本文部分摘自土思维公众号，房产破局峰会上部分专家演讲内容。
对于房产投资来讲，借用一个词来描述，那就是趋利性。
具体到投资，那就是不要根据个人喜好，不要仅仅看中生活环境、社会福利等边缘因素。
决定一个市场是否值得介入，关键要看经济发展指标。
澳洲过去连续21年GDP正增长，这为房地产市场持续稳定发展奠定了最坚实的经济基础。
即使是金融危机和次贷危机对全球市场都造成了巨大冲击的时候，澳洲本土市场受到的影响也是非常小的。因此，其房地产市场的发展一直处于稳步上升的态势。
澳洲独栋房屋中间价走势
然而当前，由悉尼和墨尔本领头的澳洲地产业确实面临着诸多方面的挑战。若只看新闻的报道，太过悲哀；若只听中介的说辞，又太过欣喜。房产投资者现在最渴望得到的信息既要中立、又要独到。你懂的，这是谈何容易啊。这场来自澳洲房产「破局」峰会的意义就在这里了，因为大咖们来自澳洲地产界的各行各业，大家欢聚一堂，促使不同的思想和观点在短时间内受到强烈的碰撞而产生智慧的火花。这些火花虽然只能持续很短的时间，但它们片刻的闪烁却可以隐约地照亮地产投资者们的前方道路。
第一位：汇丰银行经济学家
关键词：26年经济连续性增长、服务业兴起、失业率保持稳定、低工资增长、理性房价下调、首次置业者增加
澳洲已经连续26年没有经历过经济衰退了（悉大大科普：经济学将经济衰退定义为连续两个季度出现经济收缩），这在发达国家中是非常罕见的，同时澳洲也创造了新的世界纪录（原纪录保持者：荷兰，连续了103个季度）。丹尼尔认为以下三点是最关键的原因：
移民推动的加速性人口增长
长期稳健的货币和财政政策
与亚洲（尤其是中国）接近的地缘优势
下图所示，澳洲目前仍然继续进行着从矿业（黑线）到服务业（红线）的产业大转型。
正是因为服务业的逐步兴起，就业率在过去几年都是非常理想的，如下图所示，澳洲目前的失业率为5.6%。新增加的工作机会已经是连续第17个月呈现增长了，但是由于找工作的人群参与数量也在不断地增加，所以，澳洲这段时间的失业率是比较稳定的。
目前，让大多数经济学家头疼的问题在下图中：
虽然失业率保持低点，也就是说劳工市场的供应呈现收紧的态势，那么按照传统的经济学原理，工资的增长率应该会随之提高。但是，事实上并非如此，丹尼尔认为可能受到以下三点因素的制约：
成本不断降低的人工智能让一些重复性较强工作的工资受到了巨大的上扬压力；
虽然失业率保持低点，但是该数据不能反映出不全面就业人口（有工作但想再多干一点）对劳工市场的影响。数据显示，不全面就业人口目前并没有跟随着失业率而下降，因此劳工市场存在“隐性”的供应，导致工资有上扬的压力；
不断增加的澳洲技术移民和广大毕业后留澳发展的大学留学生群体让持有大学以上学位的劳工溢价能力受到了制约。
低工资增长很大程度上地影响到澳洲的通货膨胀率，澳洲最新的通胀率仅为1.9%，还是低于澳洲央行2%~3%的通胀目标（上图灰色区间）。
过去六个月的房价继续受到澳洲审慎监管局 APRA 房贷收紧政策的影响，悉尼与墨尔本的房屋中位价在过去的三个月里分别下降了1.2%和0.7%。目前来看，降幅还是非常理性和可控的，要知道在刚刚过去的五年中，悉尼的房屋中位价涨了75%，墨尔本也涨了59%。
如上图所示，澳洲审慎监管局 APRA 房贷收紧政策还是非常立竿见影的，风险相对较高的房贷产品出现了断崖式的下降（如墨绿色的少量型文件审批房贷、橙色的只还利息房贷和紫红色的贷款比例超过90%的房贷）。
值得注意的是，虽然房产投资者们遭到了打压，但首次置业者的数量（上图红线）逐渐地开始上升了。
第二位：澳洲网红级房产数据分析师
关键词：澳洲资产的半壁江山在住宅房产、30年增长趋势、高密度房屋增长、最新中位价、房价可承受力变差、悉尼和墨尔本的公寓市场好于独立屋市场、高价位物业所受到的市场波动相对较大、新州和维州工作机会增长占主导地位、昆州大量吸引州移民、房价增长与投资房房贷增长呈正比关系、投资房房贷成本不断增加、未来三年悉尼、墨尔本和布里斯本的房价走势
如下图所示，澳洲住宅房产的市值已达7.5万亿澳币，占澳洲总财富的半壁江山。
其中，悉尼住宅房产的总市值又占据了7.5万亿澳币中的1/3（点击图片放大看）。
