全面科普 | 中美对照详解尔湾HOA小区业委会的收费及服务

2016年09月22日 美地置业北美房产之桥




独家原创,严禁转载!


在尔湾或美国其他城市购房后大家都会听到一个名词“HOA” 。HOA是美国的业主协会的英文缩写,是买房后必须要接触到的一个机构。今天小编将中美业主协会的管理及收费模式作对比,为大家全面科普这个重要的HOA。




HOA (Homeowner Association,直译为业主协会) 就是所谓的小区物业管理。这个协会由住户(业主)们组成并强制性参加,通常 HOA 的业务会委托社区管理服务公司执行,住户(业主)可能需要定期聚会决定社区发展事项。


需缴纳HOA费的房产类型


通常下面两种住宅需缴纳 HOA费。


1. Condo公寓


有些称之为 Condo Fee,由于屋主只拥有内部产权,外部一切维修管理皆由 HOA 负责,使用经费自然是从月缴的费用而来。


2. Townhouse联排别墅


与 Condo 相比通常 HOA Fee 会低一些。通常 Townhouse 都是以社区为单位大面积兴建,因此都有 HOA 的组织存在。


注:其实 Condo 和 Townhouse 是两个不同的概念。Condo 主要强调「产权归属」,相对于独栋别墅Single Family House,业主只拥有房屋内部的产权,外部与土地则属业主协会或是建商/开发商。而 Townhouse 指的是那种与其他住家连在一起、通常是共享一面墙的建物形式,但拥有地上(建物)地下(土地)的产权。所以当我们说 "Condo",它的建筑外型可能像独栋 Single Family House (Detached Condo),也有可能是连栋的 Apartment 或 Townhouse。


独栋别墅有没有HOA费?


大部分的独栋别墅即Single Family House 住宅区并没有社区业主会。


但是有许多地区如尔湾及周边新兴城市的 Single Family House 每月都要缴交 HOA 费用。这是因为尔湾的社区属于整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ,每月需要缴费用给委托物业公司,管理修缮该社区的公共设施。在加州的许多90年代之后兴建的房屋都要收取一笔 HOA 费用,所以不是拥有 Single Family House 就一定不会有这项开销。


HOA费用包括的项目


每月缴付的HOA费主要做以下用途:


1. 公共设施维修管理(含网球场、游泳池、健身房、电梯等)
2. 景观环境维护(庭院草坪修剪除草、洒水灌溉打理、走道打扫等)
3. 治安维护(大门 Gate 设备、治安装置如监视器、报警系统等)
4. 垃圾费(视各 HOA 的负责范畴)
5. 水费(视各 HOA 的负责范畴)
6. 煤气费(视各 HOA 的负责范畴)
7. 铲雪费(视各 HOA 的负责范畴)
8. 房屋建筑外观修理(如换修门窗、屋顶等)
9. 其他物业管理内容,视各业主协会规定而异




HOA的收费类型及金额


HOA收费总类可以分两种 - 月费和专属费用。大部分社区都是采取月付的方式,而专属费用是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用,一般高端社区用的比较多。


HOA 月费从几十块、一百多块、两三百块到五六百块美金不等。有些新的社区甚至上到八九百块美金都有,收费差异相当大。主要是看区域、服务、设施、和居住面积大小,以及HOA业主协会的具体收费规定而增减。



1. 月管理费(Monthly dues/Common Charges)


每月从几十美金到几百美金不等,具体金额就要看区域和服务,以及住宅面积。通常居住面积愈大,费用也愈高。旧一点的住宅费用也会比新住宅高,因为东西旧可能需要维修的频率比较高。一般的管理费会包括水费,公共区域清洁费,公共设施维护费,积雪清理等,但这笔费用不包括在您每月的贷款里,所以是另一笔额外开销。


2. 专属费用(Special Assessment)


如果你所在社区的地下管道年久失修,需要一大笔资金更新,这时社区的通常做法是向银行申请贷款完成项目,然后要向业主收取额外费用来偿还贷款,期限一半是3-5年,收取的费用根据设备价格而定。




业主如何了解所属HOA的信息

 

