原创首发问房有道，谢绝未授权转载

hello,我又来了。

身边的朋友听说我在泰国买了一套公寓，纷纷问这问那，与其一一解说，还不如写成图文的形式分享出来，也方便那些想去泰国的小白参考一下，毕竟这次都是亲身经历，很多答案也都在里面了。

先大概说下，泰国一共待了8天，6天曼谷，2天芭提雅，所以主要说的是曼谷。

去往的地点呢，主要有中泰高铁站、日韩富人区（Ekkamai）、第三代CBD拉玛九（Rama9）、素坤逸沿线，当然，曼谷河滨夜市、蛋黄区帕亚泰（Phaya Thai）和暹罗广场（Siam Squar）等也是必须要去的。

再然后，就是芭提雅中天海滩海景房、闹市区的步行街和海滨游艇观光。

说白了，这次呢，看房考察是主要任务，真正游玩的时间是很少的。

所以，楼盘没少看，也搞明白了Studio与one bedroom孰优孰劣，如何乘坐地铁，当地最贵的房子和最便宜的房子都长啥样，当然，那个网红无边天际泳池项目也是打卡了……

初次出国门，最难的是通关手续。

由于泰国推行利好旅游政策，所以是落地签，也就意味着你只要带好护照+2寸照片，直接飞到了那边机场，再办理通关手续就可以了。

签证也可以提前在淘宝上办理，最好提前一个月，费用要比落地签便宜些，而且不用在机场排队等待。

这次落地签花了2000泰铢，合计人民币约425元，等了大概30分钟，时间上还算可以，毕竟是10月2号假期中，中国游客落地高峰，一般的时间也都要三四十分钟。

这个签证费用也是最近才涨上来的，记得之前挺便宜的，淘宝上办理也就200RMB左右。谁让中国人趋之若鹜呢，吼吼……

很多人在填落地签的表格☟☟☟

一般入境表会在飞机上提前填写，如果都没提前准备，现场也会有相应纸质表格给你，现场填，这样入境就会很慢。

个人建议在飞机上就把这2张表格填好，因为要花点时间的。

因为都是泰文和英文，我在现场把中文范本也拍下来了，有点反光，凑活着参考下吧。

在国内一二线城市，买房跟着地铁走成为房产投资的金科玉律，这个理论同样也适用泰国，而且更甚。

因为在曼谷，交通会较为拥堵，毕竟基础设施还不是那么的完善，而且主要是人口多，这座城市聚集了近2000万人口，其中外籍常住的就有300多万。

其次，这边全年都是夏天的气候，长时间在外会比较晒，而且雨水多，所以一些白领人群、企业管理层都比较喜欢乘坐地铁，而且曼谷的一些商圈一般都是围绕着地铁站建设，所以，住在地铁站上，真真是太便利不过了。

现在曼谷有2条地铁（MRT）、2条轻轨（BRT），以及一条机场轻轨快线，当然，还有不少正在修建或即将开通的，比如蓝色环线、橙色线、红色线等，已经开通的要看看，那些即将开通的，也要多关注一下，说不定能淘到便宜的。

实线是已经开通的

虚线是在建或即将开通的

不过，在这边坐地铁，应该算是高收入人群了，因为地铁票卖的特别贵。

它的定价原理是，越是市中心的站点，票越贵，一站路都要14铢，你要是坐个五六站，票价差不多要五六十铢，合人民币十多块钱，而在上海杭州等地，你从郊区坐到市中心也不过五六块钱。

这是因为，曼谷轨交系统，有一部分是私人公司建造的，比如现在人气很旺的BTS轻轨线（2条绿色线），都是地上高架形式，而且都是经过黄金商圈和市中心地段。

你可能没有深切体会，举个例子，我从易卡迈（Ekkamai）乘坐空调大巴前往芭提雅，3个小时车程，票价是108铢，而在曼谷坐了几站地铁，票价是76铢，相较而言，地铁就很贵了。

