小投入、高收益、安全稳健 国际投资者追捧英国学生公寓

2015年08月19日 格润英国欧洲海外移民房产


随着英国各大高校的学生尤其是国际学生的数量逐年稳步攀升,英国学生公寓迅速成为国际大型私募基金、养老基金等众多机构青睐有加的投资项目。跟随着大型机构投资者,来自世界各地的个人投资者也纷纷购买英国学生公寓,作为一种小投入、相对高收益的安全稳健投资产品。

国际房地产顾问服务机构CBRE刚刚发布的统计显示,截至2015上半年,投资英国学生公寓市场的金额已经达到39.8亿英镑,与2014年全年的投资总额相比超出23.5亿英镑。在这一巨大的成交量中,伦敦地区在今年上半年就占据了19.8亿英镑的成交额,表明越来越多的投资者将学生公寓看做一个高收益的投资方式。

学生数量稳步增长

公寓供不应求

英国作为世界英语国家文明的发祥地,其高等教育的实力和地位都在国际高等教育的第一阵营。来自英联邦国家以及新兴市场国家的学生数量稳步攀升。

根据伦敦商业促进和游说机构“伦敦第一”(LondonFirst)和国际著名会计师事务所普华永道日前发布的报告称,2013/2014学年,全英高校的国际留学生总数为31万人,为英国国民经济作出的贡献高达800亿英镑。其中伦敦所有高校中的国际学生为6.75万人,占这座城市大学生总数的18%。

国际学生全部需要依靠学生公寓或租房生活之外,英国本国的大部分高校在读学生,也需要租住学生公寓。根据英国高等教育统计局(HESA)的报告称,2013/2014学年,全英国170所高等院校共有学生240万,其中全日制在读生180万,包括国际学生和本地学生。但各大高校专门能够为学生提供的宿舍仅有52.5万张床位,严重供不应求。2013/2014学年需要在校外寻找学生公寓或出租房的130万名大学生中,72%是英国人,7.5%来自欧盟,还有20%来自其他国家。

此外,英国高等教育统计局的统计还显示,过去5年间,非欧盟的国际学生增长率高达20.3%;相比之下,欧盟学生的增长率为8.3%,由于英国政府从2010年开始提高大学学费学生,英国本国大学生的增长只有约1%。按照这个增幅,预计到2020年,英国高校学生的总量将上涨到近300万。

CBRE学生公寓顾问服务部门的负责人JoWinchester表示:“由于不断增加的学生在争夺有限的学生公寓,全英国范围内学生公寓的供给量都受到限制。长期的供不应求,上涨的出租压力以及资本增至都将进一步增加市场对投资的吸引力。我们也并不认为市场会出现冷淡。受到高收益率以及每平方英尺价值低这两大因素的影响,一些投资者将把学生公寓看作是更加有效的投资方式。”

公寓租金高收益

按年稳定增长

随着学生数量不断增加,英国学生公寓的租金每年也以高于通胀率的水平稳定增长。莱坊公司(KnightFrank)的一份报告显示。2014年,229.93万英国大学生为学生公寓提供了超过99%的高入住率。

英国学生公寓近乎100%的入住率,不断地推高租金。就全英国的学生公寓市场而言,根据第一太平戴维斯刚刚发布的《聚焦学生公寓市场》的报告称,过去十年里,英国学生公寓平均每年的租金收益率稳定在6.5%以上。其中伦敦地区由于公寓价格相对较高,收益率相对低一些,稳定在4.75%。英国中北部大学城市,比如谢菲尔德、曼彻斯特、利物浦、利兹、格拉斯哥、布拉德福德、诺丁汉、纽卡斯尔等地,学生公寓的年收益率接近或超过10%。如果累计学生公寓的价格上涨,平均年回报率稳定在9%到15%之间。

高回报自然能够吸引越来越多的投资者。CBRE刚刚发布的统计显示,截至2015上半年,投资英国学生公寓市场的金额已经达到39.8亿英镑,与2014年全年的投资总额相比超出23.5亿英镑。

在这些大型交易中,来自北美的机构投资者格外耀眼。其中美国最大的学生公寓运营商Greystar公司,从2013年秋至今,在短短不到两年的时间里,通过6次大型并购交易,从零开始迅速崛起成为英国最大的学生公寓运营商,在英国拥有并管理着1.7万套学生公寓,总资产规模逾10亿英镑。如此成功的英国战略扩张,也让Greystar开始从英国学生公寓市场,拓展更大的普通出租房市场。

今年3月初,加拿大养老基金(CPPIB)以11亿英镑的价格从英国LibertyLiving购得分布在17个城市的40多个学生公寓,共有1.7万套公寓。

就在海外投资者加大投资力度的同时,英国本地的学生公寓运营商也加快步伐。

已经在英国24个城市拥有130栋学生公寓(4.5万套)、英国最大的学生公寓运营商UniteStudents,从去年开始翻新改造麾下的所有学生公寓,并且加快在伦敦、格拉斯哥等地的新建公寓项目。

另外,英国著名的出租公寓开发企业Knight Knox公司等也在加快新项目开发建设的步伐。该公司已有的公寓项目超过50个,共有4500多套公寓,价值超过3.6亿英镑。

针对英国学生公寓市场,Greystar公司创始人首席执行官鲍伯.菲斯(BobFaith)表示: “公司收购的学生公寓均位于英国,尤其是伦敦、曼彻斯特、利兹和利物浦便利地段、公寓资产优质、过去的租赁记录非常出色。希望通过这些优质资产,结合我们在美国的经验,在英国投资、发展和管理一个学生公寓和私人住宅租赁的世界级平台。”

机构投资正酣

个人投资者跟进

无论从投资回报率,还是从资产保值增值的安全程度,英国学生公寓投资已经成为国际资本青睐的投资产品。随着机构投资者的追捧,个人投资者也开始迅速跟进。

第一太平戴维斯《聚焦学生公寓市场》的报告分析称,对于个人投资者而言,学生公寓的投资额度相对较低,回报率相对较高,而且出租率高,年回报相对稳定。目前市场上的学生公寓起价在5万英镑左右,每年的租金收益率稳定在6.5%以上,部分城市的回报率超过10%。

和民用住宅投资动辄数十万甚至百万英镑的大额投资相比,学生公寓的投资更有利于小本投资、分散风险。

“因为回报可观、现金流充足,英国学生公寓的国际买家正在不断增多。”Greystar英国公司董事总经理Brett Lashley分析称。

最近,英国议会公布的一份报告指出,到2020年,全球高等教育趋势和即将出现的机会表明,在下一个10年内,进入英国大学深造的国际学生每年至少增加30000名甚至更多,仅次于澳大利亚,并超过最大的高等教育竞争对手——美国。该报告对50多个多家的经济,人口和教育趋势进行了分析,并认为英国高等教育在未来十年中将有更丰富的机会。

这些机会不但是英国高教产业的,同时也将是学生公寓投资者的。




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