如何找到靠谱的房产经纪?

2017年09月28日 美国德州阳光地产



近年来海外置业火爆。然而,去年国内房市爆发的“链家事件”,让广大投资者见识了国内房产中介的种种不规范、以及违规的乱象,并开始担心:在国外买房时,是否也会遭遇的情况。为此,不少投资者致电居外网,在海外置业时,如何才能找到靠谱的房产经纪?下面,居外网以房市制度最为成熟、规范的美国房市为例,介绍美国房产经纪人是如何运作的,帮助国内买家更好地在海外置业。

 一、中国房产中介和美国房产经纪人的区别

无论在国内还是国外,房屋交易流程都是异常复杂,也是很多消费者一生中最大的一笔支出,他们担心去国外买房同样会遇到黑中介。在中国购买二手房,消费者最缺的是信息的对称性,与有保障的行业规范。而这些也就是中国的房产中介种种乱象产生的土壤。

由于当前去美国买房的海外置业者比例居多,所以我们下文中我们以美国为例,看看美国的房产经纪人是怎么做的,他们和中国的房产中介又有什么区别?

中国房产中介和美国房产经纪人的区别

中国房产中介vs美国房产经纪人

经纪人与中介不单单是名字上的差异。与中国中介门店里面穿黑西装,白衬衣的年轻小伙子与姑娘不同,美国的地产经纪人平均年龄是57岁,从业时间15年,92%的经纪人有大学及以上教育。房产经纪人和中介是两个完全不同概念。美国的房产经纪人与房产经纪公司之间是合作关系,不需要坐班,独立开展业务,依靠个人的口碑获客。

无证中介vs经纪人执照

国内中介行业准入门槛低。2014年,中国的房产中介从业人员超过100万,而在注册期内的房地产经纪人只有9840个。也就是100个房产中介人员里面,只有不到一个是持证上岗。美国的国家经纪人协会也有100多万会员。房产经纪人从业都要持有效执照。

图为美国房产经纪人的执照,为期两年

在美国,房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的,试卷采用标准化,申请人申请牌照时,除提供考试成绩外,还必须提供完成法定课程和课时学习的证明,如果是申请销售员资格,申请人要提供注册经纪人的担保书,如果是申请经纪人资格考试,则要提供工作经验证明,要达到规定的经验分数,经审核符合条件后,方能取得资格。

销售员和经纪人的执照有效期两年,两年后申请换发,申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。一直到连续工作满15年后,或者有律师牌照,才可以免除参加继续教育。

房源信息vs交易顾问

在中国,中介最大的价值就是房源信息。因为地产网站上面的大量二手房源都是虚假信息,是房产中介用来获客的手段。在互联网时代之前,美国的经纪人的一大作用也是提供房源信息。现在,经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问。因为在美国,消费者和经纪人在网上看见的房源基本信息是相同的,不存在房源信息的不对称。2015年,美国70%的房屋成交中,房子是由买家自己找到,然后再委托经纪人完成购买程序。

中间人vs委托人

在中国,中介把买家与卖家联系到一起,以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标,所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。在美国,实现经纪人独家代理制度,通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人做为用户的委托人,全权代表用户的利益。在交易过程中,买家与卖家并不需要见面。

双方支付vs卖家支付

房屋成功交易后,中国的中介公司通常会拿走交易佣金的80%以上,而促成业务成交的业务员却仅仅只能拿到小头。在美国,交易佣金则属于经纪人,经纪人仅需向经纪公司缴纳固定的日常管理费用。另外,不同于中国,美国的房产交易佣金是由卖家支付,通常交易是房价的6%,卖家经纪人与买家经纪人各获取3%,买家则不需要向经纪人支付任何费用。

中介公司口碑vs经纪人个人口碑

在中国,消费者选择经纪人先是选择中介公司。选择目标区域规模大的几家中介公司,找上多个中介人员来提供服务。在美国,消费者则是根据经纪人的口碑来做选择。通常会通过朋友推荐,网络搜索等途径,选取三到四个经纪人进行面试,确定一个最适合自己的经纪人来提供服务。在美国,一个经纪人向买家提供了某个房屋的信息,那么这个房屋就只能通过这个经纪人来成交。

二、 如何挑选靠谱房产经纪人

如果你原来就有一些经验,而且时间很充裕,愿意从头学习,那么你可以不通过经纪人自己买屋。不过对于大部分人来说,还是需要找经纪人。因为有一位专业的人士帮助你可以更好地保护个人权益。那么如何规避一些投机取巧,甚至坑蒙拐骗的机构与个人,找到能真正保障自己权益的地产经纪呢?你可以试试以下的方法:

1、当地中文报纸房地产专栏

一些经纪人会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人,如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富,人品正直,不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。

2、专业网站推荐提供的经纪人

还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询,这些网站推荐的房产经纪人都是值得信赖的,为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。

3、房地产公司和经纪人广告

一些公司和经纪人会在报纸或杂志上刊登广告。从广告上可以了解公司和经纪人的基本情况。比如擅长的服务地区,历年的销售业绩,经纪人的宗旨等等。

4、亲戚朋友介绍

向买过房子的亲戚朋友打听,听听身边人的切身体会。他们用过的经纪人水平可高,人品可好。

全美2万多个华人经纪人,其中有大量的是兼职的,没有丰富经验的,极有可能会在买卖过程中出现各种问题,而根据美国法律,每个买家在固定时间段内只能有一个购房经纪人,一旦与这个经纪人达成意向,就无法更换经纪人,无论经纪人后期表现如何,用户也只能认了。所以为了想找一个靠谱的买房经纪人,可以登录居外网,或者电话咨询,我们的工作人员会为客户推荐口碑好,工作经验丰富、成功率高、了解当地政策的房产经纪人。


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