视频 | 创十年来最大跌幅,澳洲住房市场明年将崩盘还是会触底反弹?

2018年12月13日 澳财网



澳大利亚住房市场正在经历史上最漫长也是最严重的下跌期。11月春暖花开,原本是澳洲房产销售的旺季,然而每个周末的清盘率却是屡屡跌破50%,悉尼和墨尔本这两个指标性城市的房价跌幅也在进一步扩大。


房产研究机构Corelogic上周公布的最新房价指数显示,今年11月份,全澳范围内加权房价指数环比下跌0.7%,同比则下跌4.1%,为2008年金融危机以来月度的最大跌幅,房价已经跌回2016年12月的水平。



悉尼和墨尔本房市的泡沫是否已经破裂?2019年澳洲房地产会不会崩盘?以及什么时候才能见底?这是许多人,尤其是华人投资者非常关心的问题。


本期《澳财聚焦》节目,邀请了博满金资首席分析师魏睿昊先生解读澳洲两大指标城市——悉尼和墨尔本房产市场的现状、跌幅增大的原因、相关的影响和评论、2019年房产市场的预期,以及在如此“敏感时期”个人对于房产投资的一些建议。

澳财聚焦

主持 Blair Sun  以诺

撰稿:Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾:Julius Wei  魏睿昊

视频编辑:Owen Yuan 袁文


悉尼全线下跌

墨尔本距市区越近跌幅越大


值得注意的是,造成全澳房价下跌的主要原因,还是权重最大的两个市场——悉尼和墨尔本,两地房价持续的下跌,并且较今年早些时候的跌幅出现明显扩大。


上周(12月3-9日)悉尼与墨尔本的拍卖清盘率均低于50%,分别是48.1%和46.1%。而去年同一时期,这两个数值分别是52%和65.4%。

悉尼房价“领跌”全国,单月环比跌幅是2004年5月以来的最高水平,推动过去一年的房价跌幅达到8.1%,创1983年5月以来的最大同比跌幅。墨尔本的情况并不比悉尼好多少,目前的房价则相比2017年11月的周期性高点已经下跌了5.8%。


就不同房型而言,独立房(如house等)两个城市的房价跌幅和租金回报率不相上下;但就单元房(如公寓等),墨尔本的情况要好于悉尼。


这可能出于两点原因:首先,墨尔本的单元房中位价为550,389澳元,相较悉尼要低23.7%,不仅可负担性较高,而且在维多利亚州目前实施的首套房置业的补贴范围内(详细信息参见http://www.sro.vic.gov.au/first-home-owner)。


其次,墨尔本近年来人口增长速度领先于全国水平,增加了可负担房屋的需求量。

如果深入观察悉尼与墨尔本的住房市场,悉尼的房价几乎是全面下跌,当前下跌的速度已经超过了历史上多个房价下跌的时期。


而墨尔本房价大幅下跌的suburb主要集中在市区附近,以及东区和东南区等过去几年涨幅较大的地区,可负担性较好的偏远郊区则没有明显下跌。

而华人关注的suburb独立屋的跌幅都较大。以悉尼和墨尔本两个最著名的华人suburb为例,从2018年11月数据来看,悉尼的Chatswood区年度独立房中位价为220万澳元,同比下降了9%;墨尔本Box Hill年度独立房中位价为164万澳元,同比下降了6.3%。都超过了全市的平均水平。

现在市场弥漫着一种非常忧虑的情绪,很多人都在担忧澳洲的房市泡沫已经破裂,正面临崩盘风险。


魏睿昊先生分析,房价的跌幅加快确实容易造成投资人的忧虑。比如在过去一两年内买了投资房的普通投资者,看到自己房产价格不升反降,与此同时银行贷款利息还在上升,他们的成本增加,但资产缩水,难免造成担忧。而开发商方面则是房子难卖,买家的结算能力减弱,有些开发商甚至出现资金链的问题。也很容易有恐慌情绪。


澳洲房市跌幅扩大原因

对于近期悉尼和墨尔本出现的房产下跌更为显著的状况,魏睿昊先生认为,这和他们两年前的判断相差不多。由于此前澳洲住房市场价格上涨过快,市场需求有明显下跌。在他看来,现在市场还处下跌周期的中途,明年还有下跌的空间,底部并没有出现。


那么,到底是什么原因造成澳洲住房市场的跌幅进一步扩大呢?


