就在2017年4月14日，海南全面执行限购！关于限购细则原文，会在文末以附录展示，我们开篇仅从几个要点展开关于海南和芭提雅的对比。

关键点：

限购：外地户口在海南只能购买一套商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同）；

限贷：居民家庭三亚购买二套商品住宅的首付比例不得低于50%（认房）；在海南其他县市（包括海口）购买二套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，首付比例不得低于40%；贷款未结清的，首付比例不得低于50%；全省范围内，停止第三套商品住宅贷款发放（认房）。

此项主要影响到的是海南以及非海南的投资客户，其次是本地居民的改善需求，而对来海南度假自住的客户等影响不大

关键点：

商品住宅未取得不动产证之前不得转让；居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让。

该条款主要是限制期房和现房的流动性，也符合了中央的指示，房子是用来住的不是用了炒的。主要限制的仍然是投资人群，海口、三亚等热门城市为甚。

关键点：

各市县可结合当地实际，在本通知基础上出台更加严格的调控政策。

虽为政策通知的结束语，但确是该政策的一个重要信息和伏笔。纵然我们前面的论断是政策并非严厉，但海口、三亚、博鳌会跟进什么执行细则才是被省内外的购房人群更为关心的，毕竟这才是资本明争暗夺的真正场地。

三亚、海口、博鳌等海南城市的住宅回归居住属性将是海南房地产的大势所趋。对于投资者、本地的高端改善用户都将是利空消息，而另一方面，对于北方躲严寒、躲雾霾的“候鸟”有没有其他的栖所？

三亚的房价向来波动，2010年海南被划为国际旅游岛之后，天量的资金涌入，疯狂炒作当地的房子，旅游岛的房价迅速升到了13600块。但是这些年来，海南并没有取得非常亮眼的经济成就，房地产市场也就慢慢的沉寂下去了，2012年之后持续波动。从研究院的数据来看，五年间房价降了34%。

而作为自然环境相近的泰国房价，从泰国国家统计局的统计来看，从2010年到2016年房价指数一路上涨，且是匀速上升。

或许热衷投资旅游地产的人群真的有必要改变自己的思维，尝试下到海外地产的转变。

而对于越来越多的“候鸟”群体来讲，泰国的选择会更丰富，拥有更美的热带海景和更绵长的夏季。仅以三亚和芭提雅相比：

芭提雅：★★★★★

热带季风气候，终年温差不大，4.5月温度最高，年平均温度20摄氏度左右，冬季更暖，12月是芭提雅最舒适的季节，一月份最低海水温度28°C，冬季适合游泳。完全可以短裤T恤过一年

三亚：★★★★

热带季风气候，全国空气质量最好城市之一，年均降雨量丰富，6月气温最高，年平均气温25.7°C。冬季气温低于芭堤雅，一月份海水最低温度22度，冬季游泳有些凉。冬天有时候会降温到12度左右，需要穿毛衣。

芭提雅：★★★★★

外国人的大量涌入芭堤雅购房，使得海滨公寓行情大涨。在芭堤雅楼市，外国购房主力军是欧洲人。几乎所有的楼盘广告都有英语和俄语，近年来，中国人也越来越多的青睐芭提雅，芭提雅的房屋空置率极低，好地段低价格的房子常常很快就卖光了外国人配额。

三亚：★★★

2008年开始，国人尤其是北方人在三亚购置房产的热情不断高涨，以及老年人，三亚的老年人占总人口的比例非常高，所以在三亚购房主要用于养老度假。但从2015年初开始，房地产交易陷入停滞，有些高价海景房已经进入下滑阶段。房屋租金也只有芭提雅的一半左右。

芭提雅：★★★★★

出租收益约8%-10%，一些地段好近海的房产可高达15%，泰国每年来自世界各地2600万的游客（其中600万是我们中国同胞）支撑得起这样的房租。芭提亚旺季租房一天可以租到300元一天，欧美短租客尤其多。若直接给开发商包租，最低也有6%的收益。

三亚：★★★☆

出租收益低于2%，三亚淡季一房一厅平均每月1500元-2000元/月，二房一厅平均每月2500元-3000元/月（租期6个月以上）。旺季价格高，一房一厅3000元/月（租期3个月以内），两房一厅8000元/月-12000元/月（3个月以内）。若由开发商对外租售，按照放假4%-5%利率返钱给业主，在此期间业主无居住权。

芭提雅：★★★★

同时泰国房产近十年来一直处于稳步升值当中，每年房产增值约10%-12%，租金加上房产增值每年也有近20%的收益。芭提雅在城市基础设施上投入巨资， 2018年到曼谷机场的高铁轻轨完成，高铁沿线的城市房地产市场前景大好。泰国房地产专家认为，这些高铁沿线城市的房价将在今后几年上涨30%以上。

