2016年09月12日 澳洲房产大全
【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏，每周一发布，距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。
它是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末澳洲二手房拍卖过程中所看到的，听到的，用文字的形式和国内外投资人分享。
希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产，这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势.
2016年9月12日 星期六 天气：晴
前言
上周发了个朋友圈，问大家想看哪里。
“やっぱり！”
还是要北区的最多！
成吧，咱就接着北区走。
Roseville作为距离Chatswood最近的带火车站的区域之一，一直以来，都是华人买家十分追捧的热点区域。
本期看房日记，我们就来这里一探究竟。
正文
Roseville
过了Chatswood, 整条传统北线就正式进入上北区地貌了。
我脑中的上北区地貌很简单，就是
“小Town, 树多，人少，全大坡。”
不过Roseville靠近火车站的Town，地势却很平。
地势这事儿我个人觉得挺重要的。
上周和哥们一起吃了个早茶，他住Eastwood，他说他不喜欢Epping, 我当时就在想，如果这两个区域让我选，我也会喜欢Eastwood多一点。
为啥?
很简单，Eastwood地更平一些。
地不平，就感觉区域乱糟糟的，比如Carlingford, 比如Ashfield。
当然，这完全是我个人的理解。
Roseville Town根本谈不上大，火车站前争先恐后盛开的粉色小花，街对面稀疏的咖啡馆，店内一脸懵懂的收银员少年，晨阳下慵懒的古牧犬，附近华人店里目光炯炯的老板娘，这些，我都把它算进Roseville的印象里。
Roseville与上期写得Chatswood一样，同样是被北区火车线（M1）一分为二的区域，但不同于Chatswood东西较大的差距（东部为商业区）。
今天所看得两套物业，我特意选在Roseville不同的两边，说实话，区别真谈不上大，反而我更喜欢西部的那套物业多一点。
说实话，如果我自己住在Roseville，你最好别和我说什么规划云云，因为我觉得已然足够好，这样典型的自住区域，没有变化就是最好的结果。
Roseville的东部，有条A38公路（Boundary St和Warringah Rd）穿梭其中，直通悉尼正北区域，即Frenchs Forest等，因此，Roseville也是除Mosman之外，第二个连接悉尼正北区的地儿。
关于区域内的公寓情况，在Roseville的东部，Boundary St沿路有部分，说实话，尽管靠着这条主路，但位置不算差，但是房屋造的质量，若眼睛收货，就不得不说：
“丫真对不起这个位置！”
开发商我就不点名了，在悉尼名声也不好。
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这里的公寓大概是3年前建造的，当时价格在80万左右，3年时间，现在市场价在100万澳币左右。
整个Roseville区域内公寓量依然十分十分有限，当然独立屋价格之昂贵也不是盖的，我们来看数据。
宏观市场
目前市场一瞥
独立屋市场：
中位价排名全新州第44名，达到了230万澳币，过去1年涨幅12.72%。
公寓市场：
公寓的中位价$833K，新州排名第88，过去1年涨幅17%。
区域内公寓数字较少，近几年交易量有限，数据仅供参考。
过去二手房成交情况：
Roseville作为自住区域，说实话，放盘量一直很有限，但是房子很漂亮，虽比不上Artarmon，但也差之毫厘。
Roseville的公寓市场，有部分较旧公寓，位于区域的西部，全新公寓多位于东部。
大悟看房I
三层楼的大独立屋，我之前看得并不多，我去之前，完全被第二张图颠覆了。可去了之后，当地中介给出的Guide Price却并没我想象的高。
此物业所在位置为Roseville的东部，距离Roseville Golf Club非常近，几乎是隔壁。所在街区为dead end，死路。
位置上我给他打95分。
这套占地仅仅692平的物业，5房3卫2车位。
看起来的地块要远超真实数据，很简单，因为容积率更高。
户型图评析（点击图片 放大观看）
值得一提的是，物业的北部，有一个Studio Apartment，是与总物业分离开的，你可以说她是一个Granny Flat, 自带厨房卫浴，俨然一个小开间。
另外，此物业从采光来讲，你会发现其多数房屋朝北的方向，全部是窗户，二楼三楼的Sunroom和主卧，甚至是两面墙采光。
尽管楼体略旧，但物业整体来讲，内部的装饰，布局还是很让人赞叹的，户型也没什么太大问题。
