【别误读】房客得瑟?房东憋屈?难道明年维州租房新政真的大幅削弱了房东的权利吗?

2017年10月16日 CityDiscount都市折扣



导语                            

10月8日,未走Andrews工党政府宣布维多利亚州居住租赁法改革事项之后,各大新闻网站,微信号迅速转载,但是错误或者说未抓到重点的解读实在太多。Sam哥在这里特此对其中几个误区进行解析。                            


最近一个礼拜关于新租赁法的询问已接踵而至,房东担心租客损坏房子,还有些租客已经迫不及待要彰显自己被赋予新的权利等了



真正总结下来,生活在墨尔本的你我将迎来14条主要新政,为了大家不要过于无聊,我会把这14条放在最后。首期先说一下最必要说的:


Rental Security租约的安全性


1. 120天房东无理由终止租约的废除:这个是政府现在着重强调的,房子不好租,租客被房东驱逐等不公平行为,这个话题下,各大新闻着重说明了这一条的废除。

目前:房东即便不需要引用任何原因,也可以给出120天的通知要求房客搬离来终止合约。(租赁法下有详细的说明,具体什么原因,然后分别对应多少天)


将来:房东如果需要搬离,必须给出原因。

新闻着重强调好似这是很大一件事,可是这一条Sam哥在过去10年的从业中被用了几次呢? 2次!仅仅2次。如果我们遇到坏的租客,比如,不交租,有破坏,有不尊重邻居和社区的行为等,都是理由,要么给出14天期限劝其改正,要么多次不改,或者擅自分租等行为都可以以提前14天通知的模式来终止合约。


结论:新政只是去除了无理由要求租客搬离的情况,对于有理由要求租客搬离的房东几乎毫无影响。



2. 固定租约到期搬离通知的被限制使用:“limit the use of ‘end of fixed term’ noticesto vacate. 这个才是房东真正被影响的,可又恰恰不被大多数新闻详细解释的新政策。而且,甚至还在合约内,租客也同样可以给出14天通知给房东来提前终止合约。
 


现在:房东在租约结束前提前90天给出了通知,那么租约内,房东仍然可以用租约迫使租客继续履行直到租约结束搬走的那一天。所以政府发现的问题是,如果房东创造了这样一种情况给租客,那么,租客虽然有90天来准备,但是即便他们找到了新的房子,没有房东实际上愿意等他们3个月。这样就实际上造成租客丧失很多机会成本,是不是还真的有点不公平?说的再直接点,在现实环境下,这个境遇的租客还真不好合理的在两个tenancy间转换。

将来:即便在租约内,如果房东引用这个条款来要求租客搬离,那么房东你需要最好收到14天notice的准备,即便他们还在租约内。假设房东提前3个月给了租客通知结束租约,结果比如人家只花了1天就找到了新的住处,立即给了房东14天通知。那么实际上这份租约被减少了2个半月,房东就只好昏过去了。

结论:既然新政有影响,那么如何解决呢?很简单:有事说事!没事,咱们也不找租客的事。

如果Sam哥告诉你其实维州的法律从未拒绝租客养宠物,你吃惊吗?


CityDiscount的报道里的说法已经是非常有良心的了。其他各个新闻和微信公众号拿宠物做标题,租客被允许养宠物啦!Andrews好似还有个推特po文附上了一个可爱的猫,说再也不用因为租房把我们的朋友give away了。Sam哥忍不住要说,彻底的政治献媚!(下图来自州长的脸书)



看似很正义对不对?看起来是个问题对不对?


其实视宠物为家人的人,都没有因为租房而放弃他们的宠物。只是有些人自己宠物不想要了,遗弃给了RSPCA时,无非只是拿租房为借口罢了。


过去这么多年,为了租房而放弃宠物的申请人,我就见过1个。其他有宠物的,都在找寻可以接受宠物的房子。


已经有宠物的房东也都基本上没有对租客有宠物提出异议。


当然,我们协助房东把这件事情的范围和条件都列明了,来保障双方日后不产生理解上的矛盾。



现在的居住租赁法Residential tenancies Act 1997 其实未对宠物进行约定,所以,我们通常都使用additional clause来对其进行约定。


但是,如果租客擅自放入了pet,你想把它挪出去,VCAT则会问,宠物对你房子造成损坏了吗?(不要假设,不要推定,人家不听)宠物对他人造成滋扰或讨厌了吗?如果没有。。。你很大可能并不会被支持,尤其是人家claim这个是service pet的时候(service pet不是只有导盲犬哦,The good wife里那个鬼才律师Tascioni的前夫抱着狗上法庭的情形还记得不?这也是service pet)



同理:是可以放入宠物,宠物造成损坏了吗?对邻里造成滋扰了吗?如果是,那对不起,房东仍然可以请你出去!(我想把这句话放大无限大)

还有一点对房东有利的 (其他新闻又没有提的) “the outgoing tenant will required to under take cleaning and fumigation …”


fumigation 熏蒸!是的,这个现在是未被要求的。也就是说,养过宠物的房子不是随便清洁的哦,需要熏蒸(我又想把这句话的字也放无限大) 


关于新政将允许租客对房子做微小的改动

其实,大家要知道的是,法律(Act)的改革,下面的规范(regulation)也会更新,如何定义“minor modification“还并未知晓。是否需要约定reinstate?等等,各位房东并不需要过于忧虑这一条。


关于房东/中介黑名单


从业这么多年,收到过很多房东的求助,要么被不好的租客坑,要么被不好的中介坑。其实还有第三类,被不好的租客和不好的中介一起坑。租客其实也有很多被坑的。

接触下来,发现很多时候虽然房东做的事情有问题,但是也和其事先没有给出正确的引导和建议有关。

同时,在新的法律下,一个不能够及时准确给房东意见和操作不专业的中介,将会被很容易地甄别出来。



Sam哥认为这次的租赁法的改革,政治目的大于其实际意义,啥也不是,有些民众享受了政客的献媚,有些则不然。没有觉得像新闻一样给人感觉有多大的颠覆性,旧法也没有那些新闻说得那么无力。


真正造成区别的是不同的中介的操作方法,文档是否有瑕疵,全面,操作是合理和正确。当然,这一切需要知识和经验,管理体系。 


最后,不怕无聊的可以再读一读“14条新政”
- Removal of the Notice to Vacate for 'NoSpecified Reason'


- Limiting the use of 'end of fixed term'notices to vacate


- Bond capped at one months' rent for alltenancies less than $760 per week


- Landlords unable to unreasonably refuseconsent for pets


- Allowing tenants to make minor propertymodifications


- Landlord and estate agent blacklist


- Requiring pre-contractual disclosure bylandlords regarding asbestos and intention to sell


- A new Commissioner for Residential Tenancies


- Early release of bonds by agreement beforethe end of a tenancy


- Faster tenant reimbursement for urgentrepairs


- Automatic bond repayment within 14 days whena claim hasn't been lodged


- Ban on rental bidding and rent bidding apps


- Rent increases restricted to once per year


- Prohibiting false, misleading or deceptiverepresentations by landlords or agents prior to a tenancy



本文©作者Sam Zhao

维州Licensed Estate Agent(REIV CEA),REIV牌照会员,

维多利亚注册Owners Corporation 管理经理,SCA会员,

Real Estate Trainer。

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