01

银行管控严格,收紧个人贷款和开发商融资



首先,悉尼和墨尔本两地房产市场主要受投资活动所驱动,而目前两地融资条件的日趋收紧则导致投资活动受抑明显。金融业监管机构澳大利亚审慎监管局(APRA)为防范金融系统风险,所推出的抑制高风险贷款举措(以只付息贷款为代表)应该是主要影响因素。


虽然澳大利亚皇家委员会的调查报告要几个月之后才能出炉,主要大银行已经开始收紧信贷标准,导致贷款买房人和开发商融资受限。如一些银行将首付款额度从10%上升到20%,对于投资房的利率也有所增加。由于银行对于房价的估值下跌,不少贷款人还将面临银行要重新评估他们的住房和支付能力。


开发商的日子也不好过,银行不仅需要了解施工方的信息,银行对开发商楼盘的预售情况也要进行严格审查,相关标准已经明显提高。信贷危机让一些开发项目或出现暂停的情况。


02

悉尼墨尔本房屋可负担性仍然很差



根据阿德莱德银行联合澳大利亚住房协会(REIA)发布的“住房负担能力报告”,尽管悉尼和墨尔本近期房价下跌明显,很多人还是买不起房。而且,想要判定哪些房产处于可负担能力范围内依旧是一件困难的事情。


根据投行瑞银(UBS)的分析,对于绝大部分入门级房产而言,房贷收入比超过60%,可能成为抑制投资者入场的一大门槛。



例如,以一个年收入80,000澳元的家庭为例,满足负责任信贷的贷款授信额度最高为480,000澳元。因此,如果按照买家首付10%的比例计算,新房全款价格也不过530,000澳元。相比之下,目前悉尼和墨尔本的住房中位价却分别为821,438澳元和656,163澳元。


03

公寓供应量增加而需求放缓



相关数据显示,今年6月份,全澳范围内新建成的公寓数量再创新高,超过156,000套。与此形成鲜明对比的是,买房的人日趋减少。由于市场的负面消息满天飞,使得许多人宁可持币观望。



此外,而近年一再房价的上涨,使得相应的租金收益率下滑,房价和租金收益率之间的平衡被打破。这也让投资者更不愿意进场。


04

投资人的心理预期发生了变化



除了以上三点客观因素外,魏睿昊先生还指出,投资人心理预期的变化,也推动了市场的变化。


由于房产拍卖清空率均在50%以下徘徊,表明拍卖房产成功率较低。与此同时,一些未公开拍卖的私下交易房产成交周期可能更长,卖家折价幅度也相对更高,因为越来越多的卖家会降低自己的心理价格预期,以便推动房产交易的尽快成交。


魏睿昊先生认为,房地产作为一个投资品,投资者会产生和股市一样的情绪,一旦一种“房产市场不好了”的心理在投资者心中普遍出现,大概率会加剧抛售,进一步导致市场下跌。


房价下跌是否会拖累经济?

除了忧虑房产市场的“崩坏”,也有不少人担心这会影响GDP的增长,拖累整个澳大利亚的经济。毕竟,整个澳洲住房市场的规模达到7.6万亿澳元,甚至超过养老金、股市和商业地产这些市场的市值。


在魏睿昊先生看来,这样的比较并不准确,因为这些市值本身有很大的存量空间。但住房市场的下跌确实会影响到GDP的增量。


当住房市场比较蓬勃的时候,会有更多人愿意进入该市场投资开放项目,与此相关会有一系列审批、规划、设计、建造、销售等相关环节,从而产生生产链或价值链。当市场情况变差,这一系列的生产链或价值链也会遭受影响,从而减低GDP的增速。


许多人认为,未来真正的威胁可能来自澳大利亚联邦储备银行(RBA)。后者如果决定进行加息操作,无疑会给房产市场带来一场“金融海啸“。然而,市场有关澳联储未来是加息还是减息的共识在本周开始破裂。

Guy Debelle的言论改变了市场对加息的预期


因为就在最近,澳联储副行长Guy Debelle在悉尼的发言中说,如果经济条件需要,那么再次降低官方现金利率仍然是一种选择,这显然和澳联储之前的表态截然相反。在全年大部分时间内,金融市场和经济学家们广泛认为澳联储接下来的举措是“加息”,而不是“减息”。


魏睿昊先生表示,澳联储考虑降息的核心原因并非对房地产市场“救市”的考量,他们所做的只是控制风险,更多考虑的是澳洲的经济走向,随着最近公布的经济数据不及预期、以及主要城市房价丝毫没有止跌的迹象,这才是央行措辞发生明显转向的原因。


2019年房产市场或将软着陆


由于澳联储的“暧昧”态度,对于2019年的住房市场,出现了两种截然不同的声音。悲观主义的经济学家或媒体认为,在没有明确的举措前,房价的跌幅还将增加,相较周期最高点有可能出现30%的下跌。


不过,更普遍的观点则没有那么悲观。近来经合组织(OECD)出具的报告就显示,住房市场下跌虽然会给澳大利亚经济带来一定的风险,但是出现“软着陆”的可能性更大。 


另外,据经合组织预计,长期而言,澳大利亚的就业市场正在持续改善,劳动力参与率也在持续上升。联邦政府有望在2019年实现财政预算盈余,给经济下行时的刺激政策留出空间。


那么,2019年住房价格究竟还会下行到什么程度呢?


