澳大利亚政治稳定，自然环境好，宏观经济基础稳固，人口逐年增长，生活方式多样。但和在其他国家一样，在澳大利亚搞房产开发也并非一件易事，要受制于政府的政策，有着规划，市场，销售，建造的风险。当然，回报和风险并存。居民区一般就是按照高中低密度来区分，比如维州的Residential Growth Zone, General Residential和 Neighbourhood Residential Zone，其实也是按照密度和地区特色来进行划分的。
如果对房子的改造涉及到动结构的情况下就需要申请建筑许可证，例如你动房子的承重墙，或者换屋顶，把客厅扩建等等。该许可证通常是被建筑测量师(building surveyor)审核和颁发，building surveyor有Council的，也有个人的。建筑测量师会要求你提供相应的施工图纸，并审核图纸中的各项内容是否符合建造的相关法规规定，比如管道排布、结构材料等是否符合相关规定。在施工期间和施工完成之后，building surveyor也会来检查并认证所有的施工均符合相应法规。
Planning Permit
当需要将原来的房子作重大改造（多指在老建筑保护区域）或者推到重建（在一块土地上建成2个或2个以上房产项目）时，必须申请规划许可。Council一般在这个环节不会检验施工方面的细节，纯粹按照规划法案来看整体的设计方案是不是符合他们的要求和政策指引。只有在获得规划许可的前提下，才能进行建造施工，当然施工前仍需得到建筑许可。在房产开发过程中获得规划许可实际上就是房产开发首次增值的过程，一旦一块土地被允许做分割开发，就会孕育新的价值。
council在制定各项规划条款时，是依据在某个地区的规划是否满足经济、环境和社会发展需求目标；是否提供了新的住房空间，并支持人口的有计划增长；增加的住房能否和现有的基础设施如交通、购物等配套；是否保持区域的一致性；和是否影响邻居等等。
如果你有准备开发土地
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完成设计，递交申请
建筑设计师在规划师初步建议的前提下，绘制建筑图纸，这些图纸包含了新建房屋的平面图和外立面；每个建筑物中土地平面图上的布局；每个建筑物内每个楼层的布局（包括车库厨房、洗手间、卧室等的位置）；每个建筑物的光照角度和对邻居的影响；绿化布置设计等等，再汇同一些第三方出具的报告共同寄交物业所在地的council审批。
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Council要求补材料和初审反馈
Council在收到你的申请后，一般会在一周左右的时间给一个确认信，内容包括答复已收到申请，并且council内部已将此申请分配给具体哪一位工作人员审批。接着会在30天左右书面回复一个初步的反馈，内容包括需要进一步补充的资料；一些council认为不符合规定需要修改的地方。
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方案修改，再次递交
设计师在收到council第二封书面回复后，会根据信件所要求的内容展开相应工作，首先联系你阐述council要求修改的地方，和你讨论这些修改的必要性和可行性。如果你原则上接受这些修改建筑师会修改相应图纸（如果你不接受修改建议则做好审批被否定的思想准备），同时建筑设计师也会提供进一步的补充资料和第三方的补充报告。
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公示
Council将你修改后的设计向你的邻居公示，公示的形式包括发信、网站和在房屋现场树立告示牌。在公示期间（一般是14天，圣诞前后28天）如果没有邻居反对，而Council对修改方案大体满意，则将颁发有条件批文。但只要有一个邻居反对，Council则只能颁发NOD，如果颁发NOD后的21天内没有邻居提出向VCAT上诉，则Council就会颁发有条件许可。如果方案争议较大，Council有可能会拒绝，这种情况下申请人有60天时间可以上诉，逾期无效。
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完成最终图纸，Council盖章
当你将有条件许可中的条件修改完毕后，所有必要的图纸和文件就齐全了，此时祝贺你功德圆满整个DA流程结束。
成功的因素
地产开发并不是一个线性的流程，事情并不是一个接着一个来的。经常是很多事情同时发生。所以要求管理者能随机应变，确保项目的成功。举个例子来说：销售是否一定要在拿到了规划批文以后才开始？其实只要你有足够的信心，你的设计规划不会被大幅的修改，就未必需要遵循这个时间点。最近在悉尼有一个项目，他们在拿到了规划批文的2天后就开工建楼了。这是一个非常理想的状态，为项目赢得了时间。毕竟时间就是金钱。
为了确保项目成功，需要有人能够遵循非常严格和专业的途径来管理项目。很多中小型的地产开发商，过度依赖外聘的顾问和承包商。如果有人只是“业余兼职”来管理一下，那项目注定是会失败的。作为一个好的项目经理，必须具备专业技能和顽强的意志力来驱动整个项目走向成功。
成功的地产开发商是精明的风险承担者。他们知道什么时候可以触碰一下底线，什么时候不可以。即便是需要这么做，他也能知道随之而来的财务、法务和商业上的后果。如果你无法接受挑战，没有承担风险的准备，那么地产开发不适合你。毕竟天下没有免费的午餐。
必须站在市场的前沿，能预测市场大趋势。成功的地产项目是那些独一无二的，让人为之眼前一亮的项目；是那些市场上从未见到过但是见到以后又能欣赏到其价值的项目。这种项目并不是说一定要投入大量的资金，但是一定需要创新的思维和对地产项目的热情。在合适的地段，设计出贴合目标消费群体的产品，是项目成功的关键。
开发商需要与专家们建立紧密的关系，同时也要具备专业知识。他们需要经常寻求第三方的建议，在整个流程中与涉及的方方面面的人沟通。他们需要持续地更新知识，不能仅依赖于过去的经验。多和你信任的项目所在区域的地产中介沟通，来判断市场的需求和对设计风格的偏好。多跟政府评议会和规划师沟通，去了解哪里有不错的但是没有在市场上售卖的土地。
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