英国房地产投资信托(REITs)简介

2015年03月04日 英国房产周刊


房地产投资信托(Real Estate Investment Trust)最早于1960年起源于美国,时任美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》允许设立REITs,为个人及机构投资者投资商业地产提供了新的路径。经过50多年的发展,REITs作为一种房地产证券化产品已经非常成熟,尤其是在美国、澳洲、日本等地区。截至目前,全球REIT总市值已超过一万亿美元,其中美国为全球第一大REIT市场,占全球总市值的60%,澳大利亚和日本次之,市值分别占8%和6%。

英国的首批REITs于2007年1月1日发行(多由房地产上市公司转换为REIT架构),包括:BritishLand,Brixton(2009年被SEGRO收购后已停售),Great Portland Estates,Hammerson,LandSecurities, Liberty International(现Capital Shopping Centres Group Ltd),PrimeHealth Properties, Slough Estates(现SEGRO),及Workspace Group等八支。虽然一上市即受到2008年全球金融危机影响,但自2010年开始逐渐恢复,并不断增长,截止目前,英国REITs总市值约457亿英镑,共有39只REITs。现英国REIT为全球REIT第四大市场,市场规模占全球总市值6%左右。英国REITs主要投资于写字楼、商业零售、工业、仓储、及医疗等领域,而在住宅方面投入较少。

REITs主要有三种投资形式:权益性(Equity REIT)、抵押型(MortgageREIT)及混合型(Hybrid)。权益型REITs直接持有并经营管理物业,抵押型REITs则专门投资于房地产抵押贷款,混合型REITs即结合权益型和抵押型REITs,既投资于房产物业又投资抵押贷款。而我们常说的REITs指的是权益型REITs,它通过发行股票来募集公众基金并投资于多个物业组合,并由专业公司机构负责经营管理,通过由稳定租金和物业增值获得收入,并将出租收益以派息方式分配给投资者,使得投资者获得长期稳定收入。在现有市场上,由于权益型REITs长期收益率较高、流动性较好、及收益更加稳定等特点,所以在三种REITs类型中,权益型REITs占有市场主导。

从组织结构来看,REITs主要有公司型和契约型两种,其中公司型应用较为广泛。英国市场上的REITs都为公司型,且要求必须为上市公司。英国FinanceAct 2006对REITs公司的规定包括:(1)公司注册资金必须为5万英镑以上;(2)90%的应税收入将被用于分红;(3)EBIT/利息应高于1.25;(4)单一股东持股不能高于10%,前五大股东持股合计不超过50%;(5)公司75%净利润应来自房地产租金,75%资产用于房地产出租业务,至少拥有3个物业且单一物业不超过资产组合的40%。

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