【土澳思维】的朋友们，

这个周末，【澳洲金融评论报】的资深编辑罗伯特·哈雷正式退休了。他写的最后一篇文章值得我们每一个地产投资发烧友们细细品读。文章还是蛮长的，我节选了几个重要的分析点。

1988年2月，我加入了【澳洲金融评论报】，成为了一个年轻的地产写手。那个时候，我们的城市到处可以看到建筑办公大楼的起重机。由于澳洲央行在1987年股市崩盘后下调了标准现金利率，住宅房价的上涨也跃跃欲试了。

29年后的今天，我们的城市已经焕然一新，我们建造了450万套的新房子，商业地产大跳水了两次，住宅地产经历了三次涨跌周期。起重机再次地出现在了我们城市的天际线。但是，这次建造的不是办公楼，而是住宅公寓。悉尼的房价过去4年涨了60%。在我看来，这也没什么，您知道吗？仅在1988这一年，当时的悉尼房价就翻倍了。

房价当然会有涨有跌。大多数人都知道，当矿工离开的时候，矿产城镇的房价会下降。大多数的人们也知道，现在珀斯的房价很悲催，以及猫本和布村的公寓价格有可能因为供过于求而下降。

现在的焦点就是我们的蓝筹股悉尼了，我不断地听说悉尼的房价永远不会跌，这怎么可能呢？（土澳评论：哈雷接下来仅举了一个在1988年以1,920万成交的Point Piper海滨豪宅，然后在上世纪90年代却以1,300万兜售的例子。【土澳思维】认同房价有涨有跌的观点，这是常识。但是，我们认为作者的例子有些以偏概全，再说豪宅本身就是一个特殊的地产分类，与大众的投资房和自住房是有很多本质上的区别的。）

当年我加入报社的时候，全国平均房价刚刚过10万澳币的大关，现在我离开报社了，这个数字变成了89万。其间，我们经历过的最大一次下跌发生在2012年的5月份（全国房屋平均中位价一年跌了5.3%）。（土澳评论：29年，全国房屋平均中位价涨了79万，感觉比工资涨得快不少哦。所以，【土澳思维】认为，干得好，不如买的早。）

房价的暴涨让房产投资成为了澳洲千家万户的理财话题。1986年9月的前12个月投资性房贷总额为17亿澳币，占所有房贷的13%。2016年9月的前12个月投资性房贷总额为1,375亿澳币，占所有房贷的35%。当然了，由于澳洲开始有了庞大的养老金投资体系，所有投资类别的总额度都有暴涨。

但是，有一点是公认的：房价节节升，政府笑开颜。1988年，悉尼房产的平均印花税为（新州）1,304刀，今天，国内人士的平均印花税为40,490刀，而纯海外人士的平均印花税为80,490刀。在其它税种都可以任意游走的今天，无法移动的房产相关税务必然是政府收入的重要渠道。我认为，未来与房产相关的税收增加是不可避免的。（土澳评论：前段时间，有人说新州可能会取消印花税，而效仿美国征收房产税。我当时一听就觉得这个传闻非常的不靠谱，我们的新州政府怎么可能放弃这么稳定且高额的税务基础呢？）

文章的最后，哈雷提到了一个人：弗兰克·洛伊（土澳评论：洛伊是购物中心巨头西田集团 Westfield 的创始人和现任主席。出生于捷克的洛伊在战后离开欧洲来到澳洲，1952年他在悉尼开了一家三明治店，后将生意拓展到房地产开发和购物中心。他非常喜爱足球，目前还是澳洲足联主席。他的自传《第二人生》已经出版）。

许多开发商仅仅是建造购物中心，但洛伊是为数不多的几个人看到了不但要建造，还要持有和管理购物中心的价值。西田在澳洲、英国和美国已经是一个家喻户晓的品牌了（土澳评论：衷心地希望王健林的万达广场早日打入我们的悉尼市场）。

上周，哈雷跟洛伊喝了杯咖啡聊了一会儿。您知道吗，就是这么一个可以把极其复杂的地产生意做到极致的商人却只用了一句话道出了房地产的真谛：

成功的地产投资是什么？投资人们想要并且可以使用的（People want and can use）。