108铢的空调巴士票，坐了3个多小时

即使这样，乘坐地铁的人还是很多，哪怕是晚上10:00多，地铁上还是挤满的，好在都是上班族和一些游客，大家还是有序排队、比较清爽的。

每个站点都有人工售票或者换零钱服务，或者在机器上自己买票，跟国内大同小异，进站后也会有指示牌明确乘坐方向，细心点，乘坐地铁都没问题。

总体而言，曼谷基础建设有点像2000年左右的上海，当时上海也就开通了2、3条线路，后面就进入地铁建设加速模式，房价也开始一步一个台阶，曼谷接下来也会有好几条线路在建或即将开通，吃一波地铁房红利肯定没问题。

曼谷城市版图与轨交线

因为市中心蛋黄区已经发展成熟，地块比较稀缺，很难有紧靠地铁的项目了，反而外围区域还有大量地铁盘在建设，比如（外）素坤逸沿线、中泰高铁站（北部城市拓展区）、辉煌华人区（Rama9区）、以及河对岸部分区域（蓝色环线即将开通的地方）。

素坤逸线就是那条南北走向的绿色线，因为开发较早，靠近市区的部分已经相对成熟，目前在售的项目距离站点都要500-800米左右的步行距离，而该条线路后面末段，可谓是外扩延伸区，地铁盘扎堆，有不少都是“零距离”对接。

素坤逸线最先发展的是日韩富人区，这里集中了包括购物中心、高档餐饮、会所、写字楼等在内的日韩风格的齐全配套，由于已经发展成熟，在售的项目距离地铁站都要1公里以上，而价位在4.2-6.4万RMB不等。

不能算曼谷最贵的地方，也算是第二贵的。

后面就是再多坐2站路的外溢区，这里正在发展中，还有一定的空地等待建设，但是在售的几个项目距离地铁站也要700-800米距离，这里的价位在2.3-3万RMB不等，有的仅隔了一个路口，就便宜了7000元/平米的价位，所以还是要多看看，会有惊喜。

这里的项目虽然离地铁站尚有点距离，但是租金可不便宜，一房的要3000元左右，小2房的要5000元左右，一位上海爷叔就买了2套，一套自住，楼下一套租出去了。他还专门带我们参观了他的房子，很是高兴。

再往后就是素坤逸线较为末端的区域，这里因为还有大片的土地开发，所以离地铁站比较近，步行几分钟就到了，新盘的价位在2.6W左右，相对还是优惠一些，不过，这里规划有最大的一个超市，此外还有会展中心、新的轨交线等，以后也是看涨。

整体来看，素坤逸沿线，从高端到中低端都有，价位基本在3万左右，由于项目不断建造出来，很多中国人都过来购买，而当地上班族的居住需求也是因为这条地铁线路，一直向这个方向引流。

可以说素坤逸线是现在地铁盘的一大热门选择。我在看盘过程中，时不时总能碰到中国买家。

除了素坤逸沿线，接着第二大地铁盘热门区域就是正在如火如荼建设的中泰高铁站区域了。

BangSue中泰高铁总站是目前东南亚最大交通枢纽。这片区域将作为曼谷市乃至泰国的综合交通枢纽，地域优势非常突出。

你可以把它理解为曼谷城市北部的城市副中心，政府也早已做了整体规划：BangSue Complex，该综合体是一个集住宅、交通枢纽、商场、办公为一体的大型生活社区，总占地达到5500多亩，计划建成后容纳200万人。

中泰高铁及周边实拍，目测进展70%

如果打造一个城市副中心，从来不是区位优势单单一个方面的，这里还有市区最大的城市公园、曼谷最大的集市——扎都扎周末市场，热带虫鱼宠物、二手文艺古董、鞋帽服饰小商品，在这里随处都是。成为国际文艺青年创客的好去处。

而且更为重要的，新闻说马云的阿里巴巴已经在该区域建设电商和物流中心，为泰国中小企业、制造业、服务业和物流企业，提供一站式服务，并且帮助3万名泰国中小企业，进行电商平台的搭建。

