M大街300号首府华盛顿顶级公寓项目,美国凤和陈投资移民微信公众号文章

项目概况:

华盛顿EB5CAPITAL 区域中心目前正在向市面推广M大街300号首府华盛顿顶级公寓项目。项目位于华盛顿特区增长最快的社区之一，NoMa社区，毗邻联合市场区，这是一个集住宅、商铺和娱乐设施为一体的快速发展的、充满活力的新兴区域。该社区是许多政府机构的总部所在地，包括ATF（美国烟酒枪炮及爆裂物管理局），SEC（美国证券交易委员会），FERC（联邦能源管理委员会），美国教育部，CNN（美国有线电视新闻网），XM卫星电台。公寓距NoMa-Gallaudet U地铁站（红线）以及华盛顿特区的公共自行车系统仅一个街区之遥；毗邻Amtrak公司运营的联合车站，该站点联通华盛顿特区、纽约和波士顿。 DC剧场办公室项目位于此公寓的街对面；DC剧场办公室项目是一处甲级写字楼，其中包括5万平方英尺的REI旗舰店，底层零售区域预计在2016年末完工。司法部最近签署了一份在NoMa社区租赁两座写字楼长达15年的租赁合同。办公面积总计825,000平方英尺。这是这个地区今年签署的最大的租赁合同，也是华盛顿特区自2001年来总务署政府签署的最大租赁合同。开发商计划将开发一座含195个停车位的三层式地下停车场的12层高楼，带有内部庭院和屋顶露台，拥有416个住宅单位的豪华、A级住宅公寓，并拥有约1万平方英尺的底层零售空间。总建筑面积418,798平方英尺，可出租面积328,306平方英尺。住宅单元的面积比市场上的新房源面积更大，许多单元带有朝南的阳台，从这些阳台上可欣赏到南面美国国会大厦的风景。12楼楼顶设有假日风景的屋顶露台、游泳池、露台烧烤区和活动室，全部配备有Wi-Fi。9楼天台设有宠物公寓、花园和多个烧烤区域。中央庭院设有最先进的健身中心和自行车存放区。总投资1.54亿美元，其中EB-5资金2300万，银行贷款1亿20万，开发商资本3080万。预计将于2016年第二季度开工，工期25个月，2018年第二季度施工完成。预计总就业人数1241个，其中EB-5需要460个，就业盈余170%。这个项目的管理费用是5万美元，投资期限5年，可延期2年。

资金结构:

EB-5 资金	2300万	15%
银行贷款	10020万	65%
开发商资金	3080万	20%
共计	15400万	100%

项目地址：300 M Street NE, Washington, DC 20002

开发商概况：

EB5 CAPITAL是负责此次项目的区域中心，2008年通过移民局审批。有较为丰富的EB5项目发展经验，曾在华盛顿、加州、佛蒙特等地区开发过希尔顿，万豪，商业街，民用住宅等多个地产项目，总计14个项目，总筹资额超过2亿美金。目前526和829申请通过的概率为100%，首期的CityMarket at O Street 项目已经全额还款。

THE WILKES COMPANY是本次项目的开发商，成立于1980年，已成为华盛顿大都市区领先的房地产开发公司。该公司拥有或开发了面积超过10万平方英尺的写字楼、500个住宅单位、30万平方英尺的商铺、100万平方英尺的工业场地和一家酒店，总价值超过8.5亿美元。目前正通过与Quadrangle地产公司（EB5Capital公司JF9项目的发起人）联合开发芒特弗农广场项目（MountVermon Place）。这是一个210万平方英尺的混合用途地产项目，占据华盛顿特区西北部芒特弗农三角区的多个城市街区。由THE WILKES COMPANY负责开发的著名的住宅用地开发项目包括“Lyric at440 K”(含234套房的公寓楼)、Sonata (含75套房的公寓楼)和Madrigal Lofts (含259套房的公寓楼)等，且这些项目都位于华盛顿特区。

项目要点：

EB5 CAPITAL属于小型稳健性的区域中心，经营记录良好，目前首期的两个项目已经顺利结算，分别是Sugarbush滑雪场项目和O Street 综合地产项目。目前I-526和I-829的通过率均为100%。

这个项目的出资比例较为正常，开发商资金占20%和EB-5资金占15%。

华盛顿特区是美国的首都，也是一个主要的商务和旅游中心。美国联邦政府以及服务于这一地区的公共与私人机构，推动了该地区经济活动的发展。华盛顿哥伦比亚特区的金融、教育、医疗、科研等行业也有很强的代表性，这里驻扎着15家财富500强企业，也是美国拥有最多商业办公空间的城市之一。

该项目距NoMa社区内的NoMa – Gallaude地铁站只有一个街区，NoMa社区是2001年以来华盛顿特区市中心内发展最快的社区。该社区的项目开发投资额已达50亿美元，新建了数百万平方英尺的办公空间，吸引了包括司法部和谷歌在内的许多大型雇主，建成了多个适合步行、交通便利的混合用途区域。 NoMa社区乃至整个华盛顿特区的多户住房市场均体现出强劲需求，即使不断有新的住房推向市场，市场吸纳率仍在上升，空置率在持续下降。目标市场的人口、就业和收入增加数预计都将持续上涨，这将进一步推动需求的上涨。

该项目每套公寓建筑硬成本约220,608美元，软成本约91,380美元，土地成本约2,415万，可出租的面积每平方尺总平均造价约500美元，这个预算与当地的实际情况较为吻合。