三亚：★☆

三亚的房地产市场已经越来越理性成熟，当年那种每月涨10%的疯狂再也不会出现了。难以忽视的投资风险和房价下跌预期，也成为了伴生的副产品。近期，就有专家在调研后宣称：“以三亚为代表的海南旅游地产市场已经趋于饱和，以2012年的去化速度为基准，在无新增的前提下，仍需要大约10年时间。”

交通对比

芭提雅：★★★

规划中的曼谷机场至芭提雅高铁轻轨线预计在4年内建成，届时两地车程将缩短为20分钟。曼谷或芭提雅机场距离中国南方城市大约2个多小时航程，距离北方城市大约4-5小时航程，和去三亚的飞行时间差不多。

三亚：★★★★

在任何时候，做为热点的三亚机票从没便宜过。以春节期间为例：北京往返三亚，春节7天往返机票价格最低也要4k。除了广东省和福建省以外，从中国大部分地方飞三亚的时间都和飞芭提雅差不多，特别是北京、华北、东北地区，都是4-5个小时的航程。

芭提雅：★★★★★

当地物价低，生活成本也低，再加上汇率的关系，在西方国家工作，之后去泰国芭提雅养老，边玩边省钱渐成一种潮流。

泰国政府也从政策方面也给予大力支持，正向任何超过50岁的人士签发特殊退休签证，越来越多的人选择移居芭堤雅。泰国的医疗设施也处于世界一流水平，且费用低，仅是欧洲的1/4。

三亚：★★☆

三亚的物价高也算是众所周知，且频频高升，生活成本太高，在度假养老的时候还要小心的计划着花钱，想必也不是一件乐事。

因此，海南全面限购，让我们有机会去看一看树木外边的森林，旅居还是投资，我们只是多了一种选择。

附：海南限购通知细则

海南省住房和城乡建设厅

海南省国土资源厅

中国人民银行海口中心支行

关于限制购买多套商品住宅的通知

琼建房〔2017〕96号

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：

为进一步贯彻落实中央经济工作会议关于坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，支持合理住房需求，遏制投机性购房，稳定市场预期，促进我省房地产市场平稳健康发展，经省政府同意，现就有关事项通知如下：

一、支持合理住房需求和限制投机性购房

在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。居民家庭在其他市县（包括海口市）购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%；相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。同时，在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

二、禁止期房转让和限制现房转让

禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品住宅竣工交付、预购人取得不动产权证之前，各市县房管部门不得为其办理转让手续；不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记部门不得为其办理不动产登记手续。

本通知印发后，居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。

三、合理安排商品住宅用地供应

对商品住宅库存去化期在全省平均水平以下且住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的市县，经省国土资源厅批准，可适当增加商品住宅用地供应规模。对商品住宅库存去化期在全省平均水平以上的市县，继续暂停商品住宅用地供应。各市县国土资源部门要加强本市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作，保证住宅用地供应平稳有序。

四、实行商品住宅价格备案管理

已达到预售条件的新建商品住宅项目，房地产开发企业须到市县物价部门进行预售价格备案，并在完成价格备案后15天内到市县房管部门申请预售许可。预售价格未经市县物价部门备案的，市县房管部门不予核发预售许可证。预售价格已经市县物价部门备案但未在规定时间内到市县房管部门申请预售许可的，一年内不再受理其预售申请。对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法依规严肃处理。

取得预售许可证的项目，不得擅自提高预售价格，如需调整预售价格，必须到市县物价部门重新备案，并报市县房管部门备案后方可执行。严格按“一房一价”进行价格备案，房地产开发企业不得在标价之外加收任何未标明的费用。对超出备案价格、擅自提价的，依照有关规定采取责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可等行政管理措施。

五、加强交易资格审核

各市县房管部门负责新建商品住宅购买和转让资格的审核工作。全省各市县房地产信息管理系统（网签系统）要实现商品住宅网签数据实时共享，统一查询。本通知印发后，各市县二手房交易合同必须全部纳入网签备案管理。各市县房管部门和不动产登记部门要建立信息共享机制，不动产登记部门要将商品住宅不动产登记情况实时交换给房管部门，实现信息共享共用。房管部门要根据商品住宅网签备案、不动产登记等情况确定商品住宅购买和转让资格。具体操作细则由各市县制定。

本通知自印发之日起施行。各市县可结合当地实际，在本通知基础上出台更加严格的调控政策。