据说当地政府计划投入70亿泰铢（约15亿RMB）来加速这个新园区所在区域建设。

想一想现在上海的大虹桥发展如日中天，这里的后发优势则更加明显，如果你错过大虹桥，这里的机会真的要好好考虑下。

目前，这里的价位都还不算高，因为以前这里算是城市边缘，相对偏僻一些。

但是现在很明显，不少开发商已经开始布局这里的房地产市场，特别是一些地铁盘，2.4-3.6万RMB不等，有的离地铁站很近，甚至未来是双轨交。

我们去看的时候，这栋楼已经售完

但是目前很多人不是很喜欢这里，可能觉得基础薄弱，杂乱差，毕竟小商品市场比较多，但是想一想曾经的上海闸北也是“下只角”，现在也是换了新天地，变成高大上的地方了，所以还是要用发展的眼光来看问题，接下来密切关注当地政府的动作。

除了素坤逸线、中泰高铁站，还有一条线建议大家可以关注起来，就是蓝色环线尚未开通部分，也就是位于曼谷河对岸，有点像当年浦东的感觉，一边是高楼大厦，一边却是低矮的民房和工厂。

从河西岸看中泰高铁方向▲

       从河西岸看南向河滨风光▼

河西岸楼盘数量不多，每个地铁站仅有个别项目在建，但是一个是离河边比较近，可以说是河景房，同时大概三四站路就可以抵达对岸的市中心地带，所以具有一定投资价值。

目前这里均价在2W左右，有的已经是现房，开头说的那个网红泳池就在一个项目的楼顶上，那视野看出去真是阔气。

这里楼下走几分钟就到了地铁站，现在这条线路都已经完工，据说在明年通车，河对岸就是在建的新国会大厦，据说还会修一条大桥直通楼下不远处，未来去往市区还是很便利的。

网红无边天际泳池☟☟☟

楼下是地铁站，2站抵达中泰高铁☟☟☟

这个项目已经是现房，即买即住，很多欧美人士已经入住，他们热衷于健身，除了双层健身房，还有额外的泳池以及休闲平台，楼下还有洗衣房。

一位朋友告诉我，这个项目前年开盘的时候也就卖1.5W，按照现在2W的单价来看，已经涨了25%，因为是精装交付，又有齐全的配套，再加上三四站地铁到市区，其实还是物有所值。

看房时也遇到来自北京的一对夫妻，他们这次假期来泰国办事，急匆匆中过来收房，他们也是看好这里低洼的价格，和未来的补涨行情。

接待的销售经理打开手机，给我们看当地的网站，目前这个小区一房31平米，租金在13000铢，约合人民币2700元/月，二房60平米，租金在25000铢，约合人民币5300元/月，我算了下租金回报率，大概在5.3%左右。

在曼谷这些天，看了不少地铁盘，包括中国人扎堆的Rama9区，总体来看，最具有投资性价比的还是单价在2-3万左右的项目，最好离地铁近一些的，一般都是30平米的1房，40-50平米的2房，总价60-120万就可以购买一套，首付只要3成左右，剩下的尾款等到2-3年后交房了再支付。

不过个人觉得，投资地铁房，一是距离站点要近，超过800米就没意思了，二是尽量选择有信誉的大开发商，毕竟买的是期房，物业服务、工程进度等都需要有保障。

曼谷的城市骨架在拉伸，呈现多点开花的局面，所以，现在没有绝对的市中心，新的CBD也在崛起。

但是，最好的房子、最贵的房子，肯定是在这些市中心CBD内的。就好比，翠湖新天地之于南京路CBD，花木联洋之于陆家嘴CBD，徐汇滨江之于徐家汇CBD等等。

整体来看，经过近20多年的发展，曼谷形成了大概3个相对成熟的CBD，皇室所在地，就是巴吞旺+中心毗尼区+是隆沙吞所形成的是目前最繁华的市中心，也是规模最大的。可称为第一代CBD。

第二代CBD就是以日韩富人区为中心的素坤逸核心区，日本人在泰国发展较早，而且大量汽车制造等产业已经是深度嵌入了，现在崛起新的CBD也顺理成章了。

第三代CBD就是以中国大使馆为中心的Rama9区域，这里也有个“辉煌华人聚居区”，目前很多中国企业总部都坐落在此，可以说是中国人的地盘了。

但是，曼谷毕竟还没有上海这么大，这三个CBD其实也不是相隔太远，有一种说法，就是以暹罗广场为核心的地铁线，往外走8站范围内，就是曼谷城市繁华部分，“黄金八站”之说，我看下谷歌地图，8站范围正好囊括了这三大CBD。

