实战解析!SPV公司贷款购买Buy to let年收益7.46%

2018年12月04日 英伦大叔


Hello! 又到圣玛丽私人财富给您讲解英国房产投资购买的实践案例啦,统统都是干货,你可别错过。



今天想分享的是SPV公司贷款购买BTL投资房的好处。


得益于较高的投资回报率,英国的房地产市场在世界房地产投资领域受到越来越多人的青睐。最主要的、最直接一种投资方式就是购买Buy to let(BTL)的房产,在获得房屋所有权的同时获取租金收益。其中,有两种购买BTL房产的方式:1,个人名义购买BTL房产;2,SPV公司名义购买BTL房产。



何为SPV公司?我们稍后详细讲解。


案例分析


首先,就先给大家分享近期我们受理申请的一个SPV公司贷款购买Buy to let(BTL)房产的实际案例。

 

D先生拿的是英国永居身份,在英国已有一套自住房和1套BTL投资房,自住房有贷款,但投资出租房没有贷款。


D先生还是一家英国企业的法人和股东,其年税前收入(含出租房收入)已经超过 40% 的个税档。他考虑和自己的生意合作伙伴M先生成立新的SPV公司继续投资房产。 合作伙伴M先生拿的是T1 企业家移民签证,刚刚在英国生活半年多,名下没有英国房产。

 

不久,D先生和M先生就注册成立了SPV公司,D先生为director和控股股东,M先生持股小于20%,所购房产为伦敦市中心的4室Ex-council Flat。

 

贷款方案:


房产总价:£710k

首付:£178k

贷款金额:£532k

贷款比例LTV:74.9%

首付款:Director BTL remortgage and shareholdersavings

利率:3.79% 固定5年

期限:25年

还款方式:InterestOnly

月还款金额: £1709.32 

周租金:£650 月租金:£2816

回报率

月还款额1709.32*12=年还款额20511.84

每周租金收入650*52=年租金收入33800;

假设不考虑其他维护支出,年净收入33800-20511.84=13288.16;

年化收益率=13288.16/178000*100%≈7.46%

          

方案选择理由:


①银行可以接受永居或者英籍的申请人作为公司法人或控股股东新建SPV公司。

         

②银行可以接受Tier1Tier2身份的客户作为小于20%的股东,但不需要作为贷

款申请人。

  

③SPV法人和控股股东至多4人需要成为申请人,且需要在英国至少拥有一套

自住房或BTL投资房。


④银行可以接受Ex-councilHouse 或者 Flat 但对整栋楼高,以及整栋楼的土地freehold 被个人拥有的比例有要求以及leasehold地上建筑物被个人拥有的比例有要求。


⑤SPV公司 BTL贷款 根据租金测算可以比个人BTL贷款容易达到最高贷款比例75%。


⑥银行可以接受SPV法人和控股股东的个人的存款或者remortgage的资金借款给SPV公司作为SPV公司购买投资房产的首付资金来源,并能接受Tier1 和Tier2小于20%的股东个人存款借款给SPV公司作为SPV公司购买投资房产的首付资金来源。


 SPV公司法人和控股股东需要签署银行的无限连带责任担保,即Personal

Guarantee Deed。


究竟什么是SPV公司



SPV即Special Purpose Vehicle 是由自然人成立的仅从事买卖或租赁和管理住宅类房产活动的一种英国公司形式。在向Company House注册成立公司时,需要设置特定经营行业范围的编码,即StandardIndustry Classification (SIC) codes,且SIC Code必须为以下三个选项之一:


68100 Buyingand selling of own real estate

68209 Otherletting and operating of own or leased real estate

68320 Management of real estate on a fee or contract basis


SPV公司贷款购买BTL到底有什么吸引投资人的优势呢?


SPV BTL 模式某种程度上具有节税优势。


第一,法人或股东个人的首付资金可以作为公司名义购买房产的首付,被视同为directorsloan即个人借款给公司,那么个人借给公司的这部分款项日后公司还给个人时,公司不需要支付公司所得税。


2018年4月,虽然股东分红的免税额度由原来的5000磅调整为2000磅,但是成年的子女可以成为股东,使用他们的股份分红免税额度。


将公司名下房产赢得的利润保留在公司名下,用于购买新的房产,合理规避个税。


2016年政府财政预算中提到自202041日起,公司所得税将由目前的19%调整为17%,对于按40%税档纳税的中高收入人士,SPV公司贷款购买投资房比其个人名下购买投资房在节税方面具有明显优势。由此可见,对于上述人群,公司的所得税税税率要低于个人所得税的税率。

 

