美国大使馆:如果长期欠缴房产税,房产会有什么样的后果?

2018年10月16日 易居海外投资


最近网上很多网友都对美国房产相关的问题很感兴趣,比如房产税是什么?不交会怎么样等等。来看看美国驻华大使馆对此是怎么回答的吧!


在美国不交房产税会有怎样的后果?


很严重!非常严重!网上传言:“在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉!不知是真是假,假如说没钱交房产税会怎么样呢?会被强制收走房子或者其他物品抵押吗?”有网友就此对美国大使馆做出了提问。


问题很大,要回答这个问题,要明确一些概念:


首先,美国绝大部分房产是包括土地的,也就是说房东不但拥有房子的所有权,也拥有与房屋相连的土地的所有权,包括房屋地基、院落的土地所有权。房产税,正确的说法应该是房地产税。房地产税是一个税种,但包括两个组成部分,一个是房产,另外一个是地产。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知(有些地区是每年调整,有些是几年调整一次),在大城市地段好的地区,由于土地值钱,因此往往在应缴房地产税中,地产的比重高过房产;而在乡村地区,地产的比重大多不及房产。


弗吉尼亚州费尔法克斯县 (Fairfax County) 的房地产税示意表


上表中显示了一户屋主2015年、2016年应缴房地产税的数目以及2017年估计应缴房地产税的数目。以2016年的房地产价值为例,共585670美元,其中地产为26万美元、房产为325670美元,房地产税的税率是1.1585%,所以应缴房地产税为6784.99美元。



弗吉尼亚州费尔法克斯县2016年预算,房地产税占政府收入的63.9%


其次,房地产税的征收是地方政府(主要指市政府、县政府)的职责,不但与联邦政府没有关系,更与银行等其他金融部门无关。地方政府的运作经费来源,主要就是靠房地产税。以2016年费尔法克斯县为例,当年该县总收入为38亿美元,其中24亿美元来自房地产税,房地产税占整个县政府收入的63%。由于房地产税在地方政府运作经费中占主要部分,包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等,都靠政府拨款,因此收缴房地产税是政府的重要事项。



不交房产税如何处理?


首先,对于拖欠或不缴房地产税的屋主,政府会将欠税与房产地契(Title 以及Deed)联系在一起,这样,不但会大大影响屋主的信用记录,降低屋主的信用分数,而且当屋主出售房屋时,会影响到交易,因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。


其次,如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款,政府可以根据法律规定,采取强制措施将房子拍卖,这种做法被称为“房地产税卖屋” (Tax Sale Home)。具体说来,大致有两个做法:


  • 拍卖房地产税欠税 (Tax Lien Sale):由出价最高的买家买下屋主的欠税,这样,买家就成为屋主的债主,由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求,新债主则可以根据法律,将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。


  • 直接拍卖房地产 (Tax Deed Sale):由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。通常来说,无论采取哪一种方式,地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前,根据不同地方的规定,往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款,如果过了期限,则会启动拍卖程序。



另外:在绝大部分地区,法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了,屋主在规定的期限内(大多一年)有权将其从新买家手上买回来,但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。


综上所述,拖欠房地产税是很严重的事情,最后可能导致房地产被拍卖,值得屋主严肃对待。


不过,对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说(有能力而不缴的除外),不同的地方政府有不同的项目帮助屋主度过难关,包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。


以费尔法克斯县为例,居住在该县的居民,年龄超过65岁或残障人士,年收入在52000美元及以下的,可以免付房地产税;收入在52001美元至62000美元的,房地产税减半;收入在62001美元至72000美元的,房地产税减免25%。


房屋价值怎么评估?


知道了不交房产税的后果,有些人就在问了,那么房产税是怎么计算的呢?在房地产税中,有两个因素起关键作用:一是税率,二是房屋及地产价值,房地产税的多少,就是由这两个因素组成的。


由于房地产税主要由各地政府征收,因此房地产价值的评估由地方政府负责,各地政府有各自的法律法规,所以房地产价值评估方式也不一样。


大致说来,房地产评估的基本原则有3个:


  1. 本地区最近一段时期同类房屋成交价格,这是评价房屋价值(包括所在地皮价格)的重要因素。

  2. 修建同类房屋的价格加上地皮价格,即在当前建材及劳力价格的情况下,在同一块地皮上修造同类房屋的造价,同时根据房屋的新旧程度折旧。

  3. 房屋出租价格,假定房屋供出租,可以收到多少租金。


综合以上三个因素,再考虑本地区经济发展情况,估价员就会对每一栋房产的价值作出评估。地方政府根据估价员的评估,提前半年将新的评估报告寄给屋主。


如果屋主觉得评估合理,就等着政府寄来新的税表;如果觉得不合理,可以提出要求重新评估,政府会根据屋主的要求,重新审核评估报告并将结果告知屋主。屋主如果还不满意,可以要求上诉,由法庭裁定。


