朝“南”买房?越南房产的投资机会和风险 | 7分钟谈海外

2018年10月29日 美国EB5一点通


分享:小龙

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音频简介


小龙因为工作的关系去越南的次数多,对越南语、越南风土人情了解也就渐多,越南朋友多了,也就开始观察越南的房产市场。听说最近想入手越南房产,也做了些功课,那就请他来分享一下他对越南房市的观察。即便不谈投资机会,了解市场风险提前避坑也是极好的。


点击上方绿标收听完整内容,下方为文字稿和图片均由小龙提供:


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了解一个地方的好方式,是通过房产。


  • 当地关于外国人投资房产的政策规定


2016年开始允许外国人买房,外国人买房为50年产权(本地人永久产权),贷款困难(贷款利息高,9-10%)需全现金支付。期房和二手房都可以,公寓和度假地产可以,独栋别墅不行。


  • 以胡志明市、岘港做参考


越南城市从北到南:河内、岘港、芽庄、胡志明、芹宜,还有西边的一个岛:富国。


岘港


重点城市中综合选择了两个有代表性的考虑,胡志明是越南的上海(也可以说是香港),岘港是旅游城市。岘港的发展有目共睹,17年初到18年底变化巨大,但是旅游业有季节性,不稳定。胡志明的经济繁荣程度更高,开放程度比河内高。


- 房价。每个城市都不相同,比如胡志明均价在1万5到2万每平方米不等,旅游城市岘港在1万每平方米左右。


面积。以小户型为主,50-90比较普遍。销售面积比实际面积小10%左右。比如销售面积70平方米,实际面积大约为77-82。


开发商。有Keppel(吉宝)、capital land (凯德)等新加坡为主的大开发商,也有Vinpearl,TTC等越南本土开发商。大开发商有统一认购渠道,本土开发商接受散客直接购买,无需中介费。


- 回报率。出租回报率在胡志明平均为6-7%,年增长为20%-30%的,岘港的出租回报率为8-10%,年增长为30%-100%.Airbnb利润更丰厚。


这是过往的数据,并不代表未来。


芽庄


从整体来看,越南的房产在亚洲其他炒房买家(日本、韩国、新加坡)的关注度远大于中国,中国买家集中在泰国、柬埔寨,以中国关系较紧密的国家为主。

投资越南房产,需要考虑潜在的成本,包括10%的租金收入税(5%为个人收入,5%为增值税),3-6元每平方米不等的物业费,2%的交易税。

有几点风险也是需要在入手前了解,包括:汇率风险,2%的贬值(对美元);通货膨胀(2017年5.2%,2018年预计4%);期房2-3年建筑期;外汇管制风险(进入可以,出去要申报)。国内政治环境风险(税收政策、所有权政策、越中关系等)


胡志明市


小龙:毕业于美国华盛顿大学,西雅图非营利组织Bridging Pacific创始人,西雅图家园区域中心亚洲区销售与市场开发总监。公众号《深山卧龙》作者,也是资深啤酒爱好者。


END -

/片尾曲:Moonlight In Vermont/

/节目制作:Mary/



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