2018年悉尼涨幅最差的5个区域排名(公寓篇) | Buyer's Agent专栏47 (大悟原创)

2018年12月17日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

第 761 篇原创文章




作者:大悟

微信:262739843


2018年的房市总结,已经写完三篇,本期是最后一篇,错过之前文章的读者朋友请直接点击上方链接阅读即可。


2018年悉尼涨幅最好的5个区域排名(独立屋篇) | Buyer's Agent专栏44 

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2018年悉尼涨幅最差的5个区域排名(公寓篇) | Buyer's Agent专栏47



写在开篇前:


本周,是2018年澳房大全平台的最后一周发文了,也是本年度我个人的最后一篇专栏,喜不喜欢的,接下来的小两个月也没得看了。


长久以来,默默关注澳房大全和我个人专栏的朋友们,在此,作为大全主编,谨代表澳房大全撰写团队,后台支持团队,向大家长久以来的支持,表示由衷的感谢。


(对于那些没事留言胡咧咧的网络暴民,过去10年里,我写了200多篇文章,其中90%以上都是非广告性质、客观的第三方文章,也没见你站出来说句感谢的话,更别提赚你一分钱了。像朔爷说的,和你们谈感恩,就如同和太监谈性生活是一个道理。)


其实在所有微信平台里,关于澳洲房产的深度好文并不多,要么是“命题作文”式的推文,要么是“不知者无畏”式的傻文。作为专业的房产人,贷款人,法律人,税务人,投资人,我们团队和大家不断分享着各自对于行业内的分析,把自己的独立思考和坚持,不断地用文字形式呈现。这种坚持,不应该被破坏,而应该被保护,被拥抱。


“冠冕堂皇”的话,先说到这。


提前祝大家圣诞+新年快乐!


                                                                                                                           大悟




2018年悉尼涨幅最的5个区域排名

(公寓篇)



这下代表我自己个了。


这篇文章特别难写,因为华人买公寓的比例最大,无论澳洲当地还是国内的买家,但是顾虑太多的文章,就不高级了,会很水,花那时间写,哥还不如看个片呢。


翻译一篇Corelogic的过去10大涨幅区域分析?擦,那些区连我都没听过,更别提实操了。


继2017年7月房价高点位以来,2018年是紧接着房势下降的一年,因此,今年市场的坏消息也特别多。


但连《富爸爸穷爸爸》作者罗伯特清崎也说过他自己,每10套物业里,总有那么2-3套不甚理想。每个人都要从投资物业中,不断总结,失败不是成功那谁嘛。


......

“ But you should get smarter from buying wrong properties. ”

......


2018年,悉尼整体下降的公寓区域比上升区域要多得多,所以谁上谁不上的,并不容易。


以下排名,并未收钱避语,只代表大悟个人观点,仅供参考。




Top
5


悉尼东南区Mascot

公寓中位价:87万澳币





Mascot是一个近5年来被吹起来的区域,之所以能被吹起来,是因为她比较符合华人买家的调性。


华人买房三部曲,“火车站+大开发商+规划。” 也不知道是谁定的这规矩。


4年前,也就是某通的最大开发商在此所售项目的2房价格在110万-120万之间,如今这样的价位是根本卖不出去的,当新房进入二手房市场时,二手房5年还是7年新已经不重要了,买家关心的的只有一点:就是价格。


尤其是高密度住宅区,比如悉尼的东南,悉尼的北偏西等区域,这些区域内二手房和新房年份之间拉得越大,当地的新房转二手房卖的难度越大。


Mascot的确不是符合我口味的区域,从投资来讲,我厌恶所有的高密度区,因为包括Milsons Point和Pyrmont,悉尼两大最著名的高密度区水景在内,也鲜有涨幅爆表的案例。但是Mascot毕竟离市区近,交通方便,租金好,而且随着物业越发增加,基建也慢慢跟进,对于很多在city上班族来讲,并不全然是个坏的选择。


我经常说,Everything has a price。房子也一样,价格高只是不值,并不能代表房子就不好。如今Mascot的2房价格回落到85-90万澳币的,比如接下来案例的那套,如果是自住买家,我就觉得是个挺不错的选择,为何?因为性价比高。



未来的2年里,Mascot还将兴建约850套+的新公寓,占据区域内近20%的比例,因此,我不认为在接下来的几年里,这里的新房市场,无论转售和出租会有缓解的迹象。


案例分享:



以上这套兴建于2005年的2房2卫2车位公寓于2018年9月售出,花了118天卖出。南北通透,跃层,总面积达到了近110平,以下为销售历史情况。



我只能说,对于买家来讲,是个不坏的deal。





Top
4


悉尼北偏西区 Epping

公寓中位价:82万澳币






按照以上的逻辑,即大开发商+规划+火车站,Epping同样满足,如果非要给这个逻辑加上点成色的话,那么肯定是学区没错了。我最烦有些买家说什么自住+投资了,因为中西居住习惯是没办法调和的,自住是中国人自住,投资是西方人自住。你所谓的投资,呵呵就是意淫。