公寓和独栋别墅有没有区别



无论是哪种形式的公寓楼房,只要是居民住家而非商业楼,其税率与独栋住宅是一样的。以首都华盛顿特区为例,2016-2017年度的房地产税率共分4个等级:


  • 等级1税率为0.85%,适用所有居民住宅;

  • 等级2税率A为1.65%,适用价值不超过300万美元的商业及工业楼,包括旅馆等;

  • 等级2税率B为1.85%,适用价值超过300万美元的商业及工业楼,包括旅馆;

  • 等级3税率为5%,适用空置房屋;

  • 等级4税率为10%,适用于维修不良或破败的房屋 (Blighted Real Property)。


所谓维修不良或破败的房屋,主要指墙壁、屋顶、窗户、阳台或其他房屋结构维修不良,或有危险、不卫生、威胁社区公共卫生等。这个税率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全卫生整洁美观。


房产税多少钱一年?


美国著名社交财经网站 WalletHub 公布的一项最新调查结果,根据美国人口普查局的数据显示,2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金。而根据美国税收留置权协会 (NTLA) 的数据显示,每年未缴纳的房产税金额竟高达118亿美金!温馨提醒:漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为,政府有权没收并拍卖房产。


下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。


注:热门城市所在州已标粗表示。要注意的是,以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产,在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同,但不会相差太大。



州名

房产税

州房价中位数

房产税中位数

1

夏威夷

0.27%

$515,300

$1,406

2

阿拉巴马

0.43%

$125,500

$543

3

路易斯安那

0.49%

$144 100

$707

4

特拉华

0.54%

$231,500

$1,243

5

华盛顿D.C.

0.56%

$475,800

$2,665

6

南卡罗来纳

0.57%

$139,900

$798

7

西弗吉尼亚

0.58%

$103,800

$607

8

科罗拉多

0.60%

$247,800

$1,489

9

怀俄明

0.61%

$194,800

$1,196

10

阿肯色

0.62%

$111,400

$693

11

犹他

0.68%

$215,900

$1,472

12

新墨西哥

0.74%

$160,300

$1,188

13

田纳西

0.75%

$142,100

$1,062

14

爱达荷

0.76%

$162,900

$1,246

15

密西西比

0.79%

$103,100

$813

16

弗吉尼亚

0.80%

$245,000

$1,948

T-17

加利福尼亚

0.81%

$385,500

$3,104

T-17

亚利桑那

0.81%

$167,500

$1,356

T-19

肯塔基

0.85%

$123,200

$1,042

T-19

内华达

0.85%

$173,700

$1,481

T-19

北卡罗来纳

0.85%

$154,900

$1,322

T-19

蒙大拿

0.85%

$193,500

$1,652

23

印地安那

0.87%

$124,200

$1,085

24

俄克拉何马

0.88%

$117,900

$1,036

25

佐治亚

0.94%

$148,100

$1,397

26

密苏里

1.00%

$138,400

$1,387

27

佛罗里达

1.06%

$159,000

$1,686

T-28

俄勒冈

1.08%

$237,300

$2,563

T-28

华盛顿

1.08%

$259,500

$2,805

30

马里兰

1.10%

$286,900

$3,142

31

北达科他

1.12%

$153,800

$1,722

T-32

明尼苏达

1.18%

$186,200

$2,200

T-32

阿拉斯加

1.18%

$250,000

$2,956

34

马萨诸塞

1.20%

$333,100

$3,989

35

缅因

1.30%

$173,800

$2,259

36

南达科他

1.34%

$140,500

$1,879

37

堪萨斯

1.40%

$132,000

$1,849

38

爱荷华

1.48%

$129,200

$1,916

39

宾夕法尼亚

1.53%

$166,000

$2,533

40

俄亥俄

1.56%

$129,900

$2,032

41

纽约

1.62%

$283,400

$4,600

42

罗德岛

1.63%

$238,000

$3,884

43

佛蒙特

1.74%

$217,500

$3,795

44

密歇根

1.78%

$122,400

$2,174

45

内布拉斯加

1.85%

$133,200

$2,467

46

得克萨斯

1.90%

$136,000

$2,578

47

威斯康星

1.96%

$165,800

$3,248

48

康涅狄格

1.97%

$270,500

$5,327

49

新罕布什尔

2.15%

$237,300

$5,100

50

伊利诺伊

2.30%

$173,800

$3,995

51

新泽西

2.35%

$315,900

$7,410

数据来源于 WalletHub 2017年最新的统计报告。



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来源:网络

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