在洛杉矶如尔湾的许多优质成熟住宅社区都有专业的HOA协会网站可以查询关于业主协会的相关法律规定,社区活动和缴费通道。




作为社区的住户一员,业主也必须尽自己相应的义务:


  • 仔细阅读所有契约,条款及限制,了解附带的事例。知道相关的规条,例如每户可饲养多少头宠物,社区内的宁静时限,停车位的规矩等等。

  • 查阅 HOA 的财务报表,了解是否存有足够的储备。



  • 阅读现时及过往的社区简报,了解即将进行的修建项目,或任何暂缓的工程。

  • 可考虑聘请专业人士来替您审阅所有契约,条款及限制,并对 HOA 的可行性作出建议。

  • 一旦涉及合约问题,一定要在挥笔签署前,清楚明白当中对您的影响。如果有任何问题,您的房地产经纪可提供协助。


不交HOA费的后果


如果不理会 HOA业主协会的规定,HOA 会寄发违规通知,说明违规事项并限期改善;如果持续不予以理会的话,就会进一步收到罚款通知、催缴通知。




长期不交HOA费的处罚


后果将极其严重!!!


无论是 (1) 不缴交 HOA 管理月费,还是 (2) 对于违规通知、罚款不予以理会,HOA 有权利放置留置权 (Lien) 在房产产权纪录上,在业主改善/还清债务之前是不会被撤销的。未来业主若要变卖此房产,依照法律规定 HOA 有优先受偿的权利。而如果欠款事态严重到了 HOA 要诉诸法律行动之时,HOA 甚至可以拍卖房子 (Foreclose)。


以目前加州州法为例,业主若欠款 1800 美金以上(不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息)并拖欠 12 个月以上,在 HOA 会议上讨论并取得多数住户同意之后,有权进行接收、拍卖程序。拍卖程序 30 天前,HOA 会向业主发信告知将采取的一连串法律行动,之后政府相关单位会在欠款屋主的产权纪录上放置留置权 (Lien)。


放置留置权之后,紧接着的拍卖程序分为两种:司法程序 (judicially foreclose) 与非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 选择走司法程序,必须先由法院核准,并由法院进行拍卖。若拍价足以清偿债务,业主有权在 90 天内清偿债务并赎回房产;若拍价不足以清偿债务,业主在一年内清偿债务后才可以赎回房产。



中美社区物业管理情况比较


面对一个月上到几百美金的HOA费,很多人不理解,也很不情愿。在国内许多居住区的物业管理纠纷时常发生。例如服务质量常有不令人满意,个别居民拒付物业费,物业管理公司运作困难,服务质量进一步下降,对于继续缴纳物业费的居民是相当得冤枉。


所以,美国相对高昂的物业费HOA费,很多人总有迟疑。 对于这一点,可以说,专业化管理是美国物业管理最显著的特点,业主的每一分钱都会花得让人心服口服,绝不冤枉。




我们可以从中美社区物业管理的模式对比来看出个所以然。


首先,中美业主协会的性质不同。


中国:民间组织


  • 由业主自发票选出,监督物业公司的服务的群众组织

  • 组织结构随意,管理模式较为松散


美国:有限责任公司


  • 以有限责任公司的形式运作,运作管理严格规范

  • 美国有些州规定业主委员会要拥有自己的网站,将业主委员会每月或者每季度召开董事会的会议上传到网上,让人们可以任何时候都可以看到。

  • 几乎所有的业主委员会都购买意外责任险,若发生大的法律诉讼,把可能的风险转移给保险公司。


另外,中美业主协会提供的服务范围也有很大差异。


中国:只提供基本的物业配套服务


  • 大多数社区物业公司的职能是维护绿化,安保,公共区域和设备的维护

  • 游泳池,会所,健身房等都需额外付费才能使用


美国:提供更多免费及额外的高端服务




  • 安保,车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等贴心服务。

  • 高档寓所有五星级酒店式服务,有些甚至提供包括24小时管家服务,海滩服务,客房服务。

  • 游泳池,会所,健身房,spa

  • 商务中心,发送传真,打印,甚至可以可举行会务活动

  • 很多业主协会定期组织业主郊游、聚餐,营造邻里之间友好融洽气氛

  • 所有设施服务均不需再付费,已包含在HOA费中




独家原创精品文章

点击标题查看 ↓

1)尔湾 Irvine城市分析
2)波士顿,洛杉矶,西雅图2015年到底涨了多少?