一种接受度更为广泛的论调是,房价可能还有下跌10%左右。在墨尔本召开的“AllFin澳财2019财富高峰论坛”上,澳大利亚投资机构Ellerston Capital全球宏观经济负责人Brett Gillespie就曾表示,据他们的预测,悉尼的房价依然存在10%的下跌空间。魏睿昊先生也认同这一观点。


但是,至于这10%的跌幅是1年还是3年内完成,还需要进一步深入的探讨。因为仍有两个因素,会进一步影响澳洲房价的走势:


因素一:联邦大选,工党是否执政?

联邦大选将是澳大利亚2019年房产市场所面临的最大风险之一。如果工党当选,那很有可能要推行负扣税改革。

有一些经济学家认为,如果分阶段取消或减低负扣税比率,会导致的房价跌幅大约在4%至5%。外加对投资者情绪的影响,此跌幅可能进一步扩大到10%左右。而如果这10%是在短时间完成,那将会对市场有更大的打击。


不过,投行高盛(Goldman Sachs)经济学家发布的有关澳洲房产市场的最新研究报告,却持不同意见。该报告认为,工党政府拟议的负扣税和资本利得税改革,对个人投资者影响相对较小。而且高盛的分析师们对改革议案是否能在上议会得到通过表示怀疑。

 

因素二:人口增长,刚需仍在

人口一直是影响住房市场的首要因素之一。而澳洲近年来较高的人口增速一直超过全球平均水平,这也是许多人相信澳洲房产不会崩盘的主要原因之一。


根据ABC的数据,未来50年澳大利亚总人口将翻一番。悉尼的人口将在30年内追上伦敦,2037年达到近750万,2066年超过1120万。而墨尔本的人口将在2031年超过悉尼,成为澳洲最大的城市。

墨尔本和悉尼的人口密度都在不断增加,也造成了交通高峰时期的拥堵越来越严重


从长远来看,这两个城市2-3百万人的增长预期,尤其是大量海外移民的到来,必然有住房的刚需。根据BIS Oxford Economics的数据,澳洲每年平均净移民人数约为22.5万人,需要20.1万套新房;即使移民政策收紧,每年回到19.5万人,对新房的需求也将达18万套左右。


房子还能买吗?


总体而言,澳洲的房产市场在短期内还将疲软,但崩盘的可能性不大。而对于个人投资者来说,最重要的恐怕还是老问题:现在能否买房?如果买的话需要注意哪些事项。


魏睿昊先生认为,短期内房产市场仍在下行空间内,明年下半年可能会有投资时机逐渐出现。对于刚需买房者,他主要的建议是:


  • 严格控制自己的预算,充分了解自己想要购买区域的房价,不要轻易相信房产中介给出的建议价格,而是研究近期附近房产的售价,价格越低参考性越强;


  • 在目前的买方市场中,充分利用自己的谈判条件,控制购房风险;


  • 提前办理贷款事宜,及早获得银行的预审批(pre-approval),准备好足够的首付款。


而购房投资人,如果仍“钟情”于房产投资,不妨考虑与商业地产或工业地产相关的项目。至于现在市场上,各种以“捡漏”、“抄底”为旗号,标榜“降价出售”的楼花,投资者还是需要谨慎看待,理性衡量房产本身的投资回报率,以及了解清楚在交易过程中可能产生的费用(如中介费等)。


房市与股市一样,普通人往往很难“抄到底”,所以还是那句老话,“入市有风险,投资须谨慎“。


Reference

Auction Activity Quieter Week-On Week With 2,614 Homes Taken to Auction Across the Combined Capitals

https://www.corelogic.com.au/news/auction-activity-quieter-week-week-2614-homes-taken-auction-across-combined-capitals

 

Australia’s housing market records the weakest conditions since the Global Financial Crisis

https://www.corelogic.com.au/sites/default/files/2018-12/CoreLogic%20home%20value%20index%20Dec%201%20FINAL.pdf

 

How population really matters for property

https://www.afr.com/real-estate/how-population-really-matters-for-property-20181128-h18gzm

 

how-hard-has-australias-property-downturn-hit-your-suburb

https://www.abc.net.au/news/2018-12-10/how-hard-has-australias-property-downturn-hit-your-suburb/10588960


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