今天，我们接着侃侃增值税CGT。昨天说了，澳洲的增值税不是一个独立的税种，它是所得税的一个分支。我们假设纳税人在澳洲没有其它收入，那么根据以下最新税率表，如果卖掉的房子在2015-16财政年度赚了50万：
海外人士要交税：$213,400 (42.68%)
213,400 所得税 + 0 医保税 + 6,400 临时预算税
澳洲人士要交税：$214,947 (42.99%)
198,547 所得税 + 10,000 医保税 + 6,400 临时预算税
海外人士（没有免税额，不用交医保附加税）
澳洲人士（有免税额，没有包括医保附加税率）
所以，投资房的房价涨得越高，卖房时的税务成本也就会越大。
增值总额的计算公式通常是：
资本收益 - 成本基础 = （负）增值总额
capital proceeds - cost base = capital gain/loss
资本收益通常就是卖房的合同价。有些人在这里马上会玩一点“小聪明”，比如老爸把房子卖给儿子，1刀，是不是就不用交增值税了？税务局当然也不是吃素的，税法里有一个叫“市值更换”原则 market substitutuion rule。大概就是说，如果您故意压低房价，税务局会以市场价为标准，替换您的合同价格。
成本基础通常就是您当时买房的价格，加上您付过的印花税、律师费、中介费、初始专修费等相关费用。
这里，我想强调两点，税法规定从1996年8月20日以后，如果您把自住房变成了投资房，您这房子的买房价格会被调整到变成投资房的那一天，而不是原始的价格。所以，自住房转投资房除了有六年法则以外，还有成本基础的上调。买房价格上调的越高，以后卖房所产生的增值税会相对较少，不是吗？
第二点，就是所谓的Div 40 房屋资产折旧总和对成本基础的回调，这个概念我以前在【土澳思维】写过一篇文章，这里就不重复了，有兴趣的读者可以自己读读：侃侃房产折旧与增值税的"亲密关系"。
最后，再说说增值总额的优惠，最常见的就是我们谈到的五折优惠法，但在税法里其实还有一种优惠，叫消费指数优惠法。之所以我们平常不怎么谈到这个方法，是因为：
只适用于1999年9月30日前购买的投资房
目前大多数的情况下，五折优惠法算出的数更低（少交税）
在年终报税的时候，税务软件会自动比较以上两种算法（如果存在的话)，然后选取最低值。
好了，读了这两篇文章的朋友们一定会对澳洲增值税CGT有一个比较清晰的理解，今后如果要找会计师的话，也知道提问的方向了。明天我们继续聊聊省税大法。
