引言 川普上台后，美国变得更“精彩”。目前美国的投资环境如何？房产市场出现哪些微妙变化？热点投资区域在哪里？5月31日，新浪海外地产特邀纽约当地华裔房产专家，共话美国买房投资机遇。小编就直播交谈的主要内容进行了整理，错过直播的您可以通过长按识别下图二维码进行回看。
嘉宾是谁？
印文立，Global Platform Holdings执行总监。Global Platform Holdings作为国际房产营销公司，主要专注在美国市场，主要是和全美各大开发商合作，在亚太区代表他们所有的楼盘。
主持人
自川普任职以来，美元兑一篮子货币升值4%。而在4月，川普明确松口称中国不是“汇率操纵国”，并表态美元“正在变得太强”；5月经历了泄密门事件，美元又遭遇了一年多以来最糟糕的一周。您觉得后市美元表现预测如何？会否影响到海外房产投资？
长期来看，美元肯定升值，仅凭短期内的小幅度波动来判断并不合理。也就是说，人民币还将持续贬值。而且中国经济继续发展依靠出口量，人民币贬值是推动上涨的必然条件。
另外，全世界许多国家都用美元借债，多年后则需再购买美元还款、结算贷款……在大趋势购买美元的背景下，美元处于增长周期。
从房产投资角度来说，无论何种情况，即使房价没有上涨，美元带来的资产增值也将是一笔不小的投资回报。
印先生
主持人
2017年美国房产迎来全面复苏。随着千禧一代成为购房的主流人群，生活方式产生变化。对于海外投资客来说，在这波浪潮中如何选择置业目的地？
这一块内容要从千禧一代的特征讲起……
印先生
千禧一代是1981-1997年出生的人群，20-36岁。随着这代人的年龄增长和思想转变，他们开始考虑长远的规划，加入购房大军。
数据显示，2005年千禧一代占全美劳动人口75%，很大程度上代表了城市消费群体。其中，接近50%千禧一代都有澳洲、欧洲、南美洲、亚洲等不同国家的背景，这促使他们更愿意住在哪里。比如传统美国人喜欢居住白人区，中国移民家庭偏好华人区等。另外，这也造成千禧一代习惯与不同背景的人相处，直接影响到了生活方式的转变。
总体来说，面对结婚、买房等大事，千禧一代倾向于需要更长的时间去决定。但到了30岁之后，对家庭、稳定生活等有了更高的需求，他们不再将赚来的钱用于吃喝玩乐，而是开始考虑置业投资。
较为年轻的千禧一代偏好租房，其中10%表示不想承担房子后续的维修、保养等杂事，选择交于房东处理。这直接兴旺了美国部分城市的租赁市场，租金随需求上涨，间接带动房价的上涨。
目前，千禧一代仍优先选择到纽约、旧金山、洛杉矶等大城市发展，不同于传统美国人偏好的城郊大面积独栋，他们对居住空间的要求不大，但更喜欢现代化装修和全新的生活配套。
中国购房者要基于自己的投资目标来选择购房地区，可划分为三类：第一类就是以华人比较热衷的，兼具投资和居住功能，能够满足子女就学、养老等生活需求的房产；第二类就是投资型的房产，更多聚焦比如休斯顿、达拉斯、奥兰多等美国南部城市；第三类是高价值保值的市场，最典型的就是纽约。
首先，如果是全家移民美国，买房是必然需求，特别是独栋别墅，而且对学区的要求也很高。像洛杉矶东区的亚凯迪亚就是不错的选择，近几年移民家庭的涌入、有限的满分学区房，使市场火爆。另外，洛杉矶东区华人比例很高，无论从生活配套还是生活习惯，都是十分适合新移民居住的。
其次，从上述千禧一代的特征来看，投资首先要选择大城市如纽约、旧金山、洛杉矶、迈阿密、西雅图等，其次要看城市最受欢迎区域的附近社区，往往房价较低、性价比很高。举个例子，曼哈顿最受欢迎的区域就是SOHO和TriBeCa。TriBeCa过去几年一直作为房价最贵区域，夜生活很丰富，画廊、餐厅、酒吧等云集，而现在当地人更多的关注到附近房价偏低的下东区，生活配套也逐渐延伸。
如果预算20万美金(相当于100多万人民币)，远远不能购买一线城市房产，但可以选择休斯顿、奥兰多等地，同样可以得到较高的租金回报。如果购买当地的高配新房、或者对旧房进行一定的翻修，也能使房产拥有更多的增值空间。投资者需注意的是，由于这些城市依赖于当地产业规模的扩大及发展，投资前必须先了解城市的经济状态、就业增长率等各方面信息。
第三个方面，从资产转移及全球配置的角度来说，这类人群往往追求资产稳定的保值增值，这就需要选择抗跌性极强的国际城市，纽约曼哈顿堪当首选，即使在金融危机时期对房价的影响也是微乎其微。当然，曼哈顿的房子也是十分好租的。
近年来曼哈顿南区开始兴起，随着千禧一代生活方式的改变，更多的新开发项目开始涌现，刚需上涨，未来潜力巨大。在过去十年中，南部是整个曼哈顿发展最快的区域，包括SOHO、TriBeCa、东村、金融区、下东区等。其中下东区是曼哈顿岛上罕有的、拥有不少土地可做新房开发的地区。
主持人
有些人也会认为，现在美国房产的价格已经走得比较高了。我们从zillow上的历史数据可以看到，尔湾、圣荷西城市等涨势惊人，而像旧金山、西雅图、曼哈顿这两年的中位数价格远远超过2007年的水平。未来是否还有增长空间？
房价波动是市场的自然规律，10年前的历史高点并不能代表当今时代背景下的楼市风险，随着城市发展迅猛、家庭收入提高、就业率的上升、人口增长带来的房产供给紧张，房价仍有很大的上涨空间。
举个例子，去年曼哈顿房价上涨13-15%，再算上租金回报和美元兑人民币上涨至6.90的汇率收益，综合的投资回报十分可观。
美国房产因其健全的市场制度，从长期来看一直是稳定上涨的，趁早买房才是上策。
印先生
主持人
曼哈顿房产什么价位最受欢迎？租金如何？
以出租角度来说，小户型是最受欢迎的，投资回报率高、持有成本相对较低。但在曼哈顿，因成本、利润等原因，开发商不太愿意开发更多的小户型，200万美金以下的宜居房源基本难求。
如果在150万美金左右购置一套一室户的新房，还享有纽约421A免税政策，在某个时间段（依项目有不同）全免房产税（平均1%），租金可达5500美金/月。
印先生
主持人
纽约房产的持有成本？
主要三种：一个是房产税，简单来说约为买入价格的1%，每年需交；第二个是管理费，特别是新建房产，拥有一定的生活配套和共用区域，配套越齐全越高端，这个费用也就越高；第三个是贷款，依据贷款比例和利率均有不同。其他还有出租房产需购买的房屋保险、房屋过户费（一次性交付）等。
印先生
主持人
您对中国人投资美国房产有什么建议？
如果是投资出租为主，需留意租金收益是否可以覆盖房产的持有成本，包括贷款等。
另外，投资房产前还要考虑在美国的出租经营问题，包括如何进行对房产后续的招租、维护、交房检验等。也就是说，寻找当地有实力的开发商十分重要，他们往往拥有丰富的经验和优渥的资源去提供买房、租房等各阶段客户所需的服务。
最后提醒下，海外投资，安全最重要，品牌是保障。中国客户也不能忽视细节上可能出现的操作和问题，寻找优秀的经纪公司、了解更多市场讯息都是十分必要的。
印先生
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