第一代CBD仍然是当今的NO.1,曼谷楼市发展到现在，最贵的房子也大都诞生在这个区域。

现在，全曼谷最贵的项目是98 Wireless，开发商是Sansiri上思睿（泰国TOP10），售楼人员表示，卖到现在为止，最贵的一个单元，每平米超过了70w泰铢（差不多是14.6万RMB），跟上海顶级豪宅翠湖天地差不多价位，不过人家卖的是套内面积。

而在此前，全曼谷最贵的公寓也是诞生在这片区域，80年代后期，Somkid Gardens项目，当时售价3.5W泰铢（差不多是7300元RMB）。

现在，这里在售的项目已经很少，而且离地铁站都有一定距离，比较有特色的是 Park Phayathai项目，中文名字叫傲璟·暹罗，其实英文名字更贴切一些，因为靠近地铁枢纽Phayathai站。

这个项目模拟了山林登高的设计理念，你从楼下可以围绕着大楼外部的人行步道一直上到楼顶，每个部分都有绿植、水景等，而且有水瀑、花海、密林、星空等主题。

目前它的均价是6.2万RMB，精装送家具，有小面积房源。售楼处接待也相当讲究，进去都要换拖鞋，有点日本人的讲究。

主要是，引入洲际酒店做物业管理，虽然物业费有点贵，大概每月100铢/平米，约合人民币20多块/平米，但是一想到是高端的洲际做管理，而且还包括其他设施免费使用，还是能接受的。

还看了另外一个项目，就在王权免税店旁边，目前售价4.2万RMB，比周边5-6万的价位优惠了一大截，销售人员的解释是，项目是收购的烂尾楼准备拆了重建，所以交房时间比较久，要5年之后，所以预售比较便宜。

不过这个项目位置确实属于比较好的核心地段，离地铁站也就几百米距离，听说很多中国买家入手这个项目，有人都是几套几套地买，我想可能因为付款周期足够长，前期只要交几十万首付款就行了。

第二代CBD发展主要得益于首条BTS轻轨线的开通，这里聚集了大量日韩人士。一些高档购物中心、料理餐饮、咖啡酒吧等，也完全是按照日韩人的喜好来建设运营的。

对应到地铁站点，则是Phrong Phong（鹏蓬站）、Thong Lo（通罗站）、Ekkamai（易卡迈站），这里引领着曼谷这座城市最新国际潮流和时尚，一些明星更喜欢低调奢华的这里。而这里居住的也是非富即贵的人物居多，前总理阿披实的宅邸也是在这里。

可以说，这里有点像曼谷版的徐家汇，精致、时尚，而不失国际化。素坤逸大道上的The EMDistrict贵妇商圈、日式商场GetWay成为很多人慕名前往的打卡圣地。

这里开发的楼盘也比较日系风，其中看了一个，是日本电铁公司跟泰国当地企业合作开发的，里面的装修、户型设计都贴合了日本人的喜好。目前售价4.2W/平米，有30平米1房小户型，总价126万起。

当然，除了高层公寓，也有在巷子里开发的多层住宅，当时看了一个头部开发商做的高端住宅，里面精装交付，家具家电也配齐，包括沙发和床都是进口的，有点像上海翠湖天地的档次，售价大概在6.3万/平米，当然，小户型不多，120-200平米户型主流，七八百万的总价，也不是一般人能买得起的，不过，销售人员倒是说，这个项目可以贷款。

但是，这样的产品出现在这个地段也是有原因的，他们说一楼二楼的户型都卖的差不多了（看花园和泳池），在这个地段，不愁有钱的买家。

最后一个，则是第三代CBD即Rama9区，我的理解是中国人的地盘。除了中国大使馆坐落在此，更有华为东南亚总部、一众中国的国企央企、以及联合利华等跨国企业大楼等世界500强汇聚在此。

