美国房屋出租如何交税？以外国人身份报税好处多多！,美国诚德投资置业微信公众号文章

很多在美国生活的外国人都曾存有一个疑问：我要不要向美国政府报税。这个问题答案因人而异。但总体上说，大部分外国人(包括F, M, J, H1B, L-1, O-1，TN等等)，如果在美国境内有收入，都应该报税（filing tax returns）。只不过，不同的报税身份，会有不同的报税义务，要求和方法。

作为美国非居民又有美国的房产，是否需要缴纳美国国税呢?一般来说，是作为仅持有美国房地产业主的非居民，是不需要缴纳美国的个人所得税的。在出售或其他地方处置美国房产时，才需要缴纳美国所得税。那在美国房屋租金价如何算呢?

接下来让我来为大家解释一下。美国居民一般都是全球收入征税，和美国公民，每年申报一次，并申报租金收入，租金费用可抵租金收入，且租金净收入则按照积累税率纳税。非居民则收到美国的房地产的租金收入一般都是要按总租金收入的百分之三十预扣所得税。

资产人或者房地产管理公司的负有扣缴义务，将扣完的百分之三十的税后汇款金额支付给非居民业主。非居民收到的租金则不需要再申报年度所得税的申请表。但是，美国税法却允许非居民申报年度所得税申请表，根据美国税法第八百七十一条条例规定，如果非居民外籍人士在美国拥有房产而产生的收入，可以根据美国税法第八百七十一条条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。

在美国，报税是你一生逃不掉的，它是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。每一年的个人所得税应在下一年的4月15号之前申报完毕。

那么作为不是美国人的“外国人”，在美国投资房产后该如何报税呢？

1、何谓外国人？

持绿卡者，从进入美国那一刻起，便成为美国纳税人；归化的美籍公民，理所当然也是美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。

未踏足美国的外国人，当然保留其外国人(Non-Resident Alien)身份。但在美国就算是暂时居住的外国人，只要在美国停留时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为Resident Alien，要与美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：

其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

不符合以上居住要求的外国人则在税务上归为外国人(Non Resident Alien)身分。

2. 外国人税务的好处

假如在税务上符合外国人（Non Resident Alien）身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值（Capital Gain）」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税（Withholding Tax）。

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

3. 外国人在美出租房收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：

个人免税额（Personal Exemption）–美国纳税人每人有3950元个人免税额，已婚共同报税者可得7900元个人免税额，家中有「受抚养人」（dependent）者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

标准扣税额（Standard Deduction）–美国纳税人可而使用起码6300元标准扣税额，已婚共同报税者有12,600元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税（Itemized Deduction）。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

假设一栋价值50万美金的独立屋，一年的租金收入有42000美金，扣除房地产税、基本房屋维修、水电费及折旧共10000美金，则此出租房产净收入为32000美金，根据联邦税率，在8500美金内上缴的税率为10%，剩下的23500美金需要缴的税率为15%，两者加起来为4375美金。

此外，房贷利息及房屋维修装潢等等产生的费用都是可以抵税的。如果购买价值五十万元的房屋，贷款三十万，每月要支付贷款约1500元，其中利息假设是1200元，一年大约是14000元，在年终报税时，收入可以另外扣减14000元的贷款利息。以上述例子来说，净收入为32000元减去14000元等于18000元，这样只要交8500 * 10% + 9500 * 15% = 2275元的所得税而已，节省了很多税金。以这个例子来说投资回报率为(18000 – 2275) / 200000 = 7.9%。

4. 外国人在美卖屋时的收入

有一条税例，名为Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980（外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA）规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」（Long Term Capital Gain），而是当为普通收入（Ordinary Income），要按税率计算税金。

此外，外国人也面对「预缴税」（withholding tax）的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

5. 外国人遗产赠予税

每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。

目前，遗产免税额是每人549万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人14,000元，同样免付赠与税。

当然，更加一劳永逸的方式是利用人寿保险来对冲遗产税税负。因为保险是intangible asset，不算入外国人的遗产之列，所以用很小的代价购买人寿保险，万一发生意外，保险的赔偿金可以用来支付遗产税而不需要被迫低价变卖资产等。

6. 结语

每年申报，通常，非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。

个人所得税为零仍需申报当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，即使个人所得税为零，仍然需要申报。比如，大家一年的美国租金收入为1.2万美元，但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元，则业主出租房产净亏损8千美元。这时，业主千万不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。如及时申报，则可避免这样的事情发生。

总的来说，在美国投资房产出租、及转售说涉及到的税务问题以及税务的减免，退税等相当繁复，一般的投资者需要经过详细的规划的计算，以达到最佳的投资结果，向专业的美国房产公司或者机构是相当必要的。

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