我在美国当地主:交税前如何减税?办法多,细细说!

2018年10月25日 美國商業及住宅地產投資快訊



近年来,海外房产投资热潮涌现,不少投资者选择出租房产从而获益不菲。将美国的房屋或者其中的一间出租既能节省一部分开支,又能避免房子的空置。不过,这部分的收入是否要交税呢?答案是肯定的!


如何做到才能有效合理抵税呢?今天带您来梳理一下美国出租房屋税务的这些事。



01

“身份”认定以及对应税务体系


按照美国现行的税务体系,未获得美国绿卡中国人税务问题中的身份为 “非居民外籍人士”


非居民应纳税收入一般分为两类

A . 与美国贸易或业务无关的投资收益——通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。


B . 与美国贸易或业务有关的收入,包括就业收入——减去扣除额后,按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。

因此,美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益(扣除出租房产的维护费用等)适用于以上B类 ——“与美国贸易或业务有关的收入”。


海外投资者的这部分美国租金收入,可根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税而非30%的固定税率


02

租金收入如何征税


美国租金收入税率。现行的“美国公民和居民的常规个税税率”,采用分级所得税征收办法,最低为10%,最高为39.6%


如何征收?可分两步,计算缴税数额,按照个人所得分级税率计算税费,为便于大家理解,现以50万美元的房产为例。

假设一栋价值50万美元的独立屋,一年租金收入4.2万美元,扣除房地产税、基本房屋维修、水电费及折旧1万美元,则此出租房产净收入为3.2万美元。根据联邦税率,在0.8万美元内上缴的税率为10%,剩下的2.35万美元需要缴的税率为15%, 两者加起来为4375美元


03

哪些费用可以抵租金收入?


不过在交税之前,有很多的机会和办法可以减税。你可以将出租这件房间的花费完全扣除。比如,买房时的费用。可以分为以下几类:


1.  与房屋交易有关的费用

产权的转让费、产权的保险费、律师费、产权的登记费等等。这些是不可以抵当年的收入,不可以抵税的,但可以附加在房子的成本上,将来出售时用来降低房子的增值税


2.  与申请房屋贷款有关的费用

房产的估价费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费用行政费用、文件费等等。这些与贷款有关的费用如果是自住房是不可以抵税的,也不可以加入成本。但如果是出租房,则可以按照贷款的期限来折旧抵税


3.  租金带来的各项费用

贷款的利息、房地产税、保险费、管理费,甚至为管理出租房发生的合理的必要的差旅费、酒店的居住费用等等都可以抵扣当年的租金收入


但要注意当年的出租必须在14天以上,或者既有出租也有自住时,自住的天数不能够超过出租天数的10%,才会满足出租的定义。满足了出租房的定义,发生的各种费用才可以抵税


4.  修理费

如果房屋需要修理,而修理并没有增加房屋的价值,也不会延长房屋的价值,仅仅是维持房屋现有的使用状况而发生的费用,当年是可以抵扣租金收入的,如漏水或者是破损墙体刷漆,或者修理坏了的窗户等等费用。


而如果是把屋顶重新修一下,比如更隔热,更饱暖,或者替换房间里的大件物品,能够增加房屋价值的,则不能在当年全部来抵税,这些成本只能逐年摊销

此外,一些折旧的费用也可以抵扣相关税费


04

租金纳税注意事项


通常,非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候,每一年度,需要申报两份税表。一份给联邦申报联邦个人所得税,一份给房产所在州申报州个人所得税


当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时,即使个人所得税为零,仍然需要申报。

比如,大家一年的美国租金收入为1.2万美元,但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元,则业主出租房产净亏损8000美元。这时,业主千万不要以为出租房产处于亏损状态,无需缴纳个人所得税就不需要申报了

如果不申报,美国国税局会根据此房产的租金收入1.2万美元计算个人所得税。如及时申报,则可避免这样的事情发生。



结  语


出租产生的收入一定程度上可以帮你减税。这是因为出租收入减掉的不只是我们看到的费用,还有外行人没看到的费用


对于美国税务上的问题,想要一时半会摸清理透还是有点困难,我们建议大家可以多咨询专业律师,屋主出租房屋需要了解的规则很多,希望大家能在这篇文章中有所收获,令美国房产投资之路更为顺利!


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Maggie X. Chen陈 

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