自建房、加建或扩建: 申请贷款必懂的3个常识

2018年11月22日 逸居新西兰



编者按:


在新西兰,很多华人都有建造自己梦想家园的小冲动。梦想家园的蓝图早就在脑海中规划了无数次。但往往因为预算不够或对流程的不了解,最终不得不放弃。 


甚至还有人不知道买地建造自住房或投资房,以及对自住房加建或扩建,都可从银行申请到建筑贷款。

《逸居新西兰》邀请了一位资深银行贷款经理为读者撰文讲解,建筑贷款适合的建筑类型、申请时的时间安排和额度的影响因素。



以下为全文:


本文所涉及的建筑贷款,仅限于个人用于建筑自住或投资的房产而非规模型性开发或转售的行为


对于规模性的开发,银行通常从涉及的金额、开发的规模以及最终目的来定义。如今简单意义的建筑贷款概念, 已经慢慢的延伸成多种建筑融资方式。


首先让我们看看通常银行对于建筑贷款的定义: 

银行通过分期累进付款的方式向借款人提供贷款用于房屋的建设或装修。而银行对于抵押房产价值是按照未来完工的价值为依据。

通常来讲,只有满足如上两个要求才是真正意义上的建筑贷款

这里要特别提到的是land & build package土地和地上建筑是在交割日期后才会真正属于买方,而买方也只是在建筑完工后才将房款一次性交付给卖家。但央行对于这种买卖也归类于建筑贷款。因此,在条件许可的情况下,这类贷款也可以申请最高到90%的贷款比例。 


那通常什么建筑类型下可以申请贷款?大概什么时间和阶段可以申请?

最常见的建筑类型就是个人购买一块熟地或life style用地用于建筑自住或投资房产。这类建筑贷款申请通常在土地购买协议无条件之前进行申请。

虽然前期存在很多不确定的因素——如建筑审批以及建筑成本及建筑合同的细节等等,但银行通常可根据贷款申请者的收入,包括未来可能产生的租金收入计算出未来建筑贷款的额度。这样,申请者可根据额度来分配建筑费用, 包括前期的设计、 政府申请审批成本以及建房成本等。 

第二种是最近几年比较常见的建筑类型。由于新的政府土地规划出台后,很多的自住房产可以进行分割扩建或加建。因此有很多人在考虑将自有房产分割后增盖一栋投资房产或在自有房产上进行扩建加建。

通常这类建筑贷款的申请应该在做分割审批申请之前,主要是因为分割审批前期的申请费用成本较高。如果自有资金有限的情况下申请者可能要先了解到底从银行可申请的贷款额度,用于未来的建筑。


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说过了建筑类型,下一步我们就要讨论一下建筑方式。


关于建筑方式的定义,主要是根据申请者和建筑公司签订的建筑合同或施工方式的不同来定义。 当然选择的施工方式也根您对建筑行业的经验以及预算有关。


通常分如下四类: 

第一类是单一定价的建筑合约。合同内容包括区域的绿化、车道的铺设、地毯以及墙面的油漆等等细节。 这种类型的合约基本保障建筑完工后无须再花费任何的费用。因此也有人定义这种建筑类型也为交钥匙合约。


这种建筑方案是相对成本控制最佳,也不会有很多的意外。 当然通常由于这类建筑合约包括了对未来建筑质量的保障,因此相对成本也较高。


但是比较于其它类型的合约,这种建筑合约对申请者的时间约束较少,不需要花费很多时间跟进。


通常适用于时间不宽裕的专业人士为自己打造理想自住房产。 对于这类的建筑贷款,根据个人情况通常可以向银行申请最高为九成比例的贷款。 


第二类型建筑合同是Build only contract,通常归类于第一种单一定价的建筑合约。但区别是该类合约通常只包括房屋的建筑和完工后的政府审批检查,但无法达到真正意义上的拎包入住。


这种类型的合约通常不包括未来建筑质量的保障,但相对于上面的合约方式相对成本比较低。


这类合约适用于一些时间充裕,不介意自己或再找其他的装修公司完成最终的装修和粉刷等等。 通常对于这类的建筑贷款,根据个人情况可向银行申请最高为八成比例的建筑贷款。

第三类型的建筑方式是局部建筑合约,通常也叫做自行管理建筑合约或劳动力建筑合约。通常这种类型的合约存在很多无法确定的因素,且有多个分包商共同完成。项目由本人或专业项目经理负责监管协调管理。这里还包括拼装型的(kitset)房屋建设。


这种类型的建筑方式存在很多不确定性,尤其对成本的控制及项目经理资质有严格的要求。因此,初期的贷款申请会需要提供相对较多的准备文件。这里包括项目经理的资质经验,以及项目的细节成本核算以及分包商的报价等等。


这类型的建筑方式通常适用于申请本人有相应的建筑经验同时能够根据银行要求提供分类好的发票。通常对于这类的建筑贷款,根据个人情况可以向银行申请最高为六成比例的建筑贷款。 

最后的类型也是最近炒作比较热的预制房屋(Prefabricated)建筑类型。这种类型的建筑方式比较新潮,只有少部分银行可以提供贷款。在这里就不做详细的介绍了。但是通常这种类型的建筑审批除了对贷款人的收入情况要进行审核外,同样对施工方的资质和现金流都有严格的要求,因此在申请这类贷款之前一定要了解建筑公司的资质。 

不管您选择哪一种建筑方式,最重要的是,做好前期的准备工作,选择适合自己的施工方式,提前申请建筑贷款的审批,合理规划自己的预算。 


撰文 红领巾  

编辑 Abby Chen

排版 Banks Feng



作者介绍
红领巾
曾在多家银行任职,现任某银行贷款经理。居住在奥克兰,有一只可爱的金毛陪伴。 


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