Epping绝对是符合华人调性的区域,不但生活方便,而且所在的小学也都排名前60,因此Epping的公寓越来越多,很多华人开发商也在此开发了很多项目。眼看着这个区域变成了一个高密度区,别说公寓了,独立屋掉价掉的都是惨不忍睹。区域内当地人比例越来越低,华人韩国人比例越来越高。


中国开发商保利在此的项目今年落成,在我看来,来自中国的发展商都是青瓜蛋子,不管你在国内有多牛,在澳如果面对人群如果只是华人的话,那么你走不长远。


以绿地在Potts Point为例,那个风水上号称“万箭穿心”之地的房子,卖的虽然贵,但不得不承认,价格很坚挺,但并不是绿地牛,而是Potts Point牛,PP今年卖了几套3房水景公寓,全部过千万,着实让我大跌了回眼镜。


所以我从来不信“因为谁谁开发的,所以就怎样怎样的!”的狗屁逻辑。那都是以建筑本身展开的逻辑,但房价增幅核心一定是来自区域的。


比Mascot更惨的一点是,Epping的租金回报率奇低,2房公寓目前连600都很难达到,对于那些自己骗自己玩的买家来讲,花90多万买的房子,现在租600左右的,简直不要太多。


当然,对于任何的发展商,最后的目的都是赚钱,而价格是由供需决定的,既然你们那么喜欢,那我调调价无可厚非,换我也会这么干。



Epping未来2年还要落成约735套物业,占区域内12.4%的公寓量。


案例分享:


保利的Epping项目,我不得不承认,是区域内完成度最好的,位置也是最好的项目之一。来看案例。



这套物业总面积在106平,2房2卫1车位,朝北,11月以80万卖出,2016年5月买入价格93.5万澳币。


有的人可能会说,这个人可能着急卖,所以降价处理,我们再来看一套在售的。



这个项目叫Epping Park,是北偏西Epping最早期的大型项目,由澳洲最大开发商Meriton开发,在2011年开售,如今的价格和7年前基本一致。


再找一套同为Epping  Park的售出的,2018年1月售出的。



无论是买入的时间早,还是买入的位置和质量好,以上的案例都有了。除了“然并卵”,我说完了。




Top
3


悉尼内西区 Homebush

公寓中位价:65万澳币





Homebush同样是一个公路铁路交通尚算OK的区域,靠近内西大站Strathfield很近,距离奥林匹克公园,DFO等也不远,如果是自住的话,按理说是一个非常适合首次置业人的买家。


在近几年,在区域内的主路的Parramatta Road上兴建了非常多的公寓,而且盖的房子奇丑无比,质量更是惨不忍睹。区域内居住人口单一,亚洲学生占了较大比例。Strathfield作为交通大站的公寓涨幅都不能让人恭维,何况Homebush乎?



未来2年里,Homebush还要再兴建近1400套公寓,将占据域内的41.5%的比例,想想都可怕。


案例分享:



这是一套2005年兴建的2房2卫1车位跃层公寓,内部面积达到了125平,今年售价70万澳币,说实话,真的是一个不错的Deal。



可惜受市场的影响太大。2015年75.5万买入。



以上是一套2016年兴建的物业,可能是Homebush盖得最磕碜的一个项目了,2016年买入价695k,今年卖出732k。除去各种费用,再加机会成本,赔钱。


之所以把Homebush放到第三的位置,是因为未来Homebush的物业供应量太大,物业完成度太差,区域内人口组成太单一,中短期抬头的可能性微乎其微。




Top
2


悉尼北偏西区Macquarie Park

公寓中位价:82万澳币




同样是国人买房三板斧的区域,火车站规划开发商,外送个离大学近。


你让我找个这边房价掉价的案例,我还真不好找。因为根本卖不出去。所以你还想问为何我把MP放到第二是么?


这个区的新房公寓很奇怪,是地拿得贵还是地底下有黄金,新房价钱定得贵的离谱。我们以更体现土地价值的独立屋为例简单说两句。



Mp周边的无论是North Ryde, West Pymble, Marsfield还是North Epping,其独立屋中位价多在1.6-1.7m之间。而且区域涨幅都乏善可陈。在整个悉尼大区也就是中等水平,但是对于同区新房公寓要价100多万澳币来讲,就有点不要脸了。


内西的Burwood,人家独立屋中位价在2m,公寓定$1m 尚算make sense,比如下北Lane Cove,独立屋中位价在$2.2m,公寓定$1m, make sense,$1m在悉尼的公寓买法太多了,MP有个就业,有个大学,有个火车站,有个大商场,然后呢?


