昆士兰专栏16 |澳房市场风云突变 大选在即 是“雪上加霜”还是“雪中送炭”?(平台原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-15 澳洲房产大全


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    主编寄语


     我很不喜欢朋友圈里千篇一律,毫无营养,甚至不负责任的“投资”说辞,浮躁得很。对于未来昆省的发展解析,我相信,一位在此生活10年的人的哪怕轻描淡写的几行字,都要比未曾到过这里却大言不惭,铺天盖地的图片渲染有力的多,更何况已在当地房产界打拼多年。


     感谢晓颜,希望你未来持续的文字能为国内外不甚了解此地的投资人带去真正的价值。
----   大悟
昆士兰专栏16 |澳房市场风云突变 大选在即 是“雪上加霜”还是“雪中送炭?
作者: 迟晓颜 

     来到澳洲以后,由于周围很多已经入籍的朋友都必须参加选举。各种党派也在大选前拼命宣传自己,于是,对于澳洲大选以及一些政治话题也开始关注了起来。


    大选,Federal Election,澳洲政治党派争权的战场,同时也给澳洲房产市场带来了硝烟。


     每一次大选前后,都对澳洲的房价有着相当大的影响。知名网站Domain曾经就大选前后的房价做过调查,各个执政党上台对于房价的走势都有着导向性的作用。


    澳洲的房产在大选后,将何去何从呢?




2016大选在即,主要的竞争党派是自由党和工党。由于澳洲房产日趋热遍全球,整个澳洲的房地产已经成功的成为了澳洲的支柱产业之一,于是,房地产行业也成为了党派之争中的重要争议内容。


2016年4月参议院否决了政府恢复建筑行业监管机构的议案,由此触发7月2日解散两院进行大选。大选突发提前,并且在开国以来第一次使用解散两院的宪法权利,人心惶惶,双方政党也对房产行业进行了相当多的提案。也就是说,不管是谁上台,房地产市场都是大风大雨。


两党政策的出台均与其根源背景相关。

工党 The Australian Labor Party(ALP)

工党,顾名思义,由工人阶级创建,致力于维护澳洲普通阶级劳动者的利益。工党是澳洲历史最悠久,也是最大的政治党派,创建于1890年代,是澳洲劳工界的代表,在澳洲所有的州和领地均有分支。
       2007年11月24日,工党在联邦大选中压倒性的胜利,终结了霍华德长达11年半的执政权。


自由党 The Australian Liberal Party

自由党成立于1944年,此党派的立场实际上有一些类似于英国保守党,属于中间偏右翼的政党。于是,自由党成了中间偏左的工党的最主要竞争对手。

而如果自由党竞选成功,依照传统,它会和澳洲国家党组成执政联盟,所以有时候大家也会称这一派别为“联盟党”。目前澳洲总理糖宝同学以前是非常成功的大律师和投资银行家,身家过亿。



 澳洲总理(Malcolm Turnbull) 译为“糖宝”


1999年至今的17年时间里,澳洲房价的平均年增长率是7.3%,澳洲家庭的负债率已达到185%,是全球家庭负债程度最高的国家。负债范围大部分来源于房地产,此前工党与自由党最激烈的话题就是负扣税的问题。

负扣税   Negative Gearing

澳洲是世界上唯一拥有房产负扣税的国家,房子的折旧和贷款均可在账面上用来作为负向收入。也就是说,高收入人群为了避税,购买投资房是刚性需求。然而目前的房价将许多普通收入的家庭阻挡在置业行列以外,澳洲自由党和工党再次就是否进行负扣税改革进行激烈交锋。


《澳华财经在线》5月3日报道

        澳洲总理特恩布尔和财长莫里森声称,接下来发布的联邦预算案中将不会包括对投资房负扣税及资本增值税折扣政策的修改。


然而反对党—工党的影子财长ChrisBowen提出,工党如果能够在选举中胜出的话,将推出一系列政策,用来限制和缩减个人房产投资的“负扣税”。而糖宝总理代表自由党发话说只要他连任,他将不会取消负扣税政策。
 
负扣税政策一旦取消,肯定会令房产市场出现巨大的变化——普通二手房价格由于投资吸引力的下降而出现房价下跌的可能非常大,甚至会出现大量资金抽离的风险;


