英国房产价值的3大指标&如何辨识学区房

2016年09月06日 英国投资智选

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着全国经济在高速发展，人均GDP在飞速增长，但面对人民币贬值、一线城市房价高及限购等一系列政策，中国高净值人群开始到海外楼市寻求资产配置。
那么，我们该如何判断一套房产的价值以及如何辨识好的学区房？
首先我们要知道，房产的价格和实际价值是有区别的，判断房产实际价值，至少要看三个指标。
①.房价收入比：即住房价格与城市居民家庭年收入之比
据调查显示：
1986年至1987年英国房价上涨快于收入；
1991年至1996年英国人收入增加快于房价上涨；
1996年至2004年英国房价上涨更快；
2006年至2008年英国收入增长快于房价；
2011年至2015年以来，英国房价上涨快于收入增加，但幅度有些放缓；
2016年以来英国房价上涨快于收入，但上涨幅度减小。
②.租售比：即每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
这对投资者来说，意味着多少年的租金收益可以覆盖掉买房成本。
据权威人士说，在国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1:200。如果租售比高于1:300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
值得注意的是，租售比无论是高于1:300还是低于1:200，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
③.房产增值空间说到底取决于外来人口。
简单的来说，外来人口多的城市，房产增值空间大。
据英国国家统计局数据显示，截至2016年3月一年英国净移民数量达32.7万人。
预计伦敦人口到2024年中期将达到970万，为英格兰人口增长最快的区域。
而来自ONS人口统计部门的Suzie Dunsmith更是表示说：“在未来十年内，英格兰所有区域都将继续人口增长。而相对来讲，伦敦、英格兰东部和东南部人口增长速度较快。”
在很多家长买家的心目中，“学区房”往往代表着孩子可以享受到优质的教育。
但是，如果你想要在英国投资“学区房”的话，还需分清公、私立学校哦。
①.英国公立学校
英国的公立学校都是“划片儿区的”，每座学校都辐射一个区域（即学区）。
如果你不住在这个学区内，但是你想上这家学校，你只能搬到这里来，这也是英国房市好学区房永远都是供不应求的由来。
真正意义上的公立学校，由政府出资设立并受到地区政府管理，同时贯彻国家教学大纲的学校叫做state school。这些学校的老师都属于公务员系统（薪酬标准统一），不收任何学费！
PS：如果是寄宿制，学生需要交纳寄宿费。
②.Public School
实际上Public School就是独立自主，自行收费，不受政府管理（但是依然受到定期检查的）的学校，也就是私校。
比如说著名的伊顿公学，哈罗公学，西敏公学以及温彻斯特公学。
Public school中的public是指public access。也就是说，这些学校面向整个社会开放，（只要你家有钱有地位或者你有非常突出的才能），无论你来自哪个种族，你父母从事什么职业以及无论你住在哪里都可以上。
③.Independent School
Independent School和Public School其实就是一回儿事，都是私校，但仍然存在一些差别。
这里的independent指的是行政独立，不需要按国家教学大纲安排课程，学校本身可以自由雇佣老师以及设定薪酬标准的学校。
Public School和Independent School的区别就是，Public School是在1868年公学法（Public School Act 1868）被议会赋予独立管理权的8家贵族私立学校。
这8家贵族私立学校分别是：
Brighton College  
Charterhouse Eton College  
Harrow School  
Rugby School  
Shrewsbury School  
Westminster School  
Winchester College  
目前英国的Public School的数量大概在30家左右。
简而言之，Public School就是Top Independent School 最顶级的私立学校。
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