写小说吧。


有些区域的伪增长,就是因为区域的涨幅超过自然涨幅,说白了,是人为调价,但凡市场进入瓶颈期,则一览无余,悉尼公寓中这样的伪增长区域,Macquare Park首当其冲。


有的人强调什么最大的购物中心,悉尼东部最贵,没有购物中心,有购物中心的区域Bondi Junction独立屋房价在东部大区排名倒数第一,悉尼下北也很贵,没有购物中心,有购物中心的Chatswood房价排不进下北前5, 悉尼上北大地型物业也很贵,同样不是购物圣地。所以这种逻辑本身就有问题。



Macquarie Park区域内,未来将要兴建约1500套全新公寓,占据区域内近40%的比例,而且和Homebush不同,其公寓房价并不是主流房价,和区域也并不匹配,也许再等几年开发会是个不错的选择。


案例分享:



这是一套1996年兴建的2房2卫2车位物业,总面积146平,距今22年,今年以80.8万成交,2016年买入价80万。之所以找一个较旧的物业,因为较旧的物业成本低,discount rate较高,卖家的期待值可控。


而对于以下这样的在售物业,我个人觉得,在如今市场下,则显得非常之黯淡。



这个预算我在交通更便利的很多内西区域能买到更好的2房2卫1车位,在东区能买到不错的2房1卫1车位,而且还有翻新空间,且更加稀缺。




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1


悉尼西区 Sydney Olympic Park

公寓中位价:72万澳币





咱先说优点吧,Sydney Olympic Park(以下简称奥体)并不是一个很差的生活区域,有大型公园,交通便利,区域还是挺漂亮的。


今天的文章我从没有说哪个区烂,因为没有不好的物业,只有不好的价格。我只看2点,1价格和房子之间的协调性。2 区域过去的涨幅。对于读者,你们要从这中提炼出自己觉得有用的部分,这样,我这几个小时也算没白花。


奥体,这个大型规划类项目,如果你刨去那些体育设施的看起来的那种炫,其实就是西部某个区域而已,如果论生活度,还赶不上隔壁的Newington。


很多年前,国内某大学的什么房产研究主任强烈推荐过这里,国内乌泱泱一堆人跟他买进,我当时就在想,你来澳洲多久,你才知道几个澳洲的区域,有脑子的都知道,这和你是谁压根没关系,但和你懂多少却有关系。


澳洲有些区不是用语言评判的,是要用心去体会的。你花钱买的房子,未来转售定价时,人家心甘情愿的买你的账,那你才叫牛逼。有些好区,你让我说出花,第一,我没必要和你说,第二,我也说不出来。第三,说出来你也体会不到。


同样满足国内人三板斧的奥体,是悉尼所有在售公寓十分奇葩的存在,缘何?区域的公寓涨幅很差,但是做airbnb租金却特别好。可能比很多距离市区近的地方还要好。因为很多2000年奥运场馆在此,所以这里也会不时承办一些活动。但是租金的这种好,也只是很多不安中的些许安慰罢了。


从2009年开始,奥体的项目开始初见端倪,如今过了近10年,这里的基建还是老样子,停车特别难,购物特别难。那些冠冕堂皇的规划却还在被传唱... ...


谱个曲吧。



奥体未来2年还要成交约1500套公寓,将占目前公寓数量的87%。想想都疼。


案例分享:


上边这张图,是2011年12月某项目的新房价格表,黄色标出的为3房当时价格(92万-102万),其余的2房1房价格大家各自行放大浏览。


下图为某开发商一周前售出的3房价格。(90万)



以下这套物业2014年买入价78.5万澳币。



以下这套物业2009年70万买入。





大悟总结:


今天的文章,可能会让很多人不悦,但我相信一点:很多事情如果开始就错了,后边就很难对了。


我个人对于任何区域都没有偏见,包括在撰写时,我有推敲过我个人很不喜欢的区域,在查看过涨幅后,都觉得还算站得住脚,所以并没有先入为主。


今天所列的5个区,有个共同的特点,即都是新区,而这些新区开发商在过往定价的时候,普遍过高,使得未来的涨幅全部让开发商吃掉了,很多买家都当了回炮灰。另外一个特点,这样的区域海外买家或投资人进入过多,因此扰乱了当地的投资和自住比例。


凡事勿过度。房子没有天生的投资房,只不过这事在过往几年有点过了。


不管在读此文的你是开发商,还是房产中介朋友,不管你现在处于什么样的人生阶段,因为一些个人利益或立场的关系,可能会很生我的气,不过没关系,人的想法总会变的,我希望未来你们的房子能卖给西人,而不总是华人,我希望你们未来服务华人能既赚他们的钱,又把他们服务好。


我希望华人在澳洲,能把澳洲房产这件事做到极致,如果我一个人的一篇文章能让你们哪怕有一丁点的赞同,我都将十分荣幸。


以上碎言,多有得罪,忘大家包涵。


2018年,悟所有文字,到此全部结束,2019,我们再见。


再次感谢澳房大全所有同行朋友和读者朋友们的支持。




大悟

17/12/2018









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作者大悟介绍


Property Buyer's Agent

【澳洲房产大全】平台主编

《澳洲房产那点事儿》作者

《澳洲首次置业红宝书》总编


号称澳洲房产界最会写文章的房产人,2015年底出版的澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》,曾排进当当网经济类书籍前60名,好评如潮。过去几年里,他秉承匠人精神,坚持每周末看房,至今看遍悉尼境内80%的区域,澳房大全平台的连载专栏《大悟看房日记》拥粉无数,成为很多澳洲华人买房前必看的一档专栏,对于悉尼不同区域的把握,无人能敌。堪称澳洲新一代房产人的意见领袖。




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