与此同时,新房的投资吸引力明显增加,可能令楼花交易再次被热捧,房价也有可能再次上涨。然而随着房产投资的税后实际收益下降,不少资金将会退出房产市场流向其他投资产品。还可能出现澳洲政府所最不愿意看到的景象,即大量资金离开澳洲房产市场,直接投向其他地区和国家,这将令本地市场遭受严重挫折。


自由党指出

收紧负扣税会导致许多投资者退出房产市场或上涨房租。由于房产投资者将支付额外收入税,可能提高租金来弥补现金流缺口,租金上涨会赶走房客,导致留下空置的房子。这种担忧可能引发投资房的抛售,另外会触发价格的下跌,对经济的影响非常可怕。


糖宝总理目前实行的中小企业的减税制度,个人认为是非常有利于澳洲经济发展的。虽然目前澳洲的CPI指数依然低于预期,但是这一好处是长线的,并不能只看短期效果。作为一名成功的银行家,糖宝做的举措绝不是杀鸡取卵,目前澳洲非常需要外来资金的引入来加快经济以及基础建设的脚步。而鼓励中小企业其实可以吸引很多外来资产。


对于中国人在内的海外买家,澳洲四大银行缩紧海外贷款,其中很重要的原因是对于虚假收入来源可能会造成房产市场的次贷危机出现,但也还存在一个非常重要的原因,那就是防止房地产行业成为国际范围洗钱场所。


BBC中文网在今年一月份的报道指出

国际监督机构向澳大利亚发出警示,指中国可能有非法资金通过房地产和名贵珠宝买卖进入澳大利亚。


当前的澳洲法规并不要求房产和宝石买家出示和登记身份,也不需要说明其资金的来源。但是中国法律则规定,个人每年移至境外的资金限额为5万美元。不过自去年中国股市出现大幅波动以来,有关非法转移资金至境外的问题也引起北京当局关注。2015年,中国外汇储备下降超过5000亿美元,降至3.3万亿左右。


澳洲各个党派为了拉选票,大家都是费尽心思。不管怎样,每个政党都是在展示自己如何能让经济更进一步,如何能让人民生活更幸福。其中的利益制衡,纵横交错,极难预测。目前还处于暴风雨前的平静期,一些对于本地买家的利好政策频频出现。


究竟房产市场是阴是晴,我想谁也不能预测,个人非常喜欢糖宝,但工党目前持选票较多。就等到7月,拨开乌云见月明吧。


以下为大选后,即将开始的大型政府投资项目介绍:

新南威尔士州又是投资重点,享有政府269亿的投资中的31%;而墨尔本所在的维州只有9.7%。这必将继续推进悉尼的基础设施建设。而维州是反对党工党的大本营,在大选中工党将为维州争取更多的利益。


新南威尔士州

1.煤层气(CSG)
煤层气开发是北部乡村选区新英格兰的(NewEngland)的关注重点。
        2.巴杰斯溪(BadgersCreek)火车
自由党和工党都支持开通火车,连接悉尼第二个机场巴杰斯溪机场,但两党都没有都资金做出坚定的承诺。
         3.就业
在西悉尼失业率高的边缘选区创造就业,对两党而言都非常重要。总理谭保已承诺提供价值10亿元的创新计划,促进小企业发展以创造就业。


维多利亚州

         1.基础设施
维州获得全国基建拨款的9%,而新州获得了31%。在过去,维州一般能获得20%。因此,维州希望更多拨款。
        2.公共交通
维州希望能从联邦政府获得45亿,以向价值110亿的墨尔本城铁注资。另外,维州也希望能为价值55亿的西部分流收费公路(WesternDistributor)获得资金。


昆士兰州

1.汤斯维尔(Townsville)体育场
昆州工党政府和联邦工党各自承诺1亿元资金建设该体育场。总理谭保也表示支持,但尚未作出具体承诺。
       2.布里斯班跨河铁路
该项目价值52亿,是布里斯班第二条跨河铁路。工党党魁薛顿已经承诺为此拨款,并向联盟党施压,要求联盟党也拨款。但谭保已表示要等到6月中分析报告出来后再下决定。


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