历史数据
物业上次售出时间为2002年，当时售价150万澳币，
再之前1998年，售出价为79万2澳币。
目前中介给出指导价为 $320万澳币，我个人觉得，并不算贵。
大悟看房II
看完了Roseville东部的，咱找个西部的。
刚才那套如果是为大家族准备的，那么这套我觉得对三口之家，父母常来这种情况的来讲，则非常适合。
如果是以上两套物业让我选择，我会选择这套。
她距离Roseville火车站800米，距离Chatswood火车站1100米，可以说是两个区域中间的位置。距离Chatswood非常近。
占地777平，4房3卫3车位。
从朝向来讲，包括卫生间，厨房，大厅都有朝北的采光，有的卧室有朝东的采光，因此无太大问题，可以满足多数人偏好。
但户型上，我个人不太喜欢一进门有一个走廊，其两端全是屋子的这种筒子房，当然，我也知道很多独立屋的户型结构都是这样的。
从风水来讲，这不是坏事。一般独立屋进门前都会有一个类似玄关的部分。
此套物业的走廊也并不长，而且并不是一通到底的结构，东北部的饭厅和大厅与后花园的连接，再加上朝北的采光，下午到达时，感觉还是极好的。
上次售出为1995年，当时售价46.7万澳币。
我和当地的中介交流了下，这套物业是做过小翻新的，但也已经快10年了。
目前建议价为280万澳币---300万澳币。
下周末拍卖，我个人觉得300万以下不太可能。哈哈。
建议价都是然并卵。也要具体问题具体分析，另卖家已经搬走。
Roseville Chase
Roseville Chase位于Roseville的东部， 其和Roseville最大的一点区别是，Roseville Chase离水更近。
开车来到这里，距离下午的拍卖还早，来到了水边，即Middle Harbour在此所在地，位于Roseville Chase的水边公园叫Echo Point Park，这儿绝对是野餐的好地方，靠水近，没什么人，可以钓钓鱼，烤烤肉，我喜欢。❤️
这两个区域如果是华人多数会喜欢Roseville，因为有火车站，西人我猜会更喜欢Roseville Chase。这里最直观的感觉就是路都很宽，且更加安静。
来看数据。
从占地来讲，Roseville Chase是Roseville的1/3, 中位价190万澳币，排名第82位，过去1年涨幅10.37%。
可忽略
总体而言，与Roseville差距并不大，但如果有靠水的，我相信，是有奇迹的。
2015年Roseville Chase是有靠水物业过400万的，但毕竟这样的物业还是少。
等我有一天有钱了，也会有有钱的烦恼吧，喜欢的人不卖，卖的我又不喜欢。
还好我没钱，也没烦恼，所以，是幸福的。哈哈。
大悟看房
这套物业下午3点拍卖，可惜的是，我下午1多过去的时候，被告知，2点半才开始Inspection。可时间表上明明写的是1点-1点半是第一次inspeciton时间。蒜了，也懒得争论了，估计是已经inspection几次，也有潜在买家了。
果然，周一翻看，这套物业被售出了。
但我觉得吧，任何的西人中介，你们都不要低估一个黄皮肤黑头发的人，你怎么知道我不买？
Savills, 不够专业。
这套物业距离水边Middle Harbour只有450米，安静啥的，没什么可说的了。
另外，这是我第一次见到横跨两条dead-end路的独立屋。
户型图评析 （点击图片 房大观看）
人也没让我进去，所以只能胡乱说了。
从采光来讲，考虑到物业所在位置，东部采光尤为重要，因为无遮挡，主卧正位于此，且从窗外可以看到泳池。其他卧室都一般，因为多少会有遮挡。
楼下户型的储藏室所设计的稍显凌乱，但大体来讲，户型没什么大问题。
上次售出时间为1996年，当时售价45万澳币
教师节这天，成功拍卖出去的价格为：226万澳币。
大悟总结
我现在如果问你Roseville是隶属于哪个Council的？估计一大半的人都会说错。
Roseville虽然距离Chatswood很近，但却是隶属于Ku-ring-gai Council的，与多数上北区域一样。
为什么要说这个Council。因为他是出了名的Tough, 你以为St Leonards现在及未来能盖要盖那么多楼是因为啥？
那地皮多数都在位于Lane Cove Council的地皮里，而Lane Cove Council又十分Aggressive的缘故。
你换Ku-ring-gai Council试试？这种西人为主的城区，尽管富有，但也固执，未来可开发的难度并不低。
对于今天所陈述的两个区，我个人觉得还是十分出众的，最近看的房子多了，随便一套300万的，我已经不觉得贵了。
所以，我此时能说的，预算在300万左右的朋友，不妨看看这里。
下边为多选题，我会根据大家的意见，安排未来看房日记地点，感谢参与。
本期看房日记就是这样，感谢阅读！
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