美国地产市场面面观

2016年02月04日 大西洋美国投资移民

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大西洋基金每年审核350个项目，从中精选10个项目推荐给EB-5投资人，基金时刻关注全美市场情况，标的选择时按照宏观、中观、微观的思路框架进行系统的市场分析。
宏观层面
宏观方面，美国经济持续复苏，长远来看，健康有序的经济结构与持续上升发展是长期趋势
数据说话：内在稳定的发展模式
就业数据持续增长
稳定的GDP增长率
政策说话：美元升值，资本流入
美国逐渐退出量化宽松政策
美联储加息政策
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经济复苏以来，美国的失业率不仅回到了衰退前的水平，2014年270万个就业岗位增加远远超过过去10年的平均速度，失业率也稳步降落到5%左右的标准水平。
经济复苏来自于：
四大动力+一大人口趋势
城市化
代表城市：夏洛特，坦帕，亚特兰大，纳什维尔等
继“美国梦“引领的城市郊区化后，美国城市化趋势倾向市中心。因美国年轻一代的生活方式更倾向社交与娱乐生活，激活市中心24小时经济圈，市中心地产开发成为热点。
全球化
代表城市：纽约，洛杉矶，波士顿等门户城市
美国作为高度发达的移民国家，凭借国家红利吸引全世界移民。众多高净值高技术移民带来了全球资本流入，支撑美国各大城市发展。
科技创新
代表城市：西雅图，旧金山湾区等
以高科技，互联网为代表的一批优秀新兴企业，引领全球产业变革，同时也带动了科技企业聚集地的城市发展。
能源繁荣
代表城市：休斯顿，达拉斯等
美国能源业的繁荣直接带动了德克萨斯州的经济发展，并以低价能源支撑了美国制造业的发展，休斯顿，达拉斯等城市收益于此，城市与地产业发展迅猛。
“千禧一代”

美国当前最显著的人口变化趋势是年轻一代（20-35岁）群体成为美国规模最大的特征人口群体，受08年美国次贷危机影响，“千禧一代”表现出晚婚，少购房等特点，并且对市中心居住的短通勤，业余社交丰富的生活模式更为青睐。这直接促进了美国目前城市再中心化的趋势。
中观层面
二线城市较一线城市更具投资吸引力
一线门户城市市场处于高位，   投资增值空间减小
代表城市：纽约、洛杉矶、华盛顿、波士顿、旧金山、西雅图

经济基本面良好，在美国全球化的过程中，得到科技产业的支持，吸引大量移民和国际买家，收益资本化率（cap rate）已经很低，意味着市场目前处于高位，大部分地区的收益资本化率已经达到十年最低点。

资金大量涌入门户城市房地产的同时，推高当地房价，地价。流动性高的同时，投资增值空间减小。
二线城市开发成本、开发需求优势明显
发展较快的二线城市市场需求旺盛，市场属于上升阶段，距离市场高位还有一定距离，因此创造了增值空间

尤其在美国城市化的潮流下，城市再中心化促使占美国1/3人口的年轻一代向市中心迁移，创造中心城区的房地产发展动力，目前处于中低位的成本价格为二线城市地产增值创造了空间，租金收益率也更为合理。
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附图：美国25城市办公物业资本化率
微观层面
投资的目光放到产业支撑的二线城市市中心
综合宏观层面的经济与就业增长情况，人口结构变化以及市场供需，我们将近期投资的目光放到二线城市市中心，并着重产业基础雄厚，发展稳定的城市。

根据普华永道与美国土地利用协会2016年房地产行业趋势调查报告中可看出，产业支撑的二线城市已经成为业内承认的下一个房地产盈利市场。
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附图：2016年美国表现前20城市
我们关注的城市
夏洛特(3/20)
金融业驱动
迈阿密(19/20)
旅游业支撑
纳什维尔
(6/20)
高端制造业支撑
亚特兰大(5/20)
制造业和制造服务业为主
达拉斯(1/20)
高科技产业支撑


坦帕
旅游及养老业


关于我们：大西洋基金 
Atlantic American Opportunities Fund
美国第一家分散投资型EB-5基金，由专业投资管理团队精挑细选属于投资人自己的EB-5项目；多项目共同投资更利于合理分配工作机会创造，分散风险保护投资人资本
已成功开发七期EB-5基金，共22个项目，项目总值近$8.5亿；为近450位EB-5投资人创造工作机会6500个
ID：AAOFEB5
 | EB-5 | 投资| 移民



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