北岸海景潜力房翻新 让投资回报锦上添花的细节你知道吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-22 逸居新西兰



在好房好地稀缺的奥克兰,人们发现市场上想要找到能够让自己满意的房子越来越难。新西兰全国房价中位数破 50万,奥克兰房价中位数即将破 百万,房价踏着紧迫脚步告诉我们整个新西兰房市正处于一种“百花齐放”的状态。


高房价压力加上银行政策紧收,不少投资者觉得能够置办一套心仪的房产恐怕梦里才能实现。有了好地段,却没有好房子;有了好房子,街区却又不满意,这种尴尬境地究竟该何去何从?今天小编就来为您科普一种既能为房产增值,又能让房子由里到外重焕光彩,发挥出房产最大潜力的投资改建方式:do-up(翻新)


翻新对比图:




该房产位于北岸著名的百万豪宅区:Long Bay, 以诸多优势成为与Takapuna比肩的北岸明珠。



著名的Long Bay College, 在艺术创作以及电子教育方面享誉全国。






Long bay 公园有长至一公里的黄金海岸, 属于Long bay-Okura 海洋保护区。公园里还设置有餐厅和游乐场,是休闲放松的好去处。





QV估价该区域房产价值近140万


由奥塔哥大学公布的新西兰贫困和富裕人口分布显示:北岸最富裕地区前十名中,Long Bay排名第四。

未来潜力:

在Unitray Plan的推动下,该地区有进一步分割的潜力,大地一旦分割加盖,将在未来有成为土地银行的绝佳潜力。

诸多因素促使下,这栋位于Long Bay本身外形不算起眼的住宅自然显得格外珍贵了,作为“潜力房”如何翻新(do-up)才能最大限度提高该房产的投资回报率呢?


这个工期4个月的do-up为我们做了最好的示范:



新的设计与格局符合对美感及生活舒适的要求(采光充足、空间广阔作用到几乎每一个房间)。




站在二楼阳台,将奥克兰海天相接的美景一览无余。看够了市区的熙来攘往、车水马龙, 享受周末午后奢侈的片刻小憩,这里无疑是最舒适的观景台。



由内而外的美观改造,使用高质量建材,绝不在第一道关卡掉链子。从内墙到门脸:内墙使用了防火防潮的优质内墙板,尤其是洗手间使用防潮内墙板非常必要,而外墙无论是从刷漆选色(深色)还是门口的草地修正等都巨细靡遗进行了升级。




果断将Plaster外墙换成了新型外墙板




把握潜力房的利润增长点:

1. 两层房子翻新后,通常同等材质情况下售价会高于一层
2. 室内面积较大,房间数较多的翻新后将适合大多数人的居住要求,将会有较好的投资回报率。



我们也请教了James Hardie 的张孟龙表达了对与这栋 do-up 房产的一些看法:



颜色:深色浅色相间的外墙板使用很巧妙,深色给人较为沉稳、踏实的视觉感受,而浅色又能为房子增加清新、明快的元素。像这种do-up房产在进入市场后,外形上的质感可以直接为房产增值加分。


近海:一方面普通木材刷成深色后很难抵御新西兰超强的紫外线照射,容易开裂变形;另一方面海洋性气候和邻海湿度大双重考验下,海景房的外墙极易受到海水侵蚀,不过防开裂和防潮的两大核心问题在遇到JamesHardie的外墙板(LineaWeatherboard)时迎刃而解。它取材新西兰本地,完全可以适应新西兰极端的天气变化和潮湿的海洋性气候。


节能:选用的这种外墙板在节能环保上也有着出色的表现,保温性能之优越”简单粗暴“的展现在——冬天不再为高昂电费发愁。


Linea® Weatherboard


Linea® Oblique Weatherboard


韧性:内墙选择突破了传统的石膏板,普通石膏板的韧性较差,施工时极易出现墙体破洞的情况,选用韧性强、抗冲击力强的James Hardie内墙板可以有效避免这个问题。


防火:像厨房这种对于防火有着高要求的区域,JamesHardie有效抗明火性能可将厨房的安全隐患降到最低。




Hardie® Groove lining

维护:对一些潜在买家来说,其他材质的外墙维护4-5年就要做一次,而James Hardie的高质量建材维护周期为12-15年,维护成本有明显优势。


空间:关于do-up这项需要与高效能建材紧密配合的大工程来说,James Hardie还有更多能让房产无形中增值的投资者“心头好”,例如纤维水泥板比华人投资者最爱用的砖(brick)更薄,只有9mm。在大地稀缺的情况下,从房子的建材本身节省空间,降低外墙的厚度,也就无形中“增大”了室内面积。这样房子的价值的提升也就水到渠成。


Stria® Cladding


房屋翻新不是像一些投资者想的那样简单。不但需要动工前做好大量的功课和审批准备,更要在建材选择的第一道关口慎之又慎,如此才能让您的房产升值达到最大化。




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