热销中  2016年最值得期待的尔湾全新别墅社区

热销中  上市第一天的尔湾豪宅却有高性价比

3)美国房产交易需要花费多少?

4)2015加州最安全城市top 50榜单上的那些我们推荐过的城市

5)美国房屋买卖前后可抵税的开支一览

6)美国各大主要机场攻略

7)2016年6月最新官方发布美国入境通关攻略

8)美国主要超市最新省钱攻略

9)美国自驾游2016新版攻略

10)学区评分2016年大变原因分析

11)美国选择及开设银行账户攻略

12)美国各大银行信用卡成功最新申请攻略

13)新移民购车指南2016美国汽车品牌车型排行

14)美国居家必备平价个人护理产品

15)美国租房指南(找房,签约,入住,退租全攻略)

16)奥巴马医保计划选择及购买攻略

17)加州人愿意多交房产税背后原因分析

18)美国2016最新版新移民公民入籍指南新移民

19)购买美国二手房和新房的差异分析

20)2016最新版美国手机套餐选择指南



独家发售全新别墅社区

点击标题查看 ↓

【亚特兰大】150万人民币银岭别墅

【佛罗里达】29万美金起豪华水岸别墅社区

【西雅图博塞尔】$50-60万御溪别墅

【洛杉矶奇诺岗】$60万起独栋别墅小区赛琳娜

【橙县约巴林达】$65-70万联排别墅小区考文顿

【洛杉矶核桃市】$65-75万独栋Condo社区

【橙县森林湖】$70-90万三大独栋别墅小区

【橙县森林湖】$90万起独栋别墅小区

【橙县亨廷顿海滩】$90万起豪宅社区Fairwind

【旧金山硅谷】$100万起联排别墅社区Arques

【橙县尔湾】$100万起高端别墅Lafayette

【橙县尔湾$50-100万最新别墅社区Eastwood Village

【橙县尔湾】200万美金起Hidden Canyon

【橙县新港海滩】300万美金起豪宅社区

【曼哈顿纽约大学】$130万起豪华公寓



洛杉矶东区

点击标题查看 ↓

【核桃市第四刊】$80-100万独栋别墅

发布于2016-04-23

【库卡蒙格牧场第八刊】$50-70万独栋

发布于2016-07-14

【奇诺岗第九刊】$50-65万独栋别墅

发布于2016-07-26

【罗兰岗第一刊】$70-90万独栋别墅

发布于2015-05-02

【钻石吧第八刊】$45-65万联排

发布于2016-09-22

【奇诺市第一刊】$50万独栋别墅

发布于2015-04-10

【伊市第一刊】$40-55万独栋别墅

发布于2015-12-23

【拉文第一刊】$60-80万独栋别墅

发布于2016-03-18

【克莱蒙特第一刊】$60-90万独栋别墅

发布于2016-06-20

【格兰多拉第一刊】$70-120万独栋别墅

发布于2016-08-30


洛杉矶西区
点击标题查看 ↓

【亚凯迪亚第八刊】$200-500万独栋别墅

发布于2016-04-28

【南帕萨迪纳第一刊】$100-200万独栋别墅

发布于2016-08-17


洛杉矶豪宅区
点击标题查看 ↓

【新港海滩第三刊】$200-500万独栋别墅

发布于2016-09-09
【马里布第三刊】$250-500万独栋别墅
发布于2016-07-21
【圣玛利诺第七刊】$300-800万独栋别墅
发布于2016-05-12
【派洛斯福德庄园】$130-150万独栋别墅
发布于2016-08-08
【比佛利山第三刊】$700-1000万豪宅
发布于2016-06-27
【拉古娜海滩第四刊】$120-180万海景别墅
发布于2016-07-11

