自住需求，也就没有了真实的市场价格承接能力。大量海景公寓住宅的空置造成了人口真空；除此之外，二手房交易市场的缺失，让众多国内投资海景房的投资人资本变成了钢筋水泥堆砌而成的“死“资产：一手楼盘还剩一大堆呢， 二手房的套现更加遥遥无期。
海外楼市的情况其实是一样的。新加坡旁主打景观的楼盘，计划投入30万套房产，且开发周期长达30年；房子比当地成熟社区的都贵，显然这些房产主要目标就是中国的投资客——只是这样的项目之后的入住率能有多少？二手房能升值多少？入住率上不去，医疗等相关配套设施又能如何很好的满足？国内国外一个样，没有需求支撑，房价难以上涨；买到手里的那就是“石头”而非“资产”。
原因二：海景房投资者被开发商的旅游地产、养老地产概念“忽悠了”！
时至今日“海景、环境、位置”已经成为国人投资房地产的至理格言，“旅游地产—海景如画—远离雾霾”成为开发商销售房产的“口号”。
在海景房宣传单漫天飞舞、狂轰滥炸的覆盖下，很多一线城市，特别是北京、上海等地的投资者按捺不住对”海景—好天气“的诱惑出手了，据统计，青岛周边地区海景公寓的30%都销售给北京的客户了。
海外的情况也是一样，还是以上文新加坡旁30万套房产的那个项目举例，远离成熟社区、价格又没有优势，本地无人问津，基本上都卖给了中国人，国内客户占总客户数量的比例达到90%！
事实上，从海外成熟房地产投资者的经验来看，旅游地产、养老地产早就已经是“历史垃圾堆”的销售名词了；千万不要被发展商这种“请君入瓮”的销售说辞所迷惑；在资本博弈的房产投资市场中，开发商是处于消费者和投资者的对立面上的。所以，在房产市场趋势不明朗，房价调整和下跌周期中，即使是大家公认的海景房也不会幸免；
原因三：投资理念的盲点：没有租金收入的海景房，不属于房产投资范畴；
生活在海景房的憧憬是美好的，但没有经过深思熟虑的盲目投资而注定失败现实又是非常残酷的。每个海景房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的“蜜月”情怀中；但当潮水终将退却时，没有购买力支撑的、房价过高的、超过中产阶层负担能力的地区房价依然无法长久维系，不管是不是海景房，水景房都难逃价格下跌的厄运。
从海外房地产现金流角度分析海景房，基本不属于房产投资范畴，而属于奢侈品投资或者收藏品投资类别，因为缺失了租金收益；租金回报率和资产增值是构成房产投资的两个要素，缺一不可；因为丧失了租金，及房产的融资、抵押和套现功能，海景房俨然成为仅是账面财富的死资产。
原因四：户型鸡肋，配套滞后，刚需渐行渐远；
为了让投资客看到“怦然心动”的海景房的价格，发展商就只能在面积上做文章了，一些海景公寓甚至小到30平米，大不过55平米，美名其曰好出租。而事实上，在就业机会和商业环境没有提升之前，稀缺的不是海景，而是常驻人口，特别是真正刚性需求的人口——那些真正打算为了改善生活环境，来海滨之地居住生活的家庭；也只有有了人口，配套设置才会日趋成熟。设想一下，一个区域只有十来户常驻人口，这样的客流需求，让商场、学校、医院连日常水电的成本都无法支付，更别说名师、专家带来的优质服务了。
总结一下吧，以成熟的海外房地产投资海景房的经验作为参考，选择投资介入时机（Timing）和趋势（Trend）最为重要，而非类似海景的景观房产。价格低廉或许让人眼前一亮，赠送签证可能唬住不明真相的投资者，但投资者一定要把握住实用原则：实实在在的购物便利、交通出行通畅、孩子教育无忧、就业和收入有保障等，是居住的根本需求，也是让房子满足其居住功能的根本原因，这才是最被居住者看中的，也是投资者应该考虑的。对于海景房，笔者只能说：海景虽美，但还不够完美！收益和诗意，没有一毛钱关系。
中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊
海外置业大讲堂
长按二维码关注
