2016 美国商业地产趋势报告 (4)

<- 分享“美房帮”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-18 美房帮






零售市场



即使在仍然有着激烈的行业竞争与摇摆不定的消费者信心的隐忧,零售资产的基本面在2015年的表现不断好转,经历了强劲的净吸纳率增长、稳固向上的租金以及逐步降低的空置率。

截止2015年第三季度,零售地产的交易总量达到了904亿美元,与去年相比产生了增长了接近200亿美元。2010年那时的交易总量仅有229亿美元,这个增速显而易见。西部市场占有最大的市场交易份额,南部、东部与中部市场紧随其后。而西部的交易量增速也位居首位,同比增长49.73%。零售交易规模最大的三个市场是曼哈顿(同比增长21.4%),洛杉矶(同比增长24.5%)与芝加哥(同比减少2.2%)。作为所在区域人口最多的三个市场,它们是区域内的零售购物中心大本营。佛罗里达的棕榈滩Palm Beach2015年总交易量的城市中排名第九,交易量同比增长325%。佛罗里达另一个著名的购物城市,迈阿密Miami排名第十。IRR的研究显示2015年投资人认为与住宅周边的杂货商铺相比,奥特莱斯中心与区域大型购物中心的投资风险最大。

根据同比增长排名的各城市零售地产交易量




美国零售地产类型



在这儿说一下美国的零售地产业态。美国的零售地产类型分类较多。一般分为:

1.StripCenter (邻里购物中心)整体多为长方形或者L形不等

提供便利商品的销售包括食品、药品杂货以及个人服务(理发、干洗等)。总面积为3万到10万平方英尺左右。

2.Community Retail Center (社区零售中心)

一般有一个小型主体百货店、杂货店或者折扣百货店作为主要承租商,另有一个大型超市。比邻里中心提供更多的销售服饰以及五金等商品。面积在10万到30万平方英尺。

3.Regional Mall 地区购物中心

26个精选店以及多个品牌店。提供门类齐全的日用商品、服饰、家具等。至少有10万平方英尺的出租面积的百货店并以此作为主要的客户吸引点。可以包括23个甚至更多地百货店。通常面积在30万到75万平方英尺。

4.Super Regional Mall 超级购物中心

有多个主体百货商店,进驻更多的品牌产品。通常面积在75万到100万平方英尺。

5.Mixed-Use 综合体

有三种以上的综合用途(如办公、旅馆、零售、居住等);高度集中的土地使用,包括不间断的人行通道等;以及在一个大计划下整体开发。

*注意这里的面积都是GLA Gross Leasable Area)即可出租面积。



零售资产市场周期零售资产市场周期


2015年的零售地产市场反映出一定数量的中部市场(55%)与西部市场(43%)依然处于复苏周期。总的来说,全国63%的零售地产市场处于扩张周期,其中南部地区以75%的扩张期市场夺人眼球。66%的地区零售中心Regional Retail55%的社区零售Community Retail以及44%的邻里零售市场Neighborhood Retail依然处于稳定阶段。



扩张期Expansion:下降的空置率;温和/新建项目;高项目消化率;温和/就业增长;温和/租金增长率

高供给 HyperSupply:增加的空置率;温和/新建项目;低/项目消化率;温和/就业增长;温和/租金增长率

衰退 Recession:增加的空置率;温和/新建项目;低项目消化率;低/就业增长;低/租金增长率

复苏 Recovery:下降的空置率;低新建项目;温和项目消化率;低/温和就业增长;负/租金增长率

东部市场的空置率最低,西部、南部与中部分列其后。以社区中心为例,伯明翰(Birmingham, AL)、克利夫兰(ClevelandOH)和雪城(Syracuse,NY)的空置率最高,丹佛(Denver, TX)、达拉斯(Dallas,TX)和华盛顿 (Washingto, WA)的空置率最低。橘县(Orange County, CA)、纽约和西雅图的邻里零售中心空置率最低。IRR研究发现与社区零售中心和区域零售中心比,相当高比例的邻里零售中心的租金正在增长。

区域性零售资产比较



在接下来的12个月里,68%的零售市场预测资本回报率Cap Rate表现稳定,27%的零售市场将要迎来Cap Rate的轻微下跌。零售胜地Florida的坦帕Tampa、奥兰多Orlando、那不勒斯Naples和萨拉索塔Sarasota2016年将要经历一定的Cap Rate缩水。在过去的12个月,超过80%的南部与中部社区零售中心的Cap Rate有所降低,西部市场的零售Cap Rate也降低到了历史低谷的6.27%。同一地区Cap rate相差最小的是中部地区的175 bps,相差最大的为东部地区的295 bps

零售市场受全国消费影响较大,还有一些基于地域、行业等多方位的影响。举例来说,随着全渠道战略的普及,全国网上零售的增长有目共睹。但也有一些如博伊西Boise、杰克逊维尔Jacksonville和奥兰多Orlando是接受网上零售比较缓慢的市场;一些如快消费食物零售也在诸如印第安纳波利斯Indianapolis、堪萨斯Kansas、孟菲斯Memphis、奥兰多Orlando和华盛顿Washington的市场流行起来;综合体开发在如丹佛Denver、圣迭戈San Diego和休斯顿Houston等一些其他市场占主导位置。

本文由资深地产经纪Tina Zhen 甄妮提供,内容及图片转载自地产学徒。


更多资讯,请点击下面蓝字【阅读原文】致讯Tina Zhen 甄妮资深经纪。

点击展开全文