下图展示了过去30年澳洲全国的独立屋（红线）和公寓（蓝线）房价的年增长率趋势，很明显，在 X 轴以上（正的年增长）的时长占了绝对优势。
从东海岸三大城市的综合房屋价格趋势来看（下图红悉尼、蓝墨尔本、黄布里斯本、黑全国），以上的结论也是相同的。
三十年间，投资房（下图黑全国、红新州、蓝维州、黄昆州）的比例从20%增长到了2015年的最高点55%，可见房产投资已经成为澳洲人理财的重要资产类别。
我们还可以看到，高密度物业（下图黑全国、红悉尼、蓝墨尔本、黄布里斯本）在总体物业销售中的比例虽然在近期有一定的下调，但从长线来看，还是呈现出上扬趋势的。
下图是澳洲主要首府城市的房屋综合、独立屋和公寓的中位价（点击图片放大看）。城市间的房价差异还是非常明显的：
说到房价的上涨，我们就不可避免地会谈到房屋购买的可承受力，下图展示了从2001年初到2017年底房价（橙线）和工资（蓝线）增长的相互关系。很明显，房价的增长速度远超工资的增长速度。这也客观上说明了资产投资在财务自由上的重要性。
房价可承受性的重灾区当属悉尼（稍后会详细分析，主要是悉尼地形的先天不足而导致的可开发土地供应紧张），墨尔本和布里斯本要稍微好一些：
从房价的长线增长来看，自2008年金融危机以来，悉尼（黑线）的房价飙升了90%，墨尔本（蓝线）的房价飙升了88.2%，把其它几个首府城市都给打趴下了。
虽然澳洲央行几乎在每个月的公告中都会提到未来几年在东海岸城市中潜在的公寓供大于求的局面，但从目前来看悉尼（下图左）和墨尔本（下图中）的公寓（下图蓝线）增值速度要好于独立屋。
主要原因可能是房屋价格的可承受力而导致的，毕竟公寓的价格总体上更好承受一些。下图是澳洲全国平均房价的10个区间（左底右高），蓝柱是最新一个季度房价的涨跌趋势，灰柱是过去12个月房价的涨跌趋势。很明显，中低（5以下区间）房价的物业还是非常稳定的，但中高房价的物业跌幅就稍微大了一点。
如果把数据换成是悉尼的平均房价，趋势就更加明显了：
接下来说说租金回报。全国范围内，除了霍巴特的租金疯涨以外，其它主要城市的租金涨幅相对就比较疲软了。下图右侧的数据还说明了澳洲主要首府城市的公寓租金回报率在大多数情况下要好于独立屋的。
从下图的租金回报率来看，结论也是一样的：
再来看看人口的增长，很明显，新州和维州在过去五年内吸引了2/3的澳洲新人口：
两个州的这种绝对优势在过去五年内新工作机会的增长趋势中也是一样的：
如果仅仅从国内人口的流动性来看（澳洲没有户籍制），昆州一直以来都持续吸引了大量的州移民（点击图片放大看、红线是海外移民、绿线是州移民）：
接下来，我们再来侃侃信贷政策对房产业的影响。下图非常明确地证明了房价月增长百分比（黑线）与投资房放贷总量月增长百分比的正比关系。澳洲审慎监管局 APRA 的两次政策收紧（2014.12和2017.03）都有效地降低了投资房的放贷速度。
下图可以看到，投资房放贷速度（下图左上、黑线）和只还利息房贷产品的放贷速度（下图右）都有很大程度的减慢。可以说， APRA 10%的投资房增长限额以及30%的投资房总比限额实现了精准的打击，对房产市场起到了显著的刹车作用。
由于 APRA 对投资房房贷的管控，目前投资房房贷的利率比自住房的（下图右）平均高出60个百分点。但综合来看，由于澳洲央行已经连续第19次保持1.5%历史最低的标准现金利率了，所以目前标准房贷的利率跟上世纪50~60年代的水平基本持平（下图右上）。
最后，下图是 Tim 对未来三年悉尼的房价走势的预测。独立屋（蓝线）在2018年的下调幅度可能会比较大，但公寓（黑线）基本上会稳定地原地踏步。两种房型从2019年后都会开始小幅地反弹：
下图是 Tim 对未来三年墨尔本的房价走势的预测。独立屋（蓝线）在未来三年里稍占优势，但两种房型在未来三年的增长会较小：
下图是 Tim 对未来三年布里斯本的房价走势的预测。公寓（黑线）在未来三年的表现会强于独立屋（蓝线）。两种房型在未来三年的增长速度也会比较缓慢：
下图是对以上三大城市综合房价的总对比，2019.03~2021.03期间总体来说平均房价的增长速度会比较缓慢：
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