同时,在出售房产时,个人购买的BTL房产需要缴纳资本增值税Capital Gain Tax,税率为18%(basic income tax band)或者28%(higher income tax band)。但是如果是SPV购买的BTL房产,出售时依然按照corporatetax(适用于UK Limited Company)计算。具体计算条款请详见政府官方网站:

https://www.gov.uk/capital-gains-tax-businesses/work-out-your-gain

 

第二,以SPV公司名义申请BTL贷款购买投资房产会比个人名义的BTL申请贷的更多。


从2017年1月1日起,英国监管机构Prudential Regulation Authority (PRA)引入新的政策,要求贷方收紧个人BTL按揭贷款的租金收入计算方法Rental Income Calculation 以及偿还能力测试 affordability check。然而Limited companies 并不受该政策影响,故而贷方会给予以公司名义申请贷款购买BTL投资房更宽泛的计算参数和测试方法,从而以公司名义申请投资出租房的贷款额度会高于某些以个人名义申请的。

 

以投资房评估房租租金收入1800磅/月为例:

 

某家银行SPV BTL LTV 75%,固定期限2年贷款利率3.38%产品,投资出租房,租金覆盖月供计算和还贷能力压力测试系数,为租金覆盖月供系数125%,还贷能力压力测试系数 5.5%。


测算结果可申请贷款金额为314,181磅。

 

某家银行SPVBTL LTV75%,的固定期限5年贷款利率3.78%,投资出租房 租金覆盖月供计算和还贷能力压力测试系数为 租金覆盖月供系数125%,还贷能力压力测试系数 4.33%。


测算结果可申请贷款金额为399,076磅。

 

某家银行个人(40%个税档) BTL  LTV75%,贷款固定期限2年贷款利率1.99%产品,投资出租房 租金覆盖月供计算和还贷能力压力测试系数为租金覆盖月供系数145%,还贷能力压力测试系数 5.5%。


测算结果可申请贷款金额为270,846磅。

 

某家银行个人(40%个税档) LTV75%,BTL贷款固定期限5年贷款利率2.49%产品,投资出租房 租金覆盖月供计算和还贷能力压力测试系数为 Fixed/discounted rates less than 5 years租金覆盖月供系数145%,还贷能力压力测试系数5.0%。


测算结果可申请贷款金额为297,931磅。


是否所有的投资者
都适合SPV投资购买BTL房产


首先SPV投资BTL房产依然在贷款市场中占有较少的部分,在贷款产品的选择上,比个人投资BTL房产的贷方选择要少。一般情况下,个人BTL的贷款利率会低于SPV公司BTL的贷款利率。也就是说在贷款成本方面,可能SPV公司申请会高于个人申请。

 

其次,如果只是打算目前和未来购买单一一套BTL投资房产的话,选择SPV公司来购买便不会彰显SPV的诸多优势,一个拥有英国平均租金收入为11k英镑的房东,除了35k英镑的基本工资外,其税前年收入并未超过50k 到达higher tax band 40%,所以公司收到的11k年租金收入减去各项成本和利息支出,按19%-17% 缴纳公司所得税,与他按46k按20%缴纳个人所得税的节税力度并不大。


拥有多少房产使用SPV来申请
才比较划算的呢?


根据测算,临界点是四个出租物业。

 

假设以每套房屋年租金为11k英镑租金收入和法人个人基本工资为35k英镑来测算的。 一家公司拥有4套BTL房产,每个房产年租金11k 英镑,公司SPV年贷款利息成本19,646英镑,个人BTL贷款利息成本11062英镑。

 

公司4套BTL年租金: 11k*4=44k

减去贷款利息成本:44,000-19,646=24,354

企业所得税(不考虑其他成本)=4627.26镑

法人个人工资收入个税=35000-11850=23150*0.2=4630镑

总税金=4627.26+4630=9257.26镑

个人工作收入35k和个人4套BTL房产年租金:11k*4=44k

个人年税前收入79k大于50k 达到40% 税档。

减去incomeallowance 79,000-11850=67,150镑

减去propertyrental income allowance=67,150-1000=66,150 镑

不考虑其他可扣除成本应纳税收入66,150镑

按20%和40%分档计税 个人应缴纳Gross Tax @ 20% & 40% due :

50,000*20%+16150*40%=10,000+6460=16,460镑

个人名下投资贷款利息支出2020-2021税务年度时可抵扣金额Mortgageinterest relief (20% of mortgage interest of £11062)=2,212.4镑

个人收入应纳税Tax Due:16460-2212.4=14,247.6镑

也就是说如果打算拥有4套或者4套BTL房产以上,使用SPV公司来购买BTL房产节税优势一目了然。


名下已经有了BTL房产
可不可以转到SPV公司名下?


