当前形势下房地产的投资策略漫谈
六、当前形势下的房地产投资策略
自从4月20日NRST 16条出台后，许多地产相关媒体、个人、地产经纪纷纷撰文分析，也有充分乐观的，就撰文写房价继续上升的N个理由，号召大家现在下手，否则即将强力反弹的；有持观望态度，说看两三个月的；有看跌的，其中不乏耸人听闻之词语：“崩盘”、“断崖式下跌”、“金融危机重现”等等。一时间两派之间笔墨相向，公说公有理，婆说婆有理。
不管是那种观点，必须有科学的态度，不用数据胡乱猜测可以叫做胡说，数据引用错误不是故意的，还情有可原，如用数据混淆黑白、偷换概念的那就是哗众取宠了。
笔者的朋友或客人也有不少问及我对市场的看法，我的观点就是我此篇文章的题目《任凭风浪起，稳坐投资船》。为什么我会这样淡定？阐述如下：
1、房产市场到底会怎样走？
1）没有人能预测得准
许多人总是在市场发生变化或者将要变化时，来分析当前形势如何，会跌还是会升，升还能持续多久？如果要调整，跌要跌多少，跌多久？我总是笑一笑，我的观点是：既然投资，就肯定有风险，入场之前我自己已经称量过风险，现在的这个风险在我的预期之内，所以我不会有意外的担心与恐惧。既然投资，我也计算了预期收益，达到预期收益的水平，我会有成功感，超越了预期收益，就是市场给我的额外惊喜，我会快乐的收下。
我总是对客人说，如果真有人能预测准，那些让2008年出现金融危机的预测家，拿着那么多工资，到底做了些什么？为什么不及时防范？抑或根本无法预测及防范？如果我能预测准，我肯定不去写文章预测，我去银行借钱买卖好了，随着雪球越滚越大，我的杠杆就会越来越大，我不是世界第一富翁还能是谁？而且我这个富翁用的都是别人（银行）的钱，比实业更易操作，利润更高。这世界涨跌之间有一只无形的大手，太多变量与涨跌相关，一个负变量值升了，可能会导致N个正变量的值上升，我愿意不去做预测。这么大的题目，也不是我等小百姓能做的。
2）90年代初的下跌与现在的情况有什么不同？
虽然无法预测，但历史总是会惊人地相似，历史是“波浪式前进，螺旋是上升的”。所以我更愿意看历史数据，来寻找蛛丝马迹。许多人喜欢拿80年代末90年代初与现在相比，我们就来看看那时候的数据与近四年的对比：
涨幅总和与年平均涨幅均有很大的不同
从上表的数据来看：1986至1989年4年涨幅总和是104%（没有计入复合增涨因素），翻了一倍多，平均每年增长25%。
从TREB的统计数据来看，2016年3月的平均价为：688，011，2017年3月的平均价为916，709，升幅33%，我们将这个数据当作2017年的升幅，也计算4年，这四年的涨幅总和为67.6%，平均每年增长17%，比那时候温和许多。
国内经济形势非常不同
从1972年至1991年，加拿大的CPI一直持续在4%以上，严重的时候高达12.5%，而在房价暴涨的前的1972-1985年，房价上涨超过两位数字的只有两次，而CPI高达两位数的却有4次，我在前面已经说过，45年来房价的平均涨幅高过CPI的平均涨幅3.5%，而1972-1985这些年却基本持平，所以才有后来的报复性上涨。
而近十年的CPI全部都在3%以下，2%-3%共3年，1%-2%共5年，1%以下共2年，所以现在的房价上涨不会因CPI回调而进行调整，房价的上涨应该视为刚需。
银行利率不同
我的一些久居加拿大的朋友告诉我说：那时候利率通常高过2位数，而我们现在的利率3%都不到，我也看不出银行有加利息的动向，否则5年固定利率也不能那么便宜，要是利息涨，银行不就亏本了么，我还从来没听说银行会做亏本买卖呢。
国际形势不同
那时候有没有像现在这样全球货币泛滥我不知道，反正现在是泛滥得厉害，不买房投资，难道还有更好的抗通涨方法吗？
3）420 NRST 16条出台后的市场反应
