新西兰传统的bach出租运营正从私人手里转向公司化操作，由此带来传统的kiwi bach文化也发生变化，对此，度假屋主和出租管理公司有着截然不同的两种看法——
海滨度假地产的过去
地产中介中流传有一句话，“The bach is the first thing to go and the last to come back”，意思是说，度假房是第一个放弃，最后一个回来的地产。
其实，这不光是地产界的共识，也是经济界的看法——从2008年一直到今天，新西兰的海边度假地产恢复得也是最慢。
Bach，是新西兰俚语，也有人叫crib，是指海滩边的度假房，正式的叫法是holiday home或者beach house。Kiwi bach也是一种文化，在新西兰特别是20世纪中期，象征着一种中产阶级可以拥有的休闲的生活方式。
Bach最早从英语单词“bachelor pad”演变而来。传统上对Bach一个相当幽默的解释是，“Something you built yourself, on land you don't own, out of materials you borrowed or stole.”
在上世纪50年代，随着新西兰道路的大量建设和汽车的普及，很多中产阶级家庭养成了每年到同一个海滩度假的习惯，由此逐渐有了bach的兴起。
经过了几十年，bach的样式和文化都有了演变。在新西兰，老式的Bach度假屋以fibrolite材料居多，而新式的则和一般别墅没有差别。根据环境保护部的数据，目前新西兰大约共有5万栋海滨度假房。
新式bach：
尽管新西兰全国的地产都基本从2008年恢复过来，在度假房领域仍然较为疲软。在Far North远北地区，供过于求的矛盾仍然突出，“for sale”的海滨度假房插了几个月甚至一两年也没有出手的现象不足为奇。
当公司化运营来临之后
Willcock先生在Taupo附近拥有一间简单、干净的传统新西兰bach，他可以租到$95一夜，没人租就空关着。
传统度假房都不豪华，像个小盒子，但简单实用，kiwi们已一直很受用。
而与此同时一个显著的变化，是借助于新科技和公司化运作，物业管理公司开始“插足”海滨度假房，并带来了一种以收益为导向的高竞争模式。
该模式和以往的私人模式显著不同，包括：收取大额的押金、昂贵的被具出租、私人清洗服务等。
这种模式正在改变kiwi传统的简单放松的bach文化，并不是每个人都对此感到满意。
Willcock先生说，70年代传下来的新西兰夏季度假风格正受到挑战，“新西兰人的度假理念正好是和那种五星级酒店式的相反的。”
他说，“如果物业管理公司将度假屋的价格做得太高，我认为对整个行业没有好处。”
另一位老式度假屋主Joyce Boyd也表示同意，她的家庭度假屋从1950年代就有了，位于Raglan海滩，她平时也以私人屋主对外出租。她认为，公司模式“改变了度假体验的灵魂”。
“他们收取的费用高得离谱，有些公司让你把准备住度假屋的每个人都列明姓名给他们，如果到时多了一个人，就会付罚金，这把度假的一半乐趣都弄没了。”
经营公司：我们带来改变
现在，经营bach出租生意的运营公司已经有好些，包括 Bachcare，Luxury Holiday Houses，Coastal Holiday Homes等等，Bachcare是其中较大的一家，网上列了超过1200个度假屋。
Bachcare总经理Leslie Preston在北奥克兰一个度假屋前。
从需求上看，人们对于新式管理的度假屋的消费是上升明显的，其费用也高于普通私人度假屋，比如，任何的预定都有一个service fee为$30，最少两晚的消费即便最便宜的也需要有$275的押金，押金返回可能会在你离开之后一周才到账。
如果你离开度假屋选择自己打扫卫生的，必须打扫到物业经理满意的状态，否则也会收费；如果你选择专业清洁，则被收费$144。
床单是$25一个人，取消预订不退费，如果要退费的话需要另交$45的取消保险。
另外还有条款限制，如果戳坏了帐篷，以其他人的名字预订、实际住的比预定的人数多等，可能会被被收取最高$1000的罚金。
Bachcare公司创立人是Vodafone的一位前资深经理Leslie Preston：
Leslie Preston说，她的公司代表了人么对度假需求的变化。“消费者是有辨识能力的，他们希望房子干净整洁，里面的东西都好用，他么也希望在花钱的同时，最大程度得到享受。”
她说，她就是看到了市场上缺少度假房管理公司，才开设了这家公司。她原居地是美国，“我和丈夫在Hahei买了一个度假房以后，才意识到度假房对新西兰人多么重要，并对缺乏全国性的度假屋运营机构感到惊讶。”由此她产生了开办全国性全包服务度假屋管理公司的想法。并从10年前的管理5个度假屋起步到现在管理超过1000个。
他们和当地的物业经理合租，Bachcare公司从租金中抽取20%，并负责维护度假屋的状态。
新式的bach比老式的豪华很多，也更倾向于使用管理公司管理：
Leslie Preston认为，传统的bach文化并非一成不变，新西兰人也在改变，“去年劳动节期间我们做过调查，消费者对于bach的期望比以前高，75%希望有人帮他们清垃圾和打扫房间，传统的bach出租理念已经被改变了。”
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