多伦多房市反弹抄底还是继续猛跌?看后反省不读数据投的可怕!

2018年11月06日 加拿大房产投资


秋天的多伦多飘满了橙红色的枫叶,整个城市变得诗情画意。房地产市场是否也到了丰收的季节呢?还是会像这多伦多的天气一样逐渐降温呢?今天有为地产带大家一起深度剖析一下房市:

Market Watch

我们先来看看本月多伦多地产局(TREB)发布的最新报告:

2018年十月共成交7492笔,同比上涨6%。成交均价目前已达到$807,340, 同比上涨3.5%,比2018年9月高出了1%。 


以上数据让人吃了定心丸。市场表现出持续的增长,主要涨幅拉动在于Condo市场


由下图可见,独立屋的均价从去年到现在几乎是原地踏步,而表现最好的就是Condo 市场。也就是说,随着贷款越来越严格,人们将注意力转向了更“经济实惠”的Condo,这便导致了多伦多房价走势的“两极分化”。



其实每月关注我们Market Watch的朋友应该不难发现,这几个月的报告几乎都差不多:基本上都是Condo带动其他房型的稳定小幅增长,而新上市房源依然是持续下降。


究竟这样的“稳定上涨” 还能稳定多久?未来的房市整体会不会被独立屋所拖累,走向暴跌之路呢?我们今天就来详细分析预测一下后续的房价走势:


首先我们来讨论一个最基本的问题:


房价是由什么决定的?


有人说是利率,有人说是国家GDP增长;其实真正决定房价的关键性因素是供求关系


任何其他因素包括人口变化,贷款政策,失业率,通胀率,政治因素等,实质上都在不同程度地影响着房屋的供给与需求,而正是这些因素的变动综合起来导致的供需变化,最终决定房价的走势。


  我们接下来就将一些主要因素都捋一遍:


人口

  作为加拿大人口最密集的地区,GTA(大多地区) 有大约650万人口,近年来平均每年接近1%稳定增长。


  与美国不同,加拿大对于移民始终持欢迎态度。2017年11月,加拿大移民部宣布了一个历史性的规划, 在未来三年内逐渐增加移民人数:


2018年全年移民人数增至31万

2019年全年移民人数增至33万

2020年全年移民人数增至34万

三年接受百万新移民!


稳定的人口增长和有利的移民政策必将带动整个房市的需求。


利率与股市

为什么把利率和股市这两项一起说呢?因为他们之间有着密不可分的关系。


首先我们看看利率随着加拿大央行一连串的加息,目前加拿大Prime Rate 已经达到3.95%,创下了2008年以来的新高。但对比起国内5%以上的利率来说确实是相对较低的。

 

再来看看股市:加拿大股市大盘S&P/TSX Composite Index 从2018年初至今跌接近7个百分点股市和利率有着非常大的联系,因为随着利率上升,债券的回报率也会上升,资金会从股市转向债市,所以利率和股市是负相关的。以目前的股市表现来看,继续加息会让股市承受非常大的压力,所以我们推测,虽然不能确定之后一定不会加息,但加息的步伐肯定是会逐渐放缓或者停止的


相对较低而又稳定的利率意味着较低的借贷成本,因此刺激投资者进行借贷和投资。随着贷款买房的人越来越多,多伦多房产的需求量也越来越大。


消费者信心

根据官方数据显示:

随着加拿大经济的发展和就业率的相对稳定,安省的消费者信心指数从2008年的经济危机后一路回升。消费者的信心的提升无疑是房地产市场的“定心丸”,因为信心越足,对房产市场的消费需求自然就越高。

而随着谷歌微软等大公司纷纷驻入多伦多,就业机会也会大大增加,从而有利于未来就业率的提升;这也是对房产需求的极大利好消息。


政策

先从联邦金融政策层面来看,在OSFI从现在到明年加拿大联邦大选之前,暂时不会有新的政策出台。


在省级层面,目前福特政府的保守党在房屋政策方面闭口不谈,到目前为止还未有过任何正面或负面的言论。具体的政治走向还不明确。


另一方面,BC省的房产“投机税”将对温哥华房市带来又一波负面的影响;而蒙特利尔也很可能会在接下来开始征收海外买家税。以上两点综合起来会直接导致资金流向多伦多,为大多地区房市带来更大的需求。



影响多伦多房地产需求的因素还有很多,我们无法全部列举分析。从以上几项主要因素来看,需求更倾向于逐步上升。


供给就是市场上的房源,根据这几个月的地产局报告来看,新上市房源正在逐月下降。


结论:

需求上升,供给下降,我们有理由相信多伦多的房市目前绝不是顶端,也没那么容易动不动就“暴跌”。但这并不意味着可以放心“抄底”独立屋,相反,优质的Condo楼花市场才是更为稳健的投资品种。


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