ANZ新政策究竟能走多远?银行的下一步动作你猜到了吗...

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-08 逸居新西兰



昨天,关于ANZ银行新公布的贷款条件在朋友圈热传,其内容包括:重磅宣布不再放贷给买卖建地(section)和公寓楼花(off-plan apartments),更将LVR(贷款价值比率)进行了新的调整。而对于引起讨论的Top up(加贷)是否将在新政后成为历史,我们也第一时间咨询了银行。




具体限制内容

自住房:


奥克兰地区:自住最高贷款与价值比率(LVR)从90%下降至85%


奥克兰以外地区:LVR从95%下降至90%


贷款金额超过房价80%的预批贷款将会仅提供给能够提供ANZ三个月银行对账单的老客户,或者签署了购房买卖合同的ANZ新客户。

投资房:


投资房单独计算贷款比率(LVR),最高不超过总价的70%。


停止放贷给购买建地、公寓楼花的投资者。


另外:


本地收入买地,自住目的依然可以受理,投资目的贷款申请不再受理。


海外收入买地,无论自住或投资,都不再受理。


预售公寓(off-plan apartments)的投资贷款将不再受理。


引起热烈讨论的Top up(组合投资房,将现有房增值抵押)在ANZ新政后将成为历史的消息我们第一时间与银行确认:新政对于Top up并无更多要求,但是相应的收入评估还是一样要做。


逸居观点
银行收紧贷款往往是由于抵押物估值过低,或抵押物市场未来并不明朗,我们合理怀疑,银行停止借贷给公寓楼花投资或许是预见了正在墨尔本上演的公寓价格过高的风险。




这样的硬性要求,在达到平衡后的将来也许又会以一个巨大的供给过剩而告终,就像城市发展新法规NPS宣布在25年内释放15%以上的土地,而一旦供给过剩,这个要求的比率又将修改。

而针对生地(bare land)不再放贷,可能是由于单纯的建地没有收入(income)支撑, 而只炒地不盖房或是建地闲置的行为将无法提供更多住房,同时也就没有收入来支撑贷款,银行面临较大的风险。然而另一方面,此举无疑会放慢新房建设,未来Unitary Plan实施在即,供需不足如何解决,我们也将拭目以待。

更多关注

海外买家目前通过新西兰银行贷款买房的难度在进一步加大



海外收入证明涉嫌造假的行为让银行担忧后怕




不仅仅对于贷款条件的政策在收紧,关于海外资金严查真实性的举措也在逐步实施,我们咨询了精算师小乔后了解到,四大银行中目前至少有两家有采取以下措施的倾向:


 


对海外人士:其中包括Non-permanent resident(非永久居民)买家以及海外收入买家,贷款政策将不再有现金返还(Cash Back)。


海外网上银行信息或需要与收入证明的相关信息匹配,以核实提供的海外收入的真实性。


之前使用海外收入获得了预批(Pre Approval)但还未交割的买家,银行可能会在交割前请客人去银行当面核对收入证明的真实性。


如何定义海外人士


所有海外居住人士(无PR)


所有新西兰本地居民,但是离开新西兰超过1年以上的人士


所有新西兰国籍人士,但是离开新西兰超过3年以上的人士

海外人士用海外资金如何贷款



1
目前,在反洗钱法(AML法律)规定下,海外买家需要提供新西兰税号和银行账户,并且提供投资者所在国家的税务信息。

2
投资房产如果在购买后两年内出售,获得的增值部分将被收取资本利得税。资本利得税征收对本地以及海外买家一视同仁。

3
之前,海外收入置业,一般最多情况下(条件限制)能贷到房屋总价的60%-70%,(ANZ新政策下,投资房将单独计算贷款比例,并且贷款不得不超过总价的70%)。

4
在奥克兰贷款买房,首付比例为30%,对本地及海外买家要求是一样的。

5
海外收入贷款的申请资料内容有:



主要所需文件


住址证明(水电费账单)

固定资产证明(房产证,存款单,理财证明)

生活开销简介(大概固定每月支出)

借贷简介(有没有按揭,车贷等)

收入证明

自雇人士:

公司注册和经营执照

股权和股东证明

近两年财务报表(损益表)

近六个月公司银行流水

近六个月个人银行流水(显示收入及基本开销)

年底分红证明

公司简介(业务范围)

上班人士

公司证明信(注明职位,就职年数和年薪)

近6个月的工资单

近6个月银行流水(显示工资入账)


拿了预批之后做什么

尽管银行政策一直在收紧,但是真金白银的资金证明一般来说还是会让您顺利拿到预批的,收到银行的确认邮件后,会显示预批的额度,这时我们能够更好地锁定买房的预算。例如:预批的额度为80万新西兰元,贷款70%的话,预算需要控制在114万新西兰元。

逸居温馨提示:

虽然越来越多的银行将严控海外贷款政策提上日程,一些“投机取巧”的投资客将会减少,这就给真实收入的买家更多机会,甚至可能会因此而收获更多好的房源。


而ANZ作为首家紧收投资房LVR的四大行之一,之后是否会引起其他银行效仿我们暂且打个问号,不过可以肯定的是银行的一系列做法还是希望能够吸引真金白银的投资。


广大海外买家无需惊慌,只要您按照政策要求,严谨、真实的提供所需的证明资料,再加上专业人士按照您的需要为您找到好的房源,海外置业、投资的路依然可以走得磊落、稳妥。




如果您有任何问题,可以在微信里问逸居,或者写邮件给逸居:pat@multimarketing.co.nz,逸居会咨询专业人士集中为您解答。



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