贷款对冲账户知识简单科普

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-03 澳洲新足迹中文网站



新足迹网友Joeymel和大家分享了她对对冲账户的理解。请注意此贴不构成金融建议,如有疑问还请和您的银行核实为上。


offset account(对冲账户)是一个和贷款账户捆绑的普通储蓄账户。但它拥有独特的功能,能让他对应抵消loan account(贷款账户)所产生的利息,同时内部钱款可自由存取。拿我自己做例子哈,我贷款在CBA。 买房以后他们直接把我以前的complete access变成了offset, 所以大家可以看,其实offset就是一个简单的交易账户,你就当啥都没变,继续使用就好了( 当然在贷款后一定要联系你的银行或者Broker确认offset 有没有link哦,上次听说有个朋友没link,亏了好多钱银行也不赔,所以大家一定要确认link offset


那到底offset是怎么在对冲的了? 我来给大家举个栗子哈

假设您的贷款额为30W元,而这30W每个月会产生一个利息额。而假如您拥有对冲账户,当您往里面放10W元时,您下个月的需要偿还的利息额的计算方法就变成了(30W-10W)X 当前还款利率。也就是说,贷款账户每月需偿还的利息额就等于
(贷款账户总额-对冲账户总额)X 当前还款利率  

在上面的案例里,那假设到最极致情况时,您在对冲账户里面同样放置了30W时,按照我们的公式,您每个月需要支付的利息就成了
     (30W-30W)X 当前还款利率=0!
                
(这个只是大概的计算方法,具体的可能更复杂)
也就是说,使用对冲账户,让您可以在尽量减少还款利息的同时保持不错的资金流动性。


个人感觉offset有这么几个优势

1. 可以节省利息


节省的意思就是可以让你少付利息。因为, 如果你是interest only 的loan, 你的monthly repayment计算方法就是loan amount-offset account balance*利率。所以大家可以看,offset 钱越多,你的还款越少哈。。(补充一下,如果大家和我一样是P&I,你的repayment是不会变少的!!!!  因为你是P&I,你每个月的还款是固定的。那使用offset的好处是什么了?是让你能够多还本。因为当你利息还的少,还款额却不变的时候,你的本自然就还的多啦!!!)

2. 自由存取


因为本身就只是一个普通的交易账户,所以offset account里面的钱是可以自由存取的。这个我觉得很舒服,起码我不用提前规划很多东西。

3. 税务优势


灵活的使用对冲账户也能让您在下一次投资的时候有可能享受一定上的税务优势。因为如果offset搭配Interest only,前5年的时候你的cash flow可以最大化,对于很多想接着买投资房的朋友来说,是个不错的选择哈!

4. 不用交利息税


因为不是储蓄账户,这也不算是我的利息收入啊。。


该咋使用offset account

工资收入全部放入对冲账户

(这个我觉得是我个人能做到最直接的了)因为利息每天计算,所以多放一天少交一点啊!!

选对冲账户还是定期存款

假如贷款利率是7.5%,三年定期存款利率为4.4%,2W元
存定期的话,每个月大概是73.3元的利息,而这个利息还得交税。此外您还得还全额的贷款利息。
放在对冲账户,每个月产生125元的抵消利息,从而让您每个月都少交125元的利息。

用125-73.3=51.7, 所以我们发现每个月在不算上利息税的情况下,放钱在对冲账户已经多节约了51.7澳元,假如按年计算,那将达到620元的差距!

而假如算上定期存款所需缴纳的利息税,按照25%的税率计算,对冲账户可以节省的利息将高达840元!

综上所述,同选择定期存款相比,使用对冲账户可以有更好的收益。(注意:当对冲账户金额大于贷款账户欠额的时候,多余金额不会产生额外收益)。不仅如此,对冲账户里的钱可以自由存取,也比定期要灵活。


增值套现放进对冲

假如您的房产在若干年后发生了增值,那么可以选择做一次refinance,把这个增值部分的equity(净增值)放入对冲账户中帮您抵消利息。而假如您增值的部分放在里面不取出,也是不会产生额外费用的。

(谢谢kikizhu7 朋友的提醒,大家要注意哈,这里说的是钱放在里面不动。但是如果你拿这部分钱使用的话,你的monthly repayment肯定还是会升高的,因为毕竟Loan amount增加了。我举的例子更多适用于有的朋友做refinance是为了更好的rate,或者是bank service,并且不打算拿增值部分买投资房的。比如我,我就乐意多借一些钱,但是能够top up10万流动自己放在我手上。增加10W的Loan,其实monthly repay也只是增加一点点。但是我乐意有钱能够让我换辆车啊,结婚办婚礼啊,或者装修啥的,都是个不错的选择)


固定利率(fixed rate)通常没有对冲账户怎么办?

通常来说,对冲账户都只是提供给那些选择variable rate(浮动利率)的客人。而不给予选择固定利率(fixed rate)贷款的客人们。(当然比如ANZ就为1年fixed rated(固定利率)的贷款提供对冲账户。

但是可以考虑做一个split loan(分割贷款), 比如将40W的贷款一半设成fixed,一半设成variable. 那么这variable的一半也是可以拥有对冲账户的,这就是一个不错的办法来享受对冲账户的好处。

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