「估价」, 目前新房成交时的最大变数! I 财神专栏105(原创)

2018-06-12 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

第 652 篇原创文章



在楼花的交易中,合同在成交之前很早就已经交换,所以,无论发生任何状况,买卖双方都必须完成交易。那么,房屋估价就成了整个贷款环节中是最重要的一环,因为这决定了贷款人的借款比率和首付款准备。


从这个月申请的一些贷款案例来看,目前“估价”是影响成交的首要问题。


6月份是澳洲财政年结算的月份,也许是为了赶上财年结算,大批的开发商会在这个时间节点要求买家成交已购物业。


由于今年的地产市场相比两年前有所波动,在“估价”这个环节上出现了一些变数,希望本文可以给读者一些提前预警,在贷款成交时早做准备。


我们先看看下面近期几个贷款案例:



Waterloo(悉尼),张先生在2016年购买的两房两卫公寓,总价103万,银行估价94万澳币,由于投资用途,银行只贷估价的70%也就是65.8万澳元,相当于合同价的63%左右,张先生需要准备37.2万澳元首付。


这个区域,目前1房公寓估价基本为合同原价,2房和3房公寓估价偏低。


Pagewood(悉尼),杨先生购买的两房两卫公寓,合同价格为123.2万,银行估价为106.5万,大约比合同价低估15%。


Epping(悉尼),刘女士2016年购买一套三房公寓总价132万,银行估价121万,比合同价格低9%。


Epping(悉尼),田先生2016年购买的2房公寓合同价94万,银行估价82万,比合同价低13%左右。




通过上述的一些案例,我们可以清晰的看到银行目前对于估价的态度有很大的转变,尤其是对于一些区域而言。那么造成这种态度转变的原因,归纳起来不外乎以下几点:


1
银行对“借贷风险”的控制

银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款,在这种最坏情况发生时,银行则需要卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上,加之未来市场的变化,银行能否100%收回成本,也是有不可控的因素。这就是所谓的“借贷风险”。


银行用以控制“借贷风险”最小化的工具,就是估价。说简单点,房子估低一些,就算最坏情况发生,银行也可以再通过较高的市场价来转卖,以承担全部的成本。


2
银行对房产的”外因“持谨慎态度

房产的外部因素主要指整体的经济环境,宏观房产市场走向,区域供需关系等。


举个例子,银行对一些高密度区的估价通常采用保守的策略,就是因为供需关系和市场波动风险,房产市场一有波动,这些区域也许非常容易受到冲击。


有些新区房屋估价不到位,多数是因为基建没有到位,需求指数不高,或者地理位置存在风险。


3
历史成交价对比

在估价报告中,很重要的一个组成部分就是最近成交价对比。通常,估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。但是,一些新区欠缺成交历史数据,那么在估价时的不确定因素就相对较大。



今年银行的变数确实很大,今年有房成交的客户一定要提早做出成交规划预案,财神团队也非常愿意帮助读者解决各类成交问题。


感谢阅读,下期见!





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