利用金融杠杆原理在澳洲买房投资

2014年12月01日 澳洲房产专家



对于大多数国人来说,投资海外还是一个陌生的领域。但随着国内金融限贷利率高启,海外置业最近成了投资新宠。发达国家,房地产是家庭财富的重要组成部分,尤其对于中产阶级家庭而言更是如此。


房地产平均占美国中产阶级家庭财富的三分之二左右。在法国,住宅是家庭最普遍的资产之一。房地产和财富有着天生的紧密联系,创造财富的增长势头猛。对于个人来说,房地产是很好的投资手段,把钱变为资本,通过置业出租,带来更多收益,达到个人资产的保值增值。现在已经到了全球化资本配置的时代,如何让自己的财富增值?如何更好的利用全球各国不同的政策与金融杠杆?在澳大利亚投资买房真的如此美妙?其中有着怎样的风险?

  答:澳洲的普通市民的总收入与房价的比例是15。在中国,以上海为例,普通市民的工资与房价的比例是124。所以相比而言,在澳洲,对于大众来说,买房根本不是问题。而银行贷款方面,澳洲的房屋要求首付10%,居民可以从银行借贷到80—90%余额来支付房子。


因此居民贷款买房子会比较轻松,房屋购买群体包括工作不久的年轻人、企业家、工薪阶层、以及退休老人。我看到过一则新闻,有一对老夫妇,老两口每个星期领着政府给的养老补贴400币左右,省吃俭用,买了两栋房子,一栋出租,一栋自己住,出租一栋房屋后,生活还能过得比较富裕。

  澳洲的房产政策还规定,买下房子的同时,土地的所有权也属于房屋买主。所以,银行不会很担心买主的还贷问题,实在碰到经济问题,买主可以将房子抵押,交给中介拍卖。因此,借贷审批程序可能比中国相对简单些。


  澳洲人口数量近十年来增长约100多万。特别是近两年来,从各个国家进来的新移民达到每年10-20万左右,房屋的需求量自然也是持续攀升的。目前租房市场的情况看,空置率非常低,由于活跃的留学市场,根本不愁出租出去的问题。


  根据有关机构的统计和分析,澳洲房地产近40年来平均每710年即可增值一倍。房价上升的速度是比较稳定的,平均每年增长8%-12%


  我们来看看澳洲房产从70年代到现在的一个价格上涨。70年代,一房和两房房价大概是5-6万澳币;80年代,继续上涨到10-12万元;90 年代时,房价攀升到20多万;到了2000年后,价格升到30多万。到了2008年,即使遭遇了全球金融危机,悉尼和墨尔本的均价分别攀升到了55万和42万。


据预测,20142016之间,又将会是一个潜力投资期。根据相关机构的数据统计预测,到2024年,墨尔本房子的中位价位将达到136万,也就是说,到时手头上持有一套或多套不动产的人们都会成为百万富翁。


  那么我们有一个金融杠杆的投资理论,也就是如何借银行的力量来让自己的资金达到最大化。金融杠杆的基本原理并不复杂,但是如何将一个原理应用到一个实际范例中去呢?比如房地产?使用贷款产品来操作房地产投资,实际简单地说就是租用别人的资金来为自己赚钱。


  同样我们以这60W澳币的房产来举例:

  我们在购买的时候60w房产时候,交房时总共支付了30%的首付款,即18w澳币,接下来我们可以用之前讲的方式房租抵月供的投资方式,10后按照10%每年的增长率,房屋的价值在144w澳币,比之前的60W多出了84W的价值,那么增长的部分也是可以向银行现金贷款,我们可以用向银行套现贷款的这笔钱来支付另一套房产的首付,这样我们就利用银行的贷款杠杆理论来让自己的资产最大化。


让最初的区区18W投入资金达到上百万的资产,实现自己的富翁梦。这种投资方式比任何一种股票或者基金的投资方式投入资金量小,风险小,回报大。利用这种金融杠杆方法可以不停地把房地产投资滚大,从而享受租金回报,资产增值和税务优惠三方面的全方位服务了。


谁说公寓不升值?图中这个非常老的两室公寓,上次交易是1964年, 卖价8750镑,即17500澳元, 昨天以超出底价21万的146万澳元成交, 50年涨了83倍,平均7-10年上翻一倍。如果当时是用10%的首付买入, 到底增值了多少倍呢?


Jason Deng

澳洲Ironfish地产投资策略师

Senior Property Investment Strategist

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