此外，这里还有泰国文化中心、超大型购物商场Central Rama9、泰国证券交易所、AIA保险公司大厦等，这里数万名国际商务人士的驻扎，房屋租赁需求十分旺盛。

由于离中国驻泰国大使馆和韩国大使馆很近，所以这里也是泰国华人、韩国人以及有中韩背景的跨国公司人员的聚集地。

Rama9的辉煌地区也是内地，香港，台湾等小伙伴最热衷的旅游地，周边有各式各样街头美食和有趣的商店，还有来自京川粤的各类菜系，你讲中文就可以畅游无阻了，感觉再过几年，这里快要被中国人占领了。

目前，这里在售的项目为数不算很多，离地铁位置远一些的售价在2.2-2.8W/平米，位置好的一般在3W多RMB。

从旁观者角度，曼谷的经济活力绝不亚于中国二线乃至一线城市，这里每天人流、物流、信息流绘旧了一副繁华国际大都市的画卷。

无论是酒店住宿，还是餐饮零食，以及街边随处可见的热带水果和夜市，这里的消费大概是上海的三分之二，如果去到芭提雅，物价更要便宜，差不多是国内的一半。

而从城市生活的便利度而言，地铁、轻轨快线、嘟嘟车、便利店、大型购物中心等，足够保障一个外来者的交通出行和国际化生活。

如果你感兴趣，也可以申请国际驾照，在当地自驾游，毕竟红绿灯特别少，违法被抓的几率较小，哈哈~

一位朋友告诉我，曼谷近两年的房价其实有点放缓，高峰增长期是在2012-2016年，那时每年的涨幅能达到15%，现在有些回落大概每年10%。

但是根据这次实地了解，很过中国买家之所以选择现在出手，更多的是资金避险，就是手头有一些现金，国内经济形势不景气、人民币有强烈贬值预期，他们就想出海，把资金换成海外资产，规避泡沫化风险。

如果算上房租收益，再加上汇率上升的因素，其实，曼谷房产仍然看涨，只不过每年上涨幅度不是特别明显，但是想一想国内也是因为调控压制，才导致需求的集中爆发，算一算年均涨幅，其实也高不了多少。

曼谷公寓每年真实涨幅：18%

 房价10%+租金收益5%+汇率3%

从物业细节上来说，个人觉得国内还有很多可以学习的地方，比如，虽然泰国都是一栋栋公寓大楼，但是一系列配套设施一个不少，物业管理更是井井有条。

一处物业会有5个楼层的停车场，确保停车位的宽裕，而泳池、健身房、洗衣房、楼栋大堂会客区、物业管家服务等，也几乎成了标配。

虽然这边物业费会贵一些，一般每月10元/平米，高端一些的要20元/平米，但是这些泳池、健身房、会所等的使用都是免费的，平摊下来还是十分划算的。

而且这里是按照套内面积销售，30平米（1室）户型相当于国内40多平米，50平米（2室）相当于国内70多平米。在细节上，风雨连廊直通地铁、精装全配拎包入住，与国际接轨，让购房者多了一份做房东的尊严（相比国内当前……）

由于近期卖掉国内一套小房子，手上有些现金，所以出海投资试试水，看了一些物业之后，就把目标锁定在单价2-3万之间的地铁盘，最终选了一套位于素坤逸沿线的房子。

相比河西的刚起步，这里已经发展到一定程度，周边超市、生活配套等不成问题，而且坐个2、3站路就能到市中心CBD，无论是工作还是大型购物消费都不成问题。

而且，开发商据说是一家中国央企，目前售价比隔壁的便宜了好几千块。最主要的，我看到小区入住率已经达到80%左右，而隔壁交房更早的项目几乎满租状态，心想，交房后一个月租个四五千应该没问题。

曼谷作为东南亚门户城市，很多国际企业在此设立总部，因此你会看到很多外国人在此工作、生活，这也造成租房需求格外旺盛。

当地一位朋友说，现在很多年轻人都是“不婚主义”，踏入社会工作了就喜欢搬出去住，他身边的一位姑娘下班后还要去咖啡吧做兼职，为的就是能尽早在曼谷买一套属于自己的公寓房，享受自由的生活。

而这样的人，不在少数。随着赚钱效应的显现，不少当地人群，也开始关注房地产市场，有能力的就会买进。

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