目前看来，成交量下降，价格稳中略降。我所知道的影响因素如下：
Ø 银行贷款政策收紧
导致贷款十分困难，一些买了再卖的卖家可能被迫降价，虽然说NRST针对外国人，实际上误伤了本地居民。（以大换小或以小换大者）一些购房者因贷款收紧而被迫放弃押金。
Ø 惯性原理起了重要作用
大家都知道物体越重，惯性越大。持币的人容易收手不买，但一些已经签了卖家合约并做了一切卖出准备人就会措手不及，“箭在弦上，不得不发”而持续挂牌；一些认为房价会跌的人也争相涌出来挂牌，使得挂牌量没有减少反而增加，致使成交比例下降。
Ø 稳健投资人开始观望
一个政策的出台，都需要时间来验证效果如何、正确与否。NRST这个政策的出台，不管政府是什么目的，后果怎样都需要时间来验证。从目前房屋出租相对容易，可以推断部分买家转向租房先观察。
4）政府下一步的可能动作
从政府通过律师要求买家填写的文件来看，共有6个问题要回答：
1，你或你的家人是不是打算将此物业作为主要自住屋？
2，房屋的类型是什么？
3，你打算整租还是分租？
4，你购买此物业的受益者是你自己吗？
5，你是加拿大公民或PR吗？
6，你在购买之前的12个月是不是在加拿住够了183天？
从这6个问题来看，加国政府可能要向谎称主要自住屋的人征收资本所得税，向分租部分征收资本所得税，堵住借他人名义购买房屋转移受益者的缺口，可能会对非税务居民的课税有不同的政策。
任何政策都有双重作用，此举可能对税务起到严谨和规范作用，但也有可能打击投资者的热情，毕竟：“水至清则无鱼”，房市冷却的结果使得土地转让税大量缩减，与规范少数人的偷税漏税那头轻那头重还不知道呢。
2、当前形势下房地产投资的策略
1）当前形势综述
Ø 根据历史数据分析，此次房价上涨的幅度远比80年代后期的温和，应该不会发生那时候的下跌状况；
Ø 政府正在制订政策加强税务管理，对正常投资的人并没有实质的影响，但走在边缘的人群应引起注意：分租有可能要交部份资产增值税（已经有客人被税务局查问分租税务问题）；
Ø 从市场反应和银行贷款收紧的政策来看，市场进入调整的机会极大；
Ø 从银行5年固定利率来看，暂时加息的可能性比较小；
Ø 从国际形势来看，货币泛滥的可能性极大，未来通涨的可能性也大；
Ø 从政府决定基本工资增加30%的情况来看，未来有可能通涨；
2）结论
Ø 其实短线来来说是一个两难的境地，但从长线来说，如果发生通涨，最好的抗通涨产品就是不动产，现在正是能精心挑选标的的时候，机会不容错过。
Ø 一定要买能自己养得起自己的房子，以备长时间调整之需；
Ø 一定要有一定的资金作为后备，特别是那些首付低的人，因为贷款再次收紧的话，银行为了保障安全一定会叫你增加资金；
Ø 拿一个5年固定的利率吧，虽然是高一些，但对于投资来说，可以抵税；还款期长一些，虽然利息高一点，但月供减少不少，财务上会宽松点；
Ø 不要指望买在最低，卖在最高。没有人是神，包括你。
Ø 手里拿着钱准备买自住房的朋友该买就买吧，恭喜你赶上了好时候，不用抢，还略有下降，毕竟有个安定的家最重要，然后再是房产的增值。
最后，我有两句话送给大家：
已经买到手的朋友坐稳了，别骑上了快马却被蹎下来；
手里拿着钱准备投资的朋友擦亮眼睛，不见兔子不撒鹰；
欢迎大家拍“数据”砖，“诚意”砖！
本文仅代表作者本人观点，不作为投资建议。
作者往期精华：
奥克维尔（Oakville）购房专题系列（已完结）
伯林顿（Burlington）购房专题系列（更新中）
投资专题系列（更新中）
（文章图片来自相关网页）
熊婕，Jie Xiong, 创富地产资深投资型地产经纪，2016白金奖得主。
个人爱好：投资管理，美食烹调，散文写作。
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