即使在仍然有着激烈的行业竞争与摇摆不定的消费者信心的隐忧,零售资产的基本面在2015年的表现不断好转，经历了强劲的净吸纳率增长、稳固向上的租金以及逐步降低的空置率。
截止2015年第三季度，零售地产的交易总量达到了904亿美元，与去年相比产生了增长了接近200亿美元。2010年那时的交易总量仅有229亿美元，这个增速显而易见。西部市场占有最大的市场交易份额，南部、东部与中部市场紧随其后。而西部的交易量增速也位居首位，同比增长49.73%。零售交易规模最大的三个市场是曼哈顿（同比增长21.4%），洛杉矶（同比增长24.5%）与芝加哥（同比减少2.2%）。作为所在区域人口最多的三个市场，它们是区域内的零售购物中心大本营。佛罗里达的棕榈滩Palm Beach在2015年总交易量的城市中排名第九，交易量同比增长325%。佛罗里达另一个著名的购物城市，迈阿密Miami排名第十。IRR的研究显示2015年投资人认为与住宅周边的杂货商铺相比，奥特莱斯中心与区域大型购物中心的投资风险最大。
根据同比增长排名的各城市零售地产交易量
在这儿说一下美国的零售地产业态。美国的零售地产类型分类较多。一般分为：
1.StripCenter （邻里购物中心）整体多为长方形或者L形不等
提供便利商品的销售包括食品、药品杂货以及个人服务（理发、干洗等）。总面积为3万到10万平方英尺左右。
2.Community Retail Center （社区零售中心）
一般有一个小型主体百货店、杂货店或者折扣百货店作为主要承租商，另有一个大型超市。比邻里中心提供更多的销售服饰以及五金等商品。面积在10万到30万平方英尺。
3.Regional Mall 地区购物中心
2至6个精选店以及多个品牌店。提供门类齐全的日用商品、服饰、家具等。至少有10万平方英尺的出租面积的百货店并以此作为主要的客户吸引点。可以包括2、3个甚至更多地百货店。通常面积在30万到75万平方英尺。
4.Super Regional Mall 超级购物中心
有多个主体百货商店，进驻更多的品牌产品。通常面积在75万到100万平方英尺。
5.Mixed-Use 综合体
有三种以上的综合用途(如办公、旅馆、零售、居住等)；高度集中的土地使用，包括不间断的人行通道等；以及在一个大计划下整体开发。
*注意这里的面积都是GLA （Gross Leasable Area）即可出租面积。
2015年的零售地产市场反映出一定数量的中部市场（55%）与西部市场（43%）依然处于复苏周期。总的来说，全国63%的零售地产市场处于扩张周期，其中南部地区以75%的扩张期市场夺人眼球。66%的地区零售中心Regional Retail、55%的社区零售Community Retail以及44%的邻里零售市场Neighborhood Retail依然处于稳定阶段。
扩张期Expansion：下降的空置率；温和/高新建项目；高项目消化率；温和/高就业增长；温和/高租金增长率
高供给 HyperSupply：增加的空置率；温和/高新建项目；低/负项目消化率；温和/低就业增长；温和/低租金增长率
衰退 Recession：增加的空置率；温和/低新建项目；低项目消化率；低/负就业增长；低/负租金增长率
复苏 Recovery：下降的空置率；低新建项目；温和项目消化率；低/温和就业增长；负/低租金增长率
东部市场的空置率最低，西部、南部与中部分列其后。以社区中心为例，伯明翰（Birmingham, AL）、克利夫兰（Cleveland，OH）和雪城（Syracuse,NY）的空置率最高，丹佛（Denver, TX）、达拉斯（Dallas,TX）和华盛顿 (Washingto, WA)的空置率最低。橘县(Orange County, CA)、纽约和西雅图的邻里零售中心空置率最低。IRR研究发现与社区零售中心和区域零售中心比，相当高比例的邻里零售中心的租金正在增长。
区域性零售资产比较
在接下来的12个月里，68%的零售市场预测资本回报率Cap Rate表现稳定，27%的零售市场将要迎来Cap Rate的轻微下跌。零售胜地Florida的坦帕Tampa、奥兰多Orlando、那不勒斯Naples和萨拉索塔Sarasota在2016年将要经历一定的Cap Rate缩水。在过去的12个月，超过80%的南部与中部社区零售中心的Cap Rate有所降低，西部市场的零售Cap Rate也降低到了历史低谷的6.27%。同一地区Cap rate相差最小的是中部地区的175 bps，相差最大的为东部地区的295 bps。
零售市场受全国消费影响较大，还有一些基于地域、行业等多方位的影响。举例来说，随着全渠道战略的普及，全国网上零售的增长有目共睹。但也有一些如博伊西Boise、杰克逊维尔Jacksonville和奥兰多Orlando是接受网上零售比较缓慢的市场；一些如快消费食物零售也在诸如印第安纳波利斯Indianapolis、堪萨斯Kansas、孟菲斯Memphis、奥兰多Orlando和华盛顿Washington的市场流行起来；综合体开发在如丹佛Denver、圣迭戈San Diego和休斯顿Houston等一些其他市场占主导位置。
本文由资深地产经纪Tina Zhen 甄妮提供，内容及图片转载自地产学徒。
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