奥克兰房价中位数2018年将达150万!?这三件事可能是你买不起房的最大诱因......

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-20 逸居新西兰



新西兰主流媒体预估奥克兰2018年房价中位数将达150万,并且提出了影响房地产市场的三个主要因素:
利率 | 移民 | 住房供给


利率




新西兰联储上周宣布“如果新西兰元保持在今年6月初的水平,那么可以预见到在2018年前官方现金利率(Official Cash Rate, OCR)很有可能将从2.25%下调到0.75%”



事实上,我们可以OCR再次下调的概率是比较大的。

移民



尽管大多数人预测净移民数将在接下年的几年里从高点下降,但是真的会这样吗?毕竟在前几年新西兰联储和财政部都预测净移民降下滑时,结果截然相反。



况且,政府不只没有出台打压移民,反而更积极推广更多种类的移民签证(例如:GIV签证):

新西兰政府近日向外界公布了一项吸引企业家的新签证——“全球影响签证”(Global Impact Visa,简称GIV):


旨在鼓励和吸引全球创新型企业家来到新西兰生活与投资。


该试点项目的执行期为四年。


移民局将发放不超过400个名额。

新西兰移民局局长表示,“全球影响签证”的发放将会:


促进合资企业的建立,吸引智慧资本,并最终为新西兰创造新的就业机会。


有助于扩大智慧资本的资金池,吸引个人投资者和企业家在新西兰生活。


有助于推动新西兰当地经济,并帮助新西兰巩固其创新枢纽地位。

一些数据

从今年年初到4月份,新西兰移民人口数净增68100人,创下历史新高,且仍在持续强劲增长。新西兰统计局数据显示,今年截至4月,有124669人获得长期或永久性居民身份。

 从签证类型来划分入境新西兰的人群:


最大的类型是工作签证,有38825人。


过去两年入境人数增长最多的是持有学生签证的人群,2014年4月至今增长了17211人。许多持学生签证入境的人很有可能成为永久性移民,因为学生在完成学业时立即申请居留将会得到额外的分数奖励。

2004-2015年永久和长期停留者按照学习和工作目的划分的数据:



(数据来源Statistics New Zeland)

这些数据,展现了两个方面的需求:
租房 | 买房

房是实打实的全员转化,甚至更多,因为涉及到旅游的人需要租房。 

房则是一个转换率的问题,印度跟中国都是人口密集的国家,一个独立的房子包含的意义,远远高于本地新西兰人所能想象的。这种转换率,往往需要时间来实现。例如:今年的购买人群,可能更多的体现在之前的两三个年度,在新西兰终于稳下脚,打算扎根的人,而他们可能已经成为永久居民。所以租房市场是受到短期直接的移民数据影响,但自住目购买房产的影响会有一定延后性。

住房供给


Unitary Plan最终落实在即,然而建筑审批在10月超过9000例后就处于停滞状态。进一步说明了基础建设跟不上导致供应也没办法同步上来。
对此政府可能出台的政策有:


LVR(贷款估值比率)限制,投资出租屋最低LVR按照60%计算


建立更多三层两居室公寓




去除投资利息的税务优势,或者延长资本利得税持有年限底线(2年延长至5年或10年)。


向澳大利亚学习,收取海外买家额外的税金。


澳印花税新政“抢钱”海外投资者以泪洗面 新西兰离解盘还有多远?



高速公路增加收费。



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