 

答案是,可以,但可以接受将个人名下投资房产转到SPV公司名下的贷款银行并不多,且会发生相应的税费。

 

如果需要从个人名下转到SPV公司名下,需要进行个人房屋出售给公司,而这个过程中,出售房屋会产生资本利得税,购买房屋又会产生印花税,此外还有其他的比如律师费,评估费等等费用。具体成本的比较请您向您的专业税务师进行咨询。

 

SPV Limited Company和Trading Limited company在申请购买投资房时有什么区别?

 

SPV 即Special Purpose VehicleLimited Company,该公司设立的目的是仅持有或者租赁管理房产,而Trading LimitedCompany是指还经营其他商业活动和业务的公司。

 

从贷方的角度来看,用SPV申请贷款购买投资房要比Trading Limited Company更简单直接,一方面接受SPV贷款的贷方更多,产品更优惠,另一方面贷方在审查审批环节的风险把控上对SPV的制度和政策也更优于Trading Limited Company。其主要原因在于TradingLimited Company作为贷款主体,持有房产的同时经营其他业务,贷方很难把控和预测未来该公司经营情况以及资产和负债水平。一旦该公司发生风险,贷方在该公司名下房产的债权将直接面临风险。

 

另一方面从长期角度来看, Trading Limited company即同时经营其他行业,而Trading limitedcompany的主要收入来源不是来源于BTL房产产生的收益的话,那么遗产税方面是有机会获得减免的,但是具体的还是需要详细咨询税务专家的意见了。

 

总体来说,SPV公司投资BTL房产的优势是显而易见的,而SPV公司购买BTL房产,是一个相对复杂又专业的事情,所以,大家在准备SPV公司购买BTL之前,还是需要提前咨询专业的贷款顾问。

 

玛丽私人财富




作为由英国金融监管局(FCA)直接授权并监管、诚挚服务华人群体的英国金融服务公司,圣玛丽私人财富拥有多位专业的金融投资顾问、贷款保险顾问以及风险合规顾问,团队累积近百年的金融从业经验,深刻了解银行的策与流程,能够准确甄别,并及时预见您可能会遇到的问题,通过专业分析和判断,采取应对措施,最终助您实现目标,最大程度的节省您的时间与金钱,确保您在筑家、投资的整个流程中高枕无忧。

五大理由选择们


1、 全面独特。我们覆盖全英全市场,我们倾听并精准定位您的需求和情况,量身定制专属您的最优方案。


2、 颇具优势。我们能够详细分析多维度对比可行性方案优劣势,且能拿到贷方特有的利率产品。


3、 省时省力。五大步骤体验专业贷款顾问的专业贴心的金融服务:初步咨询、准备材料、贷款方案、提交申请和结果反馈。


4、 正规放心。FCA直接授权监管,专业合规的金融服务、遵循金融监管机构各项合规要求,并受金融服务赔偿计划、个人信息保护法案等法律法规保护。


5、 贴心暖心。一对一专业贷款顾问贴心服务整个流程的每一步,详细解释方案和产品的细节,解答您的各种疑惑。

 

如果您有更多问题需要咨询,欢迎通过文章底部联系方式与我们取得联系!




StMary's Private Wealth 是一家总部设在伦敦,由英国金融行为监管局(FCA)授权及监管的金融服务公司。我们的业务专长包括:Tier1投资账户管理、ISA账户管理、理财投资组合、英国贷款和保险业务等。我们旨在为每一位客户提供涵盖所有理财生活的全套财富管理计划。

 

StMary's Private Wealth Limited is registered in England and Walesauthorised and Regulated by the Financial Conduct Authority (FCA). You cancheck this by visiting Financial Services Register on the Financial ConductAuthority (FCA) at http://www.fca.org.uk/.The FCA does not authorise some aspects of buy to let mortgages.The information contained within the website is subject to the UK regulatoryregime and is therefore primarily targeted at customers in the UK.


如果您有更多个性化问题,欢迎添加以下微信号与专业贷款顾问进行一对一咨询。现在扫码即可免费获得英国贷款百问百答宝典电子书!

 


 

联系方式:

微信:(请扫描上方二维码);

电话:+44(0)20 39045240;

(周一至周五10:00- 18:00)

电邮:info@spwinvestment.com


 *如您未能按时偿还贷款,您的房屋可能被收回。        
*Your home may berepossessed if you do not keep up repayments on your mortgage.


收藏 已赞