【圣克莱门特第一刊】$80-130万海景别墅

发布于2016-08-12


橙县
点击标题查看 ↓
【约巴林达第11刊】$70-130万独栋

发布于2016-07-06

【长滩第四刊】$90-150万独栋精选

发布于2015-11-10

【亚利索维耶荷第八刊】$75-95万独栋别墅

发布于2016-08-25

【森林湖第10刊】$65-90万独栋别墅

发布于2016-09-19

【尔湾木桥区】$40-45万Condo精选

发布于2016-02-19

【尔湾Turtle Rock】$100-180万独栋

发布于2016-08-02

【尔湾石门区】$55-140万Condo及独栋

发布于2016-02-23

【尔湾北木点区】$100-180万独栋

发布于2016-05-05

【尔湾玫瑰门】$200-250万独栋别墅

发布于2016-04-03

【尔湾Portola Springs】$100-150万独栋别墅

发布于2016-06-22

【塔斯廷第三刊$55-90万Condo及独栋

发布于2016-02-25

【富勒顿第三刊】$70-100万独栋别墅

发布于2016-03-14

【米逊维耶荷】$70-90万独栋

发布于2016-08-15

【拉德拉牧场】$40-50万联排

发布于2016-07-22

【圣玛格丽塔牧场】$60-75万独栋

发布于2016-03-30


西雅图
点击标题查看 ↓

【肯莫尔第三刊】$55-75万独栋别墅

发布于2016-07-29

【麦地那第一刊】$150-450万独栋别墅

发布于2015-12-29

【瑟马米什第七刊】$60-80万独栋别墅

发布于2016-03-16

【默瑟岛第七刊】$200-1000万独栋别墅

发布于2016-06-09

【贝尔维尤第10刊】$90-200万独栋别墅

发布于2016-01-26

【伊瑟阔第五刊】$65-100万独栋别墅

发布于2016-06-06

【柯克兰第四刊】$65-110万独栋

发布于2016-03-03

【博塞尔第三刊】$40-70万独栋别墅

发布于2015-12-01

【雷德蒙德第五刊】$95-150万独栋别墅

发布于2016-09-01

【西雅图98004$200-300万独栋别墅

发布于2016-03-24

【伍丁维尔第一刊】$70-100万独栋别墅

发布于2016-07-04

【西雅图华大周边】$45-70万投资房

发布于2016-08-04

【西雅图安妮女王】$30-50万投资房

发布于2016-08-19


波士顿
点击标题查看 ↓

【剑桥第二刊】哈佛周边$50-80万公寓

发布于2016-09-06

【安多弗第一刊】$55-70万独栋别墅

发布于2015-11-17

【阿克顿第二刊】$55-75万独栋别墅

发布于2015-11-18

【阿灵顿第一刊】$85-110万独栋别墅

发布于2015-11-21

【贝德福德第一刊】$55-90万独栋别墅

发布于2015-11-20

【韦斯顿第二刊】$130-200万独栋别墅

发布于2016-04-26

【列克星敦第三刊】$100-160万独栋别墅

发布于2016-09-13

【贝尔蒙特第一刊】$100-300万独栋别墅

发布于2015-11-23

【布鲁克林第一刊】$200-300万独栋别墅

发布于2016-08-10


南加州地区房产数据报告


点击标题查看 ↓

2015年3月南加州重要地区均价报告

发布于2015-04-25
2015年4月南加州重要地区均价报告
发布于2015-05-25
2015年5月南加州重要地区均价报告
发布于2015-06-25
2015年6月南加州重要地区均价报告
发布于2015-07-25
2015年7月南加州重要地区均价报告
发布于2015-08-25
2015年8月南加州重要地区均价报告
发布于2015-09-25
2015年9月南加州重要地区均价报告
发布于2015-10-25
2015年10月南加州重要地区均价报告

发布于2015-11-25

2015年11月南加州重要地区均价报告

发布于2015-12-25

2015年12月南加州重要地区均价报告

发布于2016-01-31

2016年1月南加州重要地区均价报告

发布于2016-02-26

2016年2月南加州重要地区均价报告

发布于2016-03-26

2016年3月南加州重要地区均价报告

发布于2016-04-27

2016年4月南加州重要地区均价报告

发布于2016-05-28

2016年5月南加州重要地区均价报告

发布于2016-06-24

2016年6月南加州重要地区均价报告

发布于2016-07-25

2016年7月南加州重要地区均价报告

